האם העירייה יכולה לכפות שיפוץ חזית גם כשאין הזנחה?

תביעת שיפוץ חזיתות נוספת של עיריית תל אביב-יפו הגיעה לסיומה - הפעם לגבי הבניין ברחוב דיזנגוף 261, אחד הרחובות המזוהים ביותר עם העיר. השופטת יעל מרמור דומב, מבית משפט השלום בהרצליה, קיבלה את תביעת העירייה נגד קבוצה גדולה של בעלי דירות בבניין, וחייב אותם לשפץ את חזיתות הנכס על חשבונם, בהתאם לדרישת השיפוץ שהעירייה שלחה להם עוד ב-2019.

לפי פסק הדין, העירייה טענה כי הנכס ברחוב דיזנגוף 261 "מהווה מוקד משיכה לציבור רב ולתיירים", וכי מצבו המוזנח פוגע בתדמית העיר. לאחר כמה סבבים של פניות - הודעה מ-2018, דרישת שיפוץ רשמית באוגוסט 2019 ומכתב התראה נוסף במרץ 2021 - ולאחר שלא זז שום דבר סביב שיפוץ בפועל, העירייה הגישה תביעה לצו עשה שיחייב את בעלי הדירות לבצע את העבודות בעצמם.

הנתבעים מצדם, ניסו לחסום את התביעה במגוון טענות: שהחוק הרלוונטי הוא לא חוק העזר העירוני אלא חוק שיפוץ בתים ארצי; שהעירייה חרגה מסמכותה כי לא מדובר בבלייה או הזנחה אלא ברצון ליצור מראה אחיד ברחוב; שחוות הדעת ההנדסית שעליה מתבססת הדרישה לא נערכה כדין; ושבכל מקרה אי אפשר לחייב אותם בעבודות באלמנטים פרטיים כמו חלונות, תריסים ומזגנים.

השופטת דחתה את כל הטענות, אחת לאחת. ראשית, היא קבעה כי מכיוון שהנתבעים מעולם לא הגישו השגה על דרישת השיפוץ בתוך 60 הימים הקבועים בחוק, כפי שהיו רשאים, הם למעשה איבדו את הזכות לערער על עצם הצורך בשיפוץ ועל רשימת העבודות. השופטת גם ציינה כי בעדותו בבית המשפט, עו"ד איתן קאופמן, אחד הנתבעים, בעצם אישר את זה: הוא העיד כי הוא "מסכים לביצוע השיפוץ ככתבו וכלשונו על ידי העירייה ואף מוכן לשלם 15% יותר מהעלויות", רק אם שהעירייה עצמה תבצע את העבודה. כלומר שהמחלוקת האמיתית לא היתה על הצורך בשיפוץ אלא על מי ישלם.

"תביא את זה לאחידות, כי זה פוגע בתקינות של הבית"

לגבי הטענה שהדרישה חורגת מהחוק כי לא מדובר בהזנחה, השופטת פסקה כי חוק העזר לא מגביל את הסמכות לתיקון בלאי בלבד, אלא מעניק לעירייה סמכות רחבה יותר - לשמור על "מראה תקין" של חזית הבית. היא הסבירה שהמלה תקין בחוק לא מתכוונת למקולקל, אלא ל"שאינו כתיקונו". כלומר לא הולם, חריג או שונה מהמצופה. בהקשר הזה, השופטת ציטטה גם את המהנדס מטעם העירייה, משה ממון, שהעיד בחקירה הנגדית באופן חד-משמעי כי, "בשום פנים ואופן לא... זה לא אחיד, תביא את זה לאחידות, כי זה פוגע בתקינות של הבית".

גם הטענה שלפיה החיוב צריך להתייחס רק לחזית הפונה לרחוב נדחתה, לאחר שהשופטת ציטטה את לשון חוק העזר עצמו, שם מוגדרת חזית כמעטפת הבית מכל צדדיו - כולל הגג והחצר. באותו האופן נדחתה גם הטענה לגבי אלמנטים פרטיים: השופטת קבעה כי לפי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל גם קירות חיצוניים ומתקנים המשרתים את מרבית הדיירים, "אפילו הם בתחומי דירה מסוימת", ולכן העירייה מוסמכת לדרוש גם תיקון חלונות, מרזבים ותריסים. לבסוף נדחתה גם הטענה כי העבודות דורשות היתר בנייה, לאחר שאדריכל העירייה ישי נגר והמהנדס ממון העידו שניהם בבירור כי דרישת השיפוץ פטורה מהיתר.

בסיום פסק הדין נקבע כי על הנתבעים להגיש בקשה לרישיון שיפוץ בתוך 30 יום, ולהשלים את העבודות בתוך חצי שנה נוספת ממועד קבלת הרישיון. השופטת גם אישרה לעירייה פיצול סעדים, כלומר שמורה לה הזכות לתבוע בעתיד גם את עלות השיפוץ, במקרה שהיא תבצע אותו בעצמה על חשבון הדיירים, וזאת למרות איחור ניכר בהגשת הבקשה מצד העירייה. בעקבות אותו איחור, נפסקו לטובת העירייה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 7,000 שקל בלבד - "על הרף הנמוך", כלשון השופטת. פסק הדין ניתן גם נגד אחת הנתבעות, מרינה גכטמן, בהיעדר התייצבותה לדיון.