הלקוח שינה דרישות: עזריאלי נערכת לעיכוב של 4 חודשים בפרויקט של מיליארד יורו
בעקבות שינויים במפרט שדרש הלקוח, אספקת 20 המגה-ואט הראשונים צפויה להידחות ממרץ ליולי 2027, וגם השלב השני יידחה בשלושה חודשים; ההארכות עדיין כפופות לתיקון ההסכם. בעסקה של 80 מגה-ואט, שצפויה להניב NOI שנתי של 117 מיליון אירו בתפוקה מלאה, מדובר בעיכוב
משמעותי נוסף בפעילות שכבר התמודדה עם קשיים בנורבגיה
קבוצת עזריאלי עזריאלי קבוצה 1.56% מדווחת על עיכוב צפוי בלוחות הזמנים של אחד מפרויקטי הדאטה סנטרס המרכזיים שלה באירופה. החברה הודיעה כי בעקבות בקשת הלקוח לשינויים במפרטים הטכניים של קמפוס חוות השרתים שהיא מקימה בנורבגיה, תידרש ארכה של 16 שבועות לאספקת 20 המגה-ואט הראשונים בפרויקט, וארכה נוספת של 12 שבועות לאספקת 20 המגה-ואט הבאים. המשמעות היא שהשלב הראשון, שאמור היה להימסר בסוף מרץ 2027, יידחה ככל הנראה כרגע ליולי 2027.
לפי הדיווח, ספק השירותים של הקבוצה מסר אתמול הודעה רשמית ללקוח בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם. עם זאת, הארכות עדיין אינן סופיות והן כפופות לחתימה על תיקון מוסכם בין הצדדים. עזריאלי לא פירטה מה יהיו העלויות הנוספות הכרוכות בשינויי המפרט, אם יחול שינוי בהיקף ההשקעה הכוללת בפרויקט ומה תהיה השפעת הדחייה על התוצאות הכספיות הצפויות.
על החוזה הזה דיווחה עזריאלי לראשונה בסוף דצמבר 2025, באמצעות החברות הבנות של גרין מאונטיין, זרוע הדאטה סנטרס שלה. במסגרת ההתקשרות התחייבה הקבוצה לספק לחברה טכנולוגית בינלאומית, (ששמה לא נחשף) שירותי מרכזי נתונים בהספק כולל של 80 מגה-ואט בקמפוס ייעודי שיוקם בנורבגיה. ההספק אמור להימסר בשלבים לאורך תקופה של כשנתיים וחצי ממועד חתימת ההסכם.
העסקה נחתמה לתקופה של 15 שנים ממועד המסירה של כל שלב, עם אפשרות להארכה של עד 15 שנים נוספות. עזריאלי העריכה עם החתימה כי בהינתן אספקת מלוא הקיבולת, ה-NOI השנתי הממוצע מהפרויקט יגיע לכ-117 מיליון אירו, סדר גודל של כ-440 מיליון שקל לפי שערי החליפין בעת החתימה. עלות הקמת הקמפוס הוערכה בכמיליארד אירו, לא כולל עלויות מימון שנאמדו אז בכ-60 מיליון אירו נוספים.
היקף ההשקעה ממחיש את משמעות לוחות הזמנים. הפרויקט מחייב הוצאות גבוהות על הקמה ותשתיות לפני שהוא מתחיל להניב הכנסות, ודחייה במסירת הקיבולת ללקוח משמעותה גם דחייה אפשרית בתחילת התקבולים. מאחר שתקופת השירותים נקבעת ממועד מסירת כל שלב, אין פירוש הדבר בהכרח אובדן קבוע של הכנסות, אולם דחיית התזרים עשויה להשפיע על ערכו הנוכחי של הפרויקט ועל עלויות המימון וההקמה.
כבר בדיווח המקורי מדצמבר הזהירה עזריאלי כי קיימת אי-ודאות ביחס לאספקת 20 המגה-ואט הראשונים בסוף מרץ 2027. החברה ציינה אז את התלות בחיבור לרשת החשמל, בקבלת היתרים ובזמינות התשתיות והציוד, ואף התייחסה במפורש לאפשרות של שינויי מפרט לבקשת הלקוח. כעת אחד הסיכונים שעליהם הצביעה מתממש לפחות ברמת הצורך בשינוי לוחות הזמנים.
העיכוב גם אינו עניין טכני בלבד מבחינת ההסכם. בדיווח המקורי ציינה עזריאלי כי ללקוח קיימות זכויות ביטול במקרה של חריגה מהמועדים החוזיים, בכפוף למנגנונים ולתנאים שנקבעו, וכן אפשרות לקבל זיכויים כנגד דמי השירות במקרה של עיכובים. לכן, חתימה על תיקון להסכם עשויה להיות חשובה גם להסדרת זכויות הצדדים ולא רק לקביעת תאריכי מסירה חדשים.
לא הפעם הראשונה שפרויקט בנורבגיה נתקע
ההיסטוריה של עזריאלי בתחום הדאטה סנטרס בנורבגיה כוללת גם פרויקטים שהתקדמו וגם עיכובים משמעותיים. בפברואר 2025 דיווחה החברה כי לא התקבל היתר רגולטורי נדרש לקרקע שעליה תכננה גרין מאונטיין להקים קמפוס אחר, בהספק של כ-120 מגה-ואט, עבור חברת טכנולוגיה בינלאומית. בעקבות ההחלטה החלה החברה לבחון חלופות לקרקע, ובמרץ הודיעה כי המשא ומתן על העסקה במתכונתה הקיימת הושהה. בדוח השנתי ל-2025 כבר העריכה עזריאלי כי המשא ומתן אינו צפוי להתחדש.
אותו אירוע הוביל לצניחה של כ-8% במניה ביום הפרסום, ובהמשך אף הוגשה בקשה לאישור תביעה ייצוגית בהיקף מוערך של כ-256 מיליון שקל, שבמסגרתה נטענו טענות בנוגע לגילוי שניתן למשקיעים ביחס לסיכוני הפרויקט. עזריאלי דחתה את הטענות וטענה כי פעלה ודיווחה בהתאם לנדרש. זהו כמובן פרויקט נפרד מהקמפוס הנוכחי של 80 מגה-ואט, אך הוא המחיש את הקשיים שעלולים להתעורר בין חתימה על הסכמים או ניהול משא ומתן לבין הקמת מתקן בפועל.
גם בפרויקט הקיים של גרין מאונטיין עבור טיקטוק בנורבגיה נדרשו בעבר התאמות להסכם. גרין מאונטיין חתמה ב-2023 על הסכם לאספקת 90 מגה-ואט לטיקטוק, ובינואר 2025 נחתם תיקון שקבע כי איחורים שהתרחשו בהקמה ובאספקת השירותים עד למועד התיקון לא יקנו ללקוח זכות לבטל את ההסכם בגינם. לצד זאת, הפרויקט נמסר במלוא קיבולתו הבסיסית במהלך 2024 והפך לאחד ממקורות ההכנסה המרכזיים של פעילות הדאטה סנטרס.
הדאטה סנטרס צומחים, אבל ה-NOI ברבעון השני דווקא ירד
עזריאלי החלה להיכנס לתחום הדאטה סנטרס ב-2019 באמצעות השקעה בחברת קומפאס בצפון אמריקה, וב-2021 השלימה את רכישת גרין מאונטיין הנורבגית תמורת כ-2.8 מיליארד שקל. בהמשך הרחיבה את הפעילות לאנגליה ולגרמניה, ובשנים האחרונות התחום הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלה, לצד הקניונים והמשרדים בישראל.
בדוחות הרבעון השני הציגה עזריאלי NOI קבוצתי של 651 מיליון שקל, לעומת 648 מיליון שקל ברבעון המקביל. ה-FFO לפי גישת ההנהלה, כולל דיור מוגן, הסתכם בכ-426 מיליון שקל, לעומת 425 מיליון שקל אשתקד. הרווח הנקי ירד ל-155 מיליון שקל, לעומת 320 מיליון שקל בתקופה המקבילה, בעיקר על רקע הבדלים ברווחי השערוך.
אלא שבפעילות הדאטה סנטרס התמונה מעט שונה. ההכנסות במגזר עלו ברבעון השני בכ-4% ל-221 מיליון שקל, אך ה-NOI ירד בכ-10% ל-103 מיליון שקל, לעומת 115 מיליון שקל ברבעון המקביל. במחצית הראשונה כולה הסתכם ה-NOI של המגזר ב-213 מיליון שקל, ירידה של כ-8% לעומת 231 מיליון שקל בשנה שעברה. בעזריאלי ייחסו את השחיקה בעיקר להתחזקות השקל מול האירו והכתר הנורבגי ולעלייה בהוצאות התפעול.
במקביל, שווי הנכסים של מגזר הדאטה סנטרס הגיע בסוף יוני לכ-12 מיליארד שקל, לעומת כ-11.2 מיליארד שקל בסוף 2025. במהלך המחצית רשמה החברה רווחי שערוך של כ-525 מיליון שקל במגזר, בין היתר בעקבות ירידה בשיעורי ההיוון של נכסים בהקמה והתקצרות הזמן הצפוי עד לתחילת ההכנסות מפרויקטים חדשים.
הנתון הזה מחדד גם את משמעות העדכון הנוכחי. חלק מערכם של נכסי הדאטה סנטרס מבוסס על תזרימי מזומנים עתידיים ועל ההנחה שהפרויקטים יושלמו במועדים שנקבעו. שינוי בלוחות הזמנים עשוי להשפיע על הערכות אלה, אם כי בשלב זה לא ברור אם הדחייה כבר הובאה בחשבון בהערכות השווי או אם תהיה לה השפעה חשבונאית מהותית.
בפברואר השנה דיווחה עזריאלי על חתימה על כתב הסמכה ומסמך עקרונות לא מחייב לקבלת מימון של עד מיליארד אירו לפרויקט בנורבגיה, מתוכם עד 925 מיליון אירו כהלוואה בכירה ללא זכות חזרה ועד 75 מיליון אירו כמסגרת אשראי מתחדשת. נכון לדוח החצי-שנתי שפורסם באוגוסט, החברה עדיין לא דיווחה על השלמת הסכם מימון מחייב לפרויקט.
במקביל ממשיכה עזריאלי לבחון הכנסת משקיע לגרין מאונטיין. כפי שדיווחנו ביולי, הקבוצה בחנה מהלך לגיוס של כמיליארד אירו לפי שווי של 4-5 מיליארד אירו לפני הכסף. עבור משקיע פוטנציאלי, מעבר לצבר החוזים ולהיקף ההכנסות העתידיות, גם היכולת לעמוד בלוחות הזמנים ולתרגם את הפרויקטים שבהקמה לתזרים בפועל תהיה גורם משמעותי בקביעת השווי.
