העליון מחזק את רוכשי הדירות: האם האשראי ליזמים יתייקר?

בפסק הדין בעניין קושוקרו דן בית המשפט העליון בסוגיות עקרוניות הנוגעות למערכת היחסים המשולשת שבין רוכשי דירות, קבלנים וגופים מלווים במיזמי בנייה הממומנים בשיטת ליווי פיננסי סגור. שיטה זו יוצרת "קופסה כלכלית סגורה", המבודדת את הפרויקט מפעילויות אחרות של הקבלן. הפרויקט והזכויות הנוספות שיש לקבלן בו, משמשים כבטוחה העיקרית לפירעון האשראי שהועמד לו.

העליון: מלווה פיננסי יפצה על איחור במסירת דירות מיום תפיסת הפרויקט

כאשר הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו כלפי הגוף המלווה, רשאי המלווה לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי כונס נכסים. ככלל, עומדות בפניו שתי חלופות: פירעון ערבויות חוק המכר ומכירת הפרויקט לצד שלישי כשהוא "נקי" מהתחייבויות כלפי הרוכשים; או נקיטה ב"גישת ההשלמה", באמצעות כניסה לנעלי הקבלן, להשלמת הפרויקט ומסירת הדירות. במקרה הנוכחי בחרו הגופים המלווים בגישת ההשלמה. התעוררה אפוא השאלה, אם בחירה זו מחייבת גם לקיים התחייבויות נוספות שבהסכמי המכר, ובכלל זה פיצויים בגין איחור במסירה.

בית המשפט המחוזי סבר, כי ניתן לראות את הבחירה להשלים את הפרויקט כהסכם חדש עם הרוכשים, שאינו כולל התחייבות לפיצוי בגין האיחור. בית המשפט העליון הפך החלטה זו: הסכמי המכר ממשיכים לחול במלואם.

עוד נקבע, כי השעבודים על זכויות הפרויקט וחשבון הליווי הם במהותם שעבודים צפים, שאכיפתם מחילה את יני חדלות הפירעון. במקרים אלה, זכויות הגוף המלווה כפופות, ככלל, לזכויות הרוכשים לפיצוי בגין איחור במסירה ממועד מינוי הכונס ואילך. אין זו חבות אישית, אלא קביעה בדבר סדר הנשייה: הפיצויים המאוחרים סווגו כהוצאות ההליך, הקודמות לחובות המובטחים בשעבוד צף; הפיצויים הקודמים נותרו חובות עבר כלליים.

סוגייה נוספת היא זכות הקיזוז, הנשללת מרוכשים בהסכמי המכר כחלק מהאיזון במערכת היחסים המשולשת המקורית. בית המשפט העליון קבע, כי בעקבות פתיחת ההליך והבחירה בגישת ההשלמה, אין עוד מניעה להכיר בקיזוז הפיצויים שנוצרו לאחר מינוי הכונס מיתרת התמורה. החידוש הוא בהכרה בעלויות המשך קיום ההסכמים כחלק מהוצאות ההשלמה. בירור הזכאות ושיעור הפיצוי הוחזרו למחוזי.

לבחון מחדש את התמחור

נראה אפוא שבית המשפט העליון קובע נקודת איזון כלכלית חדשה בין הקבלן, הגוף המלווה והרוכשים. פסיקתו עשויה לחייב את הגופים המממנים לבחון מחדש את העלויות והסיכונים שבתמחור האשראי. ככל שפיצויי האיחור משולמים לפני החוב למלווה, הם מצמצמים את הסכום הזמין לפירעון ההלוואה. לפיכך, גם ללא שינוי בהסתברות לקריסת הקבלן, עשוי לגדול ההפסד למלווה במקרה של כשל. אין בסיס לקבוע שהגופים המממנים לא הביאו סיכון זה בחשבון בעבר, אך ההכרעה מחדדת את משמעותו.

ההשפעה על שוק מימון הפרויקטים למגורים אינה צפויה להיות אחידה. בפרויקטים בעלי רווחיות מצומצמת, לוחות זמנים מורכבים וחשיפה גבוהה לעיכובים, עלות הפיצויים עשויה להיות משמעותית יותר ולהעלות את מרווח הריבית והעמלות באופן שיגלם את הסיכון. מדובר בריבית על ההלוואה, לא על הבטוחות. לחלופין, המלווים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר, להפחית את שיעור המימון או לדרוש בטוחות נוספות. מנגד, קבלנים שבידיהם הון להעמדת "כרית ביטחון" מספקת ויכולת מוכחת לניהול ביצוע יעיל, עשויים לשכנע את המלווים להוריד את מרווח הריבית והעמלות.

לכן, תוצאה אפשרית היא תמחור מובחן יותר של פרויקטים ויזמים, ולא בהכרח עלייה גורפת בריבית בענף. במערכת היחסים החוזית שבין המלווים לקבלנים, נראה שמנגנוני הפיקוח והדיווח והזכות להתערבות מוקדמת ייבחנו מחדש. אף שכיום הם מנוסחים באופן הדוק, לא מן הנמנע שיוחמרו, במימון בנקאי וחוץ-בנקאי כאחד. ברמת השוק, ייקור האשראי עלול להכביד על יזמים קטנים ולהתגלגל למחירי הדירות. עלויות הפיצוי עשויות גם להפחית את כדאיות ההשלמה לאחר קריסה ולהטות מלווים לפירעון ערבויות. מנגד, ההכרעה עשויה לעודד פיקוח יעיל ומסירה מהירה יותר.

• נדחתה על הסף עתירה למנות רואי חשבון לבעלי תפקיד בחדלות פרעון
• העליון: מלווה פיננסי יפצה על איחור במסירת דירות מיום תפיסת הפרויקט

אלה השלכות אפשריות, ולא תוצאות כלכליות מוכחות. השאלה היא אם חיזוק הגנת הרוכשים יתבטא בעיקר בייקור המימון, או גם בשיפור ניהול הסיכונים בענף, ושאלה מעניינת לא פחות, היא האם פסק הדין יחולל שינוי באופן שבו השמאים יידרשו לשום את הנכסים המהווים "שווי לבטוחה".

עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון, מנהלת מחלקת הנדל״ן במשרד ברנע-ג׳פה-לנדה (צילום: נועה שרביט)