״העבודה מהבית לא חיסלה את המשרד - היא הפכה את השוק לבררני יותר״

שוק המשרדים לא נעלם, אבל הוא הופך למפוצל ובררני יותר: בצד אחד נמצאים מגדלים חדשים, נגישים ומאובזרים, שמצליחים למשוך אליהם חברות גדולות גם בתקופה של עבודה היברידית. בצד השני נמצאים בניינים ותיקים שמתקשים להציע איכות דומה אך גם אינם זולים מספיק כדי להתחרות באמצעות המחיר.

שמאי המקרקעין עומר שילה מעריך כי העבודה מהבית לא בהכרח תצמצם באופן חד את הצורך במשרדים, אלא תשנה את סוג המשרד שהחברות מחפשות. לדבריו, דווקא המעבר של שוכרים לנכסים חדשים עשוי ליצור הזדמנויות במשרדים ישנים שנמצאים במיקום טוב, כאשר בעלי הנכסים חוששים מתקופה ממושכת ללא הכנסות ומוכנים להתגמש במחיר.

בראיון לביזפורטל הוא מסביר אילו נכסים עלולים להיפגע מהיצע המשרדים החדש, כיצד מבדילים בין משרד ישן שניתן להשביח לבין נכס שאיבד את הרלוונטיות שלו, ולמה החיבור בין משרדים לשכונות מגורים עשוי להפוך למנוע של ביקושים. הוא מתייחס גם לבחירות ולריבית, שעשויות לקבוע אם חברות ומשקיעים ימשיכו לשבת על הגדר או יחזרו לבצע עסקאות.

״לא נצטרך בהכרח פחות משרדים - אלא משרדים טובים יותר״

בתחילת הקורונה העריכו שהעבודה מהבית תצמצם משמעותית את הצורך במשרדים. מה קורה כיום?

״אנחנו רואים בשנים האחרונות שינוי מעניין ביחס לעבודה מהבית. בתחילת הקורונה הייתה תחושה שהמשרד הפיזי הולך לאבד מחשיבותו ושחלק משמעותי מהעבודה יעבור לבתים. כיום התמונה הרבה יותר מאוזנת״.

״העבודה ההיברידית נשארה והיא כנראה כאן כדי להישאר, אבל במקביל אנחנו רואים חזרה של עובדים למשרדים והבנה מחודשת של הערך שלהם. המשרד אינו רק מקום שבו יושבים מול מחשב, אלא מקום שמייצר מפגש, שיתוף פעולה, תרבות ארגונית, יצירתיות וחיבור בין העובדים״.

״מבחינת שוק המשרדים, המשמעות היא שלא נצטרך בהכרח פחות משרדים, אלא שנצטרך משרדים טובים יותר. חברות מבינות שאם העובד מגיע למשרד יומיים או שלושה בשבוע, המשרד צריך לתת לו סיבה להגיע. הוא צריך להציע סביבת עבודה איכותית, רמת גמר גבוהה, חדרי ישיבות, אזורים משותפים, שירותים, מסחר, פנאי ובעיקר נגישות טובה לתחבורה ציבורית״.

״לכן העבודה ההיברידית דווקא מחזקת את היתרון של נכסים איכותיים. היא אינה מבטלת את המשרד, אלא משנה את התפקיד שלו. כאשר העובד מגיע פחות ימים, כל יום שבו הוא נמצא במשרד הופך למשמעותי יותר. כתוצאה מכך, איכות המוצר, המיקום והנגישות חשובים יותר ולא פחות״.

האם התפתחות הבינה המלאכותית עשויה לצמצם את הביקוש למשרדים?

• 5 שנים לפחות: כמה זמן ייקח לספוג את עודף המשרדים
• ויתניה איבדה שוכר גדול - אבל לפניו כבר איבדה את המשקיעים

״גם ההתפתחות המואצת של הבינה המלאכותית מחזקת בעיניי את המגמה הזאת. ישראל נמצאת בחזית הטכנולוגית ושיעור השימוש בכלי AI בקרב העובדים בישראל כבר גבוה מאוד. במקביל, חברות טכנולוגיה ממשיכות להשקיע בסביבת העבודה וביכולת שלהן למשוך ולשמר עובדים״.

״ייתכן שבעתיד ה-AI יוביל להתייעלות ולצמצום מסוים בכמות כוח האדם בחלק מהחברות. מנגד, הוא עשוי לייצר ביקוש חדש מצד חברות טכנולוגיה, מרכזי פיתוח וחברות שנמצאות בצמיחה. לכן אני עדיין רואה יתרון משמעותי למגדלי Class A ולפרויקטים שמציעים לעובד חוויית עבודה מלאה״.

״לא כל מטר חדש מתחרה באופן זהה על אותו שוכר״

בשנים הקרובות צפויים להיכנס לשוק שטחים רבים במגדלי יוקרה. יש מספיק ביקוש לכולם?

״בשנים הקרובות צפויה להיכנס לשוק כמות משמעותית של שטחי משרדים חדשים ברמת Class A, בין היתר בפרויקטים כמו BEYOND, ToHa2 ומגדל הספירלה של עזריאלי. אבל השאלה אינה רק כמה שטחים ייכנסו לשוק, אלא איזה מוצר נכנס ואיפה הוא ממוקם״.

״דוגמה לכך היא פרויקט BEYOND. כ־65% משטחי המשרדים בפרויקט כבר חתומים עוד לפני האכלוס. זה נתון משמעותי, משום שהוא מראה שלמרות היצע השטחים הגדול, עדיין קיים ביקוש למוצר איכותי שנמצא במיקום מבוקש״.

• מנכ״ל רמות בעיר: ״גם מבצעי 15/85 כבר לא מחזירים את הקונים לשוק״
• אב-גד מעבירה 24 פרויקטים לחברה חדשה: ברק פיננסים תשקיע 49 מיליון שקל

״BEYOND נהנה ממיקום בסמוך לנתיבי איילון ולתחנת סבידור מרכז, ומציע לא רק שטחי משרדים אלא סביבת עבודה שלמה שכוללת נגישות, איכות בנייה, שירותים ומגוון שימושים. לכן לא נכון להסתכל על כל מטר רבוע חדש כאילו הוא מתחרה באופן זהה על אותו שוכר״.

״גם ב-ToHa2 ובמגדל הספירלה של עזריאלי אנחנו רואים חברות גדולות ופירמות מובילות שבוחרות להתרכז במגדלים חדשים ואיכותיים. חלק מהביקוש אינו ביקוש חדש שנכנס לשוק, אלא מעבר של שוכרים קיימים מנכסים ותיקים לנכסים איכותיים יותר. זו נקודה קריטית: מגדלי ה-Class A אינם רק מוסיפים היצע, הם גם משנים את מפת הביקושים ומפעילים לחץ על הנכסים הישנים יותר״.

אם כך, אילו משרדים נמצאים בסיכון?

״הסיכון המרכזי בשנים הקרובות אינו נמצא במגדלי ה-Class A החדשים. הסיכון המשמעותי יותר הוא לבניינים הותיקים, נכסים שאינם חדשים ואיכותיים מספיק כדי לקבל את הפרמיה של מגדל Class A, אבל גם אינם זולים מספיק כדי להתחרות באמצעות המחיר״.

״אלה הנכסים שעלולים להיתקע באמצע. מצד אחד, שוכרים איכותיים יעדיפו לעבור למגדלים החדשים. מצד שני, לבעל הנכס לא תמיד תהיה אפשרות להפחית את שכר הדירה במידה שתפצה על פערי האיכות״.

״אני מעריך שהשוק יהיה הרבה יותר סלקטיבי. קרבה לרכבת ולתחבורה ציבורית, רמת גמר גבוהה, יעילות הבניין, עמידה בתקני סביבה וקיימות, שירותים לשוכר וחוויית העובד יהפכו לפרמטרים מרכזיים יותר בהחלטות של חברות״.

״נכסים שעונים על הדרישות האלה יוכלו לשמור טוב יותר על התפוסה, על דמי השכירות ועל שוויים. בנכסים פחות איכותיים, לעומת זאת, אנחנו עשויים לראות לחץ גדול יותר על שיעורי התפוסה, על דמי השכירות ובהתאם גם על השווי״.

״צריך להבחין בין נכס ישן לבין נכס שכבר אינו רלוונטי״

איפה בכל זאת נמצאות ההזדמנויות למשקיעים?

״דווקא בתקופה שבה השוק הופך לסלקטיבי יותר נוצרות הזדמנויות למשקיעים שיודעים להסתכל מעבר לחלוקה הפשוטה שבין Class A ל-Class B. אחת ההזדמנויות שאני מזהה היא במשרדים ותיקים שאינם Class A, אבל נמצאים במיקום טוב ובסמוך לתחבורה ציבורית״.

״חלק מהנכסים האלה מאבדים שוכרים שעוברים למגדלים חדשים ויוקרתיים יותר. בעל הנכס עלול למצוא את עצמו עם שטח שהתפנה ועם חשש מתקופת אי-תפוסה ממושכת. הלחץ הזה עשוי לגרום לו להסכים להשכיר או למכור במחיר מופחת״.

״במצב כזה יכולה להיווצר הזדמנות למשקיע, ברכישה או בשכירות, כאשר הנכס נסחר במחיר שנמוך משמעותית מהפוטנציאל הכלכלי שלו לאחר ביצוע התאמות והשבחה. ההזדמנות אינה נובעת רק מכך שהנכס ישן, אלא מהפער בין מצבו הנוכחי לבין מה שניתן לעשות איתו״.

כיצד מבדילים בין הזדמנות לבין נכס שפשוט איבד את הרלוונטיות שלו?

״צריך לדעת להבחין בין נכס ישן לבין נכס לא רלוונטי. אם לבניין יש מיקום טוב, נגישות גבוהה, חניה, תכנון יעיל ואפשרות לבצע שדרוג ברמת הבניין או במשרדים עצמם, יכול להיות פער משמעותי בין המצב הנוכחי לבין שוויו לאחר השקעה״.

״לעומת זאת, בניין שאין לו יתרון מיקומי, או שאין היגיון כלכלי להשקיע בשדרוג שלו, עלול להמשיך לאבד מערכו. לכן ההזדמנות נמצאת בעיקר בנכסים שבהם הבעיה היא המחיר או רמת האיכות שניתן לשפר – ולא בעיה מבנית של המיקום״.

״משקיע צריך לבחון לא רק כמה הנכס עולה היום, אלא גם כמה יעלה להתאים אותו לשוק, מי יהיו השוכרים האפשריים, מהי רמת התחרות באזור וכמה זמן הוא עלול להישאר ללא שוכר. מחיר נמוך לבדו אינו מספיק״.

אילו מאפיינים כדאי לחפש באזור שבו ניתן למצוא עסקה מעניינת?

״הייתי מתמקד באזורים שבהם קיים שילוב של שלושה דברים: נגישות טובה לתחבורה, מלאי קיים של משרדים ומחיר שנמוך באופן משמעותי ממגדלי Class A במרכזי העסקים״.

״במקומות כאלה ניתן להציע לשוכר את הדברים החשובים באמת - נגישות, סביבת עבודה טובה ועלות סבירה, מבלי לשלם את מלוא הפרמיה של מגדל יוקרתי. אם פער המחירים בין הנכסים גדול מספיק, הוא יכול לייצר למשקיע מרווח ביטחון וגם פוטנציאל להשבחה״.

״בסופו של דבר, ההזדמנויות בשוק המשרדים בשנים הקרובות יהיו פחות במודל של ׳לקנות משרד בזול׳, ויותר בזיהוי נכס שהמחיר הנוכחי שלו אינו משקף נכון את היתרונות העתידיים שלו. משקיע שיזהה נכס עם מיקום טוב, נגישות, ביקוש מקומי ואפשרות להשביח את המוצר, עשוי למצוא הזדמנויות גם מחוץ למגדלי ה-Class A״.

המשרד עובר קרוב יותר לבית

מה הפוטנציאל של בנייני משרדים הצמודים לשכונות מגורים?

״אני חושב שצריך להסתכל יותר על החיבור בין משרדים למגורים. בשנים האחרונות אנחנו רואים יותר פרויקטים של משרדים שנבנים בצמוד לשכונות מגורים, וזה מייצר מוצר שונה״.

״בעל עסק או משרד שיכול להגיע לעבודה בהליכה של חמש או עשר דקות מהבית מקבל יתרון משמעותי. הוא חוסך את זמן הנסיעה, פחות תלוי ברכב או בתחבורה הציבורית ויכול לשלב טוב יותר בין העבודה לחיים האישיים. בעידן של עבודה היברידית, שבו ממילא לא מגיעים למשרד חמישה ימים בשבוע, הקרבה לבית יכולה להפוך לשיקול משמעותי בבחירת המשרד״.

״בחלק מהאזורים האלה עשוי להיווצר מוצר ביניים מעניין: משרד שאינו ממוקם במגדל Class A במרכז תל אביב, אבל מציע נגישות יוצאת דופן, סביבת מגורים איכותית, קרבה לבית ומחיר תחרותי. על מוצר כזה שוכרים עשויים להיות מוכנים לשלם פרמיה מסוימת, גם אם הוא אינו נהנה מהיוקרה של מגדל במרכז העסקים״.

״גילוי נאות: אני מתגורר בגבעת שמואל ומתעניין בעצמי ברכישה של משרד חדש שנבנה באזור. האפשרות להגיע למשרד בתוך כמה דקות מהבית היא יתרון שיש לו מבחינתי ערך כלכלי ומעשי״.

״הבחירות יכולות להשאיר חברות ומשקיעים על הגדר״

כיצד הבחירות והריבית עשויות להשפיע על השוק?

״להערכתי, השילוב בין הבחירות לבין סביבת הריבית יהיה משמעותי לשוק המשרדים בשנים הקרובות. בתקופה שלפני בחירות אנחנו בדרך כלל רואים עלייה באי-הוודאות, וחברות ומשקיעים נוטים להמתין עם החלטות משמעותיות כמו מעבר משרד, התרחבות, רכישה או השקעה בנכס. לכן הבחירות יכולות ליצור בטווח הקצר סוג של עצירה ולהשאיר חלק מהשוק על הגדר״.

״מנגד, אם לאחר הבחירות תיווצר ודאות פוליטית וכלכלית גבוהה יותר, ובמקביל נראה המשך של תהליך הורדת הריבית, השילוב הזה יכול להיות חיובי לשוק. ירידת ריבית מפחיתה את עלויות המימון, משפרת את כדאיות העסקאות ומשפיעה על תמחור הנכסים המניבים ועל שיעורי ההיוון״.

״בתרחיש כזה אנחנו עשויים לראות משקיעים שחוזרים לשוק, ירידה הדרגתית בעלויות המימון וחברות שחוזרות לקבל החלטות לגבי התרחבות ומעבר. אני לא רואה בבחירות גורם שמשנה את הביקוש למשרדים בטווח הארוך, אלא גורם שיכול לעכב או להאיץ את קבלת ההחלטות״.

״אם הבחירות יובילו לירידה באי-הוודאות, ובמקביל הריבית תרד, זה עשוי להיות שילוב שייתן רוח גבית משמעותית לשוק המשרדים״.