ביהמ"ש אשרר את תוכנית הענק לבנייה על חניון דן בצפון-מזרח ת"א

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, גלעד הס, דחה התנגדויות לתוכנית הענק לבנייה על שטח חניון האוטובוסים של חברת דן בצפון-מזרח תל אביב. מדובר במתחם בן 38 דונם, בין הרחובות ולנברג ורוזן, המיועד לבניית 750 דירות במגדלים בני 19-15 קומות, מסחר, בנייני ציבור (על פני שישה דונמים) ושטח ציבורי פתוח (4.4 דונמים).

המתנגדים העלו שתי טענות. הראשונה והעיקרית: התוכנית כוללת זיקות הנאה לציבור ב-7.5 דונמים, אליהם תהיה גישה ללא כל מגבלה 24 שעות ביממה. הם טענו, כי יש להמיר זיקות אלו בשטח ציבורי פתוח, שכן גופי התכנון לא היו מוסמכים להחליט על זיקות הנאה והדבר נוגד את תוכנית המתאר של תל אביב (תוכנית 5000). השנייה: גורמי התכנון לא פרסמו את מסמכי בחינת השלכות תחבורתיות ולכן נפגעה זכות ההתנגדות של העותרים.

הס קובע, כי הוועדה המקומית הייתה רשאית לקבוע את זיקות ההנאה בפרויקט - הן מכוח תוכנית 5000 והן מכוח חוק התכנון והבנייה. תוכנית 5000 קובעת את הרף המינימלי של שטחי הציבור הנדרשים בפרויקט ולא בשטחים שמעבר לכך. אמנם חשוב להקצות שטחים לצורכי ציבור, אך לאזן זאת אל מול הפגיעה בשטח הפרטי שעל חשבונו יבואו. לכן, הוועדה המקומית רשאית לקבוע זיקות הנאה בנוסף לשטחים הציבוריים.

קבלת הטענות תגרום לתוצאה מעוותת

כיום מוקצים 49% משטח התוכנית לצורכי ציבור; קבלת דרישתם של העותרים הייתה מוליכה למצב בלתי סביר, בו 70% יוקצו לשם כך והכדאיות הכלכלית של הפרויקט הייתה מוטלת בספק - מציין הס. בניגוד לעמדת המתנגדים, "אין כאן בחירה 'קלה' בין חלופה 'ראויה' של הגדרת שטחי זיקת ההנאה כמגרש המיועד לשצ"פ, אל מול חלופה 'מעוותת' של שימוש בזיקות ההנאה חלף ייעוד ציבורי, אלא בחירה מורכבת יותר, היות והחלופה 'הראויה' לשיטת העותרים נושאת מחיר כבד של פגיעה קשה בזכות הקניין של בעלי הקרקע בתחום התוכנית".

לדברי הס, "מוסדות התכנון מצאו דרך ביניים לפתרון הדילמה. כאשר מצד אחד, דרך זו מבטיחה לציבור את השימוש באותם 7.5 דונם שטח ציבורי פתוח, ומצד שני, היא ממתנת את הפגיעה בזכות הקניין של בעלי הקרקע, היות וזכויות הבנייה בגין שטחים אלו ניתנות לבעלי המקרקעין. אכן, דרך ביניים זו בה בחרו מוסדות התכנון אינה מושלמת מבחינת הגדרת שטחי הציבור כמגרש נפרד, ואף אינה מושלמת מבחינת בעלי המקרקעין אשר אינם יכולים לנצל שטחים אלו לבינוי, אולם, וזה העיקר, דרך זו מהווה איזון נכון וראוי, ובוודאי סביר, של האינטרסים השונים".

לגבי מסמכי התחבורה מציין הס, כי הם הועמדו לעיון המתנגדים כמה ימים לפני העיון בהתנגדויות. אמנם נפל פגם באופן הפרסום שלהם, אך הוא אינו מצדיק את ביטול התוכנית. הס הסתפק בחיוב העותרים בהוצאות של 18,000 שקל, לאחר שבמהלך הדיון ויתרו על חלק משמעותי מהטענות המקוריות. את העותרים ייצגו עוה"ד אלי וילצ'יק ומנדי ברונפמן; את ועדות התכנון ייצגו עוה"ד גיל בילבסקי, שירה נגר-טננבאום והגר גנין; ואת חברות אמד ונהור - עוה"ד ענת בירן, אפרת לרנר ומור אגיב-קשרי.