קניון TLV שווה באמת 1.86 מיליארד שקל? כמעט עשור עבר והשווי נשאר במקום

כשהקימו אותו זה היה נראה שיש לו את כל מה שהוא צריך כדי להצליח. קניון TLV נבנה בלב תל אביב, על אחת הקרקעות היקרות במדינה, ליד מגדלי מגורים ומשרדים ובמרחק קצר מעזריאלי ומשרונה. אלא שכשנפתח במרץ 2017, המציאות הייתה הרבה פחות נוחה. הסביבה עדיין לא הייתה מאוכלסת במלואה, עבודות הרכבת הקלה יצרו פקקים וקשיי גישה, והקו האדום שהיה אמור להפוך את המיקום לנגיש באמת נפתח רק יותר משש שנים לאחר מכן.

גם מי שכבר הגיע לאזור לא היה חייב להיכנס דווקא ל-TLV. עזריאלי הסמוך כבר היה קניון מבוסס, מחובר ישירות לתחנת רכבת ועם תנועת קונים קבועה. במרכז העיר פעל גם דיזנגוף סנטר, עם קהל נאמן וזהות ברורה. TLV ניסה לבדל את עצמו כ"קניון אופנה", אבל רוב הרשתות שבו פעלו גם אצל המתחרים, וחלק מהמותגים הייחודיים שהביא התרחבו בהמשך למקומות נוספים.

הקניון גם נפתח לפני שהיה מוכן לגמרי. חלק מהחנויות והעוגנים עדיין לא פעלו, מרכז הספורט נפתח רק בהמשך ומתחמי ההסעדה העיקריים מוקמו מחוץ לקניון. התוצאה הייתה תנועת קונים דלילה, פדיונות נמוכים והקלות לשוכרים. בתוך כשנה מספר המבקרים היומי הוערך בכ-20 אלף בלבד - מחצית מהיעד של 40 אלף שהוצג לפני הפתיחה.

כמעט עשור עבר מאז, והמצב כבר נראה טוב יותר. הסביבה התמלאה בדירות ובמשרדים, הרכבת הקלה פועלת, התפוסה עולה וה-NOI ברבעון השני הגיע ל-21.6 מיליון שקל. אבל דווקא השיפור הזה מחדד את השאלה: איך קניון שנבנה באחד המקומות היקרים בישראל, בתקופה שבה מחירי הנדל"ן בתל אביב זינקו, שווה היום כמעט בדיוק מה שהיה שווה כשנפתח לפני יותר מתשע שנים?

הדרך של הקניון התחילה עוד ב-2010, כשרבוע כחול נדל"ן רבוע נדלן 4.22%   וגינדי רכשו יחד עם שותפים את מתחם השוק הסיטונאי. הבנייה החלה סביב 2013 והקניון נפתח לקהל במרץ 2017. ערב הפתיחה הערכת השווי שלו עמדה על כ-1.85 מיליארד שקל. ביוני אותה שנה היא כבר ירדה לכ-1.81 מיליארד שקל, ובסוף 2017 ירדה לכ-1.76 מיליארד שקל בעקבות פתיחה חלשה, פדיונות נמוכים ותפוסה חלקית.

כיום, כמעט עשור אחרי הפתיחה ויותר מעשור מאז תחילת הבנייה, הקניון רשום בספרים ב-1.865 מיליארד שקל. כלומר, במונחים נומינליים השווי כמעט חזר לנקודת הפתיחה. מול כ-1.85 מיליארד שקל במרץ 2017 מדובר בעלייה זניחה. וזה בתקופה שבה הקרקע בתל אביב, עלויות הבנייה, השכירות והמחירים במשק עלו בצורה משמעותית. במונחים ריאליים, השווי של הקניון נשחק.

העניין הוא שהמספר של 1.865 מיליארד שקל עדיין דורש הנחות נדיבות יחסית לגבי ההמשך. ברבעון השני של 2026 ייצר TLV NOI של 21.59 מיליון שקל, לעומת 19.71 מיליון שקל ברבעון הראשון. בקצב שנתי מדובר בכ-86.4 מיליון שקל. מול שווי של 1.865 מיליארד שקל מתקבלת תשואה של כ-4.6%. בשנת 2025 כולה ה-NOI היה 83.85 מיליון שקל והתשואה עמדה סביב 4.5%.

יש התקדמות בפעילות. התפוסה הממוצעת עלתה מ-83% ברבעון הראשון ל-85% ברבעון השני, ובסוף יוני הגיעה לכ-86%. דמי השכירות הממוצעים עלו מ-230 שקל למ"ר בחודש בסוף 2025 ל-242 שקל ברבעון השני. מצד שני, דמי השכירות הממוצעים בחוזים שנחתמו ברבעון השני עמדו על 203 שקל למ"ר. תמהיל השוכרים יכול להסביר חלק מהפער, אבל זה עדיין מספר ששווה לעקוב אחריו. בדוחות הרבעון של רבוע כחול נדל"ן ה-NOI הכולל עלה ב-14% והתפוסה במשרדים קפצה מ-54% ל-80%.

מה קורה לשווי אם התשואה עולה מעט?

כאן נמצאת הרגישות הגדולה. על NOI שנתי של כ-86.4 מיליון שקל, תשואה של 5% נותנת שווי של כ-1.73 מיליארד שקל. הפער מול הספרים הוא כ-138 מיליון שקל.

• AM:PM מוכרת בכ-121 מיליון שקל ברבעון: 60 חנויות ורווח תפעולי של כ-4.4 מיליון שקל
• רבוע כחול תובעת מקבוצת גולברי 35 מיליון שקל על חנויות בקניון TLV

בתשואה של 5.25% השווי יורד לכ-1.65 מיליארד שקל, כלומר כ-220 מיליון שקל פחות מהשווי הנוכחי. בתשואה של 5.5% מתקבל שווי של כ-1.57 מיליארד שקל, פער של כמעט 300 מיליון שקל.

גם בתוך רבוע כחול נדל"ן רואים עד כמה TLV מקבל תמחור חריג. שיעור התשואה המשוקלל של הנדל"ן המניב בחברה עומד סביב 6.3%, ובקבוצת הסופרמרקטים התשואה גבוהה מ-6%. TLV נהנה מתמחור עדיף בזכות המיקום בלב תל אביב והציפייה להמשך שיפור בפעילות.

יש לכך בסיס. הקניון עבר דרך ארוכה מאז 2017, אז התפוסה הייתה נמוכה יותר וה-NOI היה חלש. כיום הסביבה שלו בנויה ומאוכלסת יותר, הרכבת הקלה פועלת והפעילות עצמה טובה משמעותית.

אבל כמעט עשור אחרי הפתיחה, קניון שנפתח לפי שווי של כ-1.85 מיליארד שקל עדיין שווה 1.865 מיליארד שקל. השיפור התפעולי בעיקר החזיר אותו לנקודת הפתיחה, ופחות יצר עליית ערך אמיתית. בתשואה של 5%-5.25% כבר מדובר בפער של 140-220 מיליון שקל, וב-5.5% הפגיעה מתקרבת ל-300 מיליון שקל.