נווה צדק: 12 עסקאות בשנה מול 78 דירות שמוצעות

נווה צדק היא אחת השכונות היקרות והמבוקשות שיש כיום, אבל מספר העסקאות שמתבצעות בה קטן מאוד. בשנה האחרונה נרשמו בשכונה כ-12 עסקאות בלבד, לעומת כ-78 דירות שהוצעו למכירה. יש הרבה יותר מוכרים מקונים שמוכנים לסגור עסקה במחירים המבוקשים. חלק מהנכסים נשארים בשוק במשך חודשים ואף שנים, ולעיתים המחירים שמופיעים במודעות משתנים במיליוני שקלים בלי שנמצא קונה.

מחיר למ״ר גבוה מאוד

לפי הנתונים, השכונה היקרה ירדה בכ- 8.5-10% בשנה האחרונה, אבל צריך להתייחס אליהם בזהירות. כאשר מספר העסקאות קטן כל כך, דירה חריגה אחת יכולה לשנות משמעותית את החציון וגם את הממוצע. בנוסף, נווה צדק כוללת נכסים שונים מאוד: דירות קטנות בבניינים ישנים, בתים לשימור, דירות חדשות, בתים פרטיים ודירות במגדלים שנמצאים בשולי השכונה.

בפועל, הטווח רחב בהרבה. דירות ישנות או חריגות נסגרות לעיתים סביב 60-70 אלף שקל למ״ר, בעוד דירות משופצות, חדשות או מיוחדות נמכרות ב- 90-100 אלף שקל למ״ר ואף יותר. בנכסי יוקרה חדשים נרשמו גם עסקאות שחצו את רף 120 אלף השקלים למ״ר.

נווה צדק נוסדה בשלהי המאה ה-19 והייתה השכונה היהודית הראשונה שהוקמה מחוץ לחומות יפו. לאחר שנים של הזנחה, היא עברה החל משנות ה-80 וה-90 תהליך של שיקום וחילופי אוכלוסייה. בתים ישנים שופצו, מבנים לשימור הפכו לנכסי יוקרה, ומיקומה בין חוף הים, פארק המסילה, שדרות רוטשילד ויפו הפך אותה לאחת הכתובות המבוקשות בתל אביב.

המיקום הזה הוא חלק גדול מהמחיר. השכונה נמצאת במרחק הליכה מהים, משוק הכרמל, ממתחם התחנה, מפלורנטין וממרכזי התעסוקה של רוטשילד. היא מציעה בנייה נמוכה, רחובות קטנים ואופי שונה מזה של רוב מרכז תל אביב. מנגד, החניה מוגבלת, חלק מהמבנים דורשים תחזוקה יקרה והרחובות עמוסים במבקרים ובתיירים, בעיקר בסופי שבוע.

מה אפשר לקנות בשכונה? ועסקאות אחרונות

דירה קטנה של שני חדרים בשטח 35-55 מ״ר עולה בדרך כלל כ- 3-5 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים יכולה לעלות כ- 5.5-8 מיליון שקל, בהתאם לשטח, למצב הבניין ולמיקום. בדירות ארבעה חדרים הטווח רחב עוד יותר ונע בדרך כלל בין כ-7 מיליון שקל ל-11 מיליון שקל. דירות חמישה חדרים הן מוצר נדיר בשכונה ומחירן יכול להתחיל בכ- 10-12 מיליון שקל ולהגיע ל-20 מיליון שקל ויותר.

חשוב לציין - דירת ארבעה חדרים בבניין ותיק ללא חניה אינה דומה לדירת ארבעה חדרים בבניין חדש, ובית פרטי לשימור אינו דומה לדירה במגדל. גם השטח הרשום, זכויות הבנייה, החצר, הגג, החניה והאפשרות להרחיב את הנכס משפיעים מאוד על המחיר.

אחת העסקאות הבולטות נרשמה ברחוב אמזלג 2, שם נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 160 מ״ר בקומת הקרקע תמורת 10.4 מיליון שקל. המחיר משקף כ-65 אלף שקל למ״ר. מדובר בבניין שהושלם ב-2021, אבל המחיר למ״ר היה נמוך יחסית לעסקאות קטנות יותר בשכונה, בין היתר משום שמדובר בדירה גדולה.

ברחוב כל ישראל חברים נמכרה דירת שני חדרים בשטח 51 מ״ר תמורת כ-4.9 מיליון שקל, כ-96 אלף שקל למ״ר. ברחוב מולכו שלמה נמכרה דירת שני חדרים בשטח 38 מ״ר תמורת 3.64 מיליון שקל, גם כאן קרוב ל-96 אלף שקל למ״ר. ברחוב פינס נמכרה דירת שני חדרים בשטח 40 מ״ר בכ-3.1 מיליון שקל, כ-77.5 אלף שקל למ״ר.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

עסקה ברחוב שבזי 12, שבה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשטח 109 מ״ר תמורת כ-4.5 מיליון שקל, משקפת מחיר נמוך במיוחד של כ-41.2 אלף שקל למ״ר. מדובר במחיר שלא מייצג את השכונה, אלא נכס מסוים עם מאפיינים משלו. באותה מידה, גם עסקה של יותר מ-120 אלף שקל למ״ר אינה מייצגת לבדה את כלל השוק.

המודעות מספרות סיפור אחר

מול העסקאות המעטות עומד היצע רחב של דירות במחירים מבוקשים גבוהים בהרבה. בסמטת בית הבד הוצעה דירת שני חדרים בשטח 42 מ״ר תמורת כ-2.9 מיליון שקל. ברחוב יצחק אלחנן הוצעה דירת שני חדרים בשטח 53 מ״ר בכ-4.2 מיליון שקל. ברחוב החרמון הוצעה דירת ארבעה חדרים בשטח 93 מ-ר בכ-6.7 מיליון שקל, וברחוב שלוש הוצעה דירת שלושה חדרים בשטח 119 מ״ר תמורת 9 מיליון שקל.

בחלק מהנכסים המחיר המבוקש משתנה בצורה משמעותית: ברחוב לילינבלום 12 הוצע נכס בן חמישה חדרים גדולים במיוחד, בשטח 295 מ״ר, בתחילה ב-30 מיליון שקל. המחיר ירד בכמה שלבים עד 24.9 מיליון שקל, ובהמשך עלה מחדש ל-37 מיליון שקל. הנכס עדיין לא נמכר.

המחיר הנוכחי משקף כ-125 אלף שקל למ״ר, אבל כל עוד לא נעשתה עסקה, זהו רק המחיר שהמוכר מבקש. העלייה מ-24.9 מיליון שקל ל-37 מיליון שקל אינה מעידה שמחירי הדירות בשכונה עלו בשיעור דומה. היא מלמדת בעיקר עד כמה המחירים בשוק היוקרה יכולים להיות מנותקים מעסקאות בפועל.

דוגמאות נוספות נרשמו ברחוב מולכו שלמה, שם מחיר מבוקש של נכס עלה מ-13 מיליון שקל ל-21 מיליון שקל, וברחוב שטיין, שם עלה מחיר מודעה מ-9 מיליון שקל ל-19 מיליון שקל. גם כאן מדובר בשינויי מחיר במודעות ולא בעסקאות. השווי האמיתי יתברר רק אם וכאשר קונה יסכים לשלם את הסכום.

• אחרי שנתיים של הקפאה: הוועדה מתכנסת כדי לחלץ את 23 אלף הדירות בתע"ש השרון
• שילמה ארנונה לפי צו שבוטל - והמחוזי פתח לה את הדרך לדרוש את הכסף בחזרה

שש שנות היצע - לפחות על הנייר

אם משווים 78 דירות שמוצעות למכירה ל-12 עסקאות בשנה, מתקבל מלאי תיאורטי שמספיק ליותר משש שנים. המסר די ברור - קצב המכירות נמוך מאוד ביחס להיצע. לזה צריך להוסיף את ההיצע הגדול שבדרך לתל אביב, וגם את המלאי הלא מכור בעיר.

עבור הקונים, המשמעות היא כוח מיקוח. מי שאינו לחוץ לרכוש נכס מסוים יכול להשוות בין דירות, להמתין ולנהל משא ומתן. עבור המוכרים, המשמעות היא שמחיר גבוה מדי עלול להשאיר את הנכס בשוק זמן רב. בנווה צדק יש בעלי נכסים שאינם חייבים למכור ולכן מוכנים להמתין, אך ההמתנה אינה הופכת את המחיר המבוקש למחיר השוק.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-9.7 אלף שקל בחודש. דירת שלושה חדרים מושכרת בממוצע בכ- 10.5-12 אלף שקל, ודירת ארבעה חדרים בכ- 16-17 אלף שקל. בדירות חמישה חדרים ובנכסים מיוחדים המחיר יכול לעבור 20 אלף שקל בחודש.

בשוק המודעות ניתן למצוא מחירים גבוהים בהרבה. יש דירות ארבעה חדרים שמוצעות גם ב־25–35 אלף שקל בחודש, בעיקר בנכסי יוקרה מרוהטים הכוללים חניה, מרפסת, מעלית וממ״ד. אבל גם כאן צריך להפריד בין המחיר המבוקש לבין שכר הדירה שעליו נחתם לבסוף חוזה.

למרות שכר הדירה הגבוה, התשואה למשקיעים נמוכה. דירה שנרכשת ב-6 מיליון שקל ומושכרת ב-11 אלף שקל בחודש מניבה תשואה של כ-2.2% בשנה בלבד. לאחר הוצאות תחזוקה, תיקונים, תקופות ללא שוכר ומיסוי, התשואה נמוכה יותר. לכן רוב מי שרוכש בשכונה אינו עושה זאת רק בשביל ההכנסה השוטפת, אלא גם בגלל המיקום, השימוש העצמי או הציפייה לשמירת ערך לאורך זמן.

יתרונות וחסרונות

הקו האדום של הרכבת הקלה פועל בתחנת אלנבי ברחוב יהודה הלוי, במרחק הליכה מחלקים גדולים של השכונה. בעתיד צפוי לעבור באזור גם הקו הסגול. התחבורה הציבורית משתפרת, אך בתקופת העבודות התושבים מתמודדים עם חסימות, רעש ושינויים בהסדרי התנועה.

החניה נותרה אחת הבעיות המרכזיות. חלק מהרחובות צרים, וחלק מהבתים הוותיקים אינם כוללים חניה פרטית. מבנים לשימור דורשים תחזוקה ושיפוץ בעלויות גבוהות, ולא בכל נכס ניתן לבצע שינויים בחופשיות. בשעות הערב ובסופי השבוע הרחובות מתמלאים במבקרים, במסעדות ובתיירים, כך שהשקט שמזוהה עם הסמטאות אינו נשמר בכל מקום ובכל שעה.

מנגד, נווה צדק מתאימה יותר למשפחות מכפי שנדמה. שיעור הילדים בשכונה גבוה מזה שבכרם התימנים הסמוכה, והרמה החברתית-כלכלית מדורגת בתשע מתוך עשר. בשכונה ובסביבתה פועלים בתי ספר וגני ילדים, ופארק המסילה מספק מרחב פתוח ונגיש יחסית. ועדיין, משפחה שמחפשת דירה גדולה מגלה שההיצע מצומצם והמחירים יכולים להגיע בקלות ל-10 מיליון שקל ויותר.