עלתה מצרפת, קנתה שתי דירות - וחיכתה 33 חודשים למפתח

עולה חדשה מצרפת רכשה ב-2019, משתי חברות שבבעלות אותו יזם, שתי דירות שלושה חדרים בפרויקט בראשית בנתניה, במחיר של 1.55 מיליון שקל לכל דירה. לפי החוזה, הדירות היו אמורות לעבור לידיה ב-22 ליולי 2020. בפועל היא קיבלה אותן רק ב-20 לאפריל 2023 - איחור של 33 חודשים. מה שהתחיל כתביעת פיצויים פשוטה לפי חוק המכר, נהפך למרתון משפטי של יותר משלוש שנים, שמונה ישיבות הוכחות ושני מומחים שמונו מטעם בית המשפט - ובסוף של כל זה, ההפרש הכספי הסופי בין הצדדים היה כ-5,300 שקל בלבד.

היזמית ניסתה להסביר את האיחור הארוך באמצעות כל התירוצים המוכרים: משבר הקורונה, מחסור בפועלים ובחומרים, עיכובים מצד הרשויות וחברת החשמל, ואפילו שינויים שהרוכשת עצמה הזמינה בדירה. בית המשפט דחה את כל הטענות אחת אחרי השנייה. לגבי הקורונה, הוא הסתמך על פסיקה קודמת וקבע כי צמד המלים משבר הקורונה "אינו בבחינת מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבניה וכל איחור במסירת דירות". הבעיה המרכזית של היזמית, כך נקבע, היתה שהיא כלל לא הציגה יומני עבודה שיוכיחו כמה ימים בדיוק אבדו בגלל המגפה, אף שמדובר בנתון שקל להוכיח.

גם הטענה לגבי מחסור בפועלים ובחומרים ולעיכובי רשויות וחברת חשמל נדחתה, מהסיבה הפשוטה שהיזמית לא צירפה שום מסמך מהגורמים עצמם כדי שיתמוך בגרסתה. אפילו הטענה שהרוכשת עצמה עיכבה את המסירה בכ-45 יום בגלל שינויים שהזמינה בדירה (מזגן מיני מרכזי, עבודות גבס וכיור כפול) לא שכנעה את בית המשפט, משום שהיזם לא הוכיח שהתקופה הנוספת חלה אחרי קבלת טופס 4 בפועל.

כמה שווה חודש איחור?

לצורך חישוב הפיצוי, מינה בית המשפט שמאית מקרקעין מטעמו, שקבעה את דמי השכירות הראויים לכל דירה על כ-4,900 שקל לחודש. לפי הנוסחה בחוק המכר - מכפיל 1.5 לשמונה החודשים הראשונים ומכפיל 1.25 ליתרת התקופה - התקבל פיצוי כולל של כ-425,623 שקל עבור שתי הדירות. בניכוי סכום של 142.8 אלף שקל שהיזמית כבר שילמה מיוזמתה ("בטעות", כך לטענתה), נותרה חייבת לרוכשת עוד 282,823 שקל.

לצד זה, הרוכשת דרשה גם פיצוי על ירידת ערך בגלל שינויים שביצע היזם בבניין, בהם צמצום שטח הלובי לטובת סופרמרקט. כאן הסכום שהיא ביקשה היה עצום: עד 2.46 מיליון שקל לפי חוות הדעת מטעמה. אבל השמאית מטעם בית המשפט מצאה פגם אמיתי רק בעניין צמצום שטח הלובי, וקבעה פיצוי צנוע בהרבה - 39 אלף שקל בלבד לשתי הדירות ביחד. בית המשפט אימץ את חוות דעתה במלואה, וקבע כי אין סיבה להעדיף עליה את חוות הדעת של הצדדים.

היזמית לא הסתפקה בהגנה. היא גם הגישה תביעה נגדית, בטענה שהרוכשת חייבת לה כ-862 אלף שקל עבור יתרת תמורה שלא שולמה ופיצוי מוסכם. הכל נסב סביב שאלה פרשנית אחת: האם מועדי התשלום בחוזה נגזרים ממועד המסירה החוזי (יולי 2020) או ממועד המסירה בפועל (אפריל 2023). מומחית חשבונאות מטעם בית המשפט חישבה את שתי החלופות: לפי גרסת היזמית, מדובר בחוב של 522,206 שקל, ואילו לפי גרסת הרוכשת מדובר בחוב של 316,521 שקל בלבד.

תבנית חוזרת בהתנהלות היזמית

בית המשפט העדיף את הפרשנות של הרוכשת, בין היתר משום שהיזמית מעולם לא דרשה ממנה בזמן אמת לשלם את היתרה, ומסרה לה את הדירות על אף החוב הנטען. בית המשפט אף מצא בהתנהלות של היזמית תבנית חוזרת ולא במקרה, וקבע כי היא "החליטה לנצור טענותיה לעצמה ולעשות בהן שימוש ככל שהקונה תעמוד על זכויותיה". בקשת היזמית לחייב את הרוכשת גם בפיצוי מוסכם על ההפרה נדחתה, משום שהיא מעולם לא נתנה לרוכשת הזדמנות אמיתית לתקן את מה שנטען כהפרה.

לסיכום, בית המשפט חייב את היזמית לשלם לרוכשת 321,823 שקל (עבור האיחור וירידת הערך), אך במקביל חייב את הרוכשת לשלם ליזמית 316,521 שקל עבור יתרת התמורה. לאחר קיזוז, נותר ליזמית לשלם לרוכשת רק 5,302 שקל - סכום זעום לעומת סכומי העתק שהצדדים דרשו זה מזה. בעקבות התוצאה המאוזנת, קבע בית המשפט שכל צד יישא בהוצאות המשפט שלו, והעיר כי מטרת חוק המכר - דיון מהיר ופשוט - "הוחמצה בהליך זה", בעיקר בעקבות בחירת הרוכשת לנהל גם מאבק מורכב על ירידת ערך שנגעה לכלל בעלי הזכויות בבניין.