פייר אייזק איבדה 56% השנה: שוק המשכנתאות האמריקאי עובר לציון מתחרה
רוקט מורטגג', המלווה הגדולה בשוק המשכנתאות האמריקאי, עברה להשתמש בציון האשראי של VantageScore כברירת מחדל בכל ההלוואות שעומדות בתנאים. ההחלטה הזו מסמנת את סוף התקופה שבה ציון FICO של פייר אייזק היה כמעט שער הכניסה היחיד לשוק של כ-13 טריליון דולר. מניית פייר אייזק איבדה מתחילת השנה כ-56% מערכה, ואפילו הזינוק של כמעט 11% שרשמה אתמול, לסגירה ב-740 דולר, השאיר אותה רחוק מאוד מ-1,690 הדולר שבהם פתחה את 2026.
VantageScore הוא מיזם משותף של שלוש לשכות האשראי הגדולות בארה"ב, אקוויפקס, אקספריאן וטרנס-יוניון. בחודש שעבר הורתה הרשות לפיקוח על מימון הדיור, FHFA, לפאני מיי ולפרדי מק לאשר לכל המלווים לעבוד עם הגרסה 4.0 של הציון. השתיים מבטחות ורוכשות חלק גדול מהמשכנתאות במדינה, ולכן הכללים שלהן הופכים בפועל לכללים של השוק כולו. גם הן עצמן עוברות תקופה סוערת, ופאני מיי ופרדי מק נפלו 13% ביום שני כשהסיכוי להפרטה הולך ומתרחק.
המהלך שזעזע את פייר אייזק הגיע בסוף ספטמבר. עד אז טבלאות התמחור, שקובעות כמה עמלה גובות פאני ופרדי לפי ציון האשראי של הלווה ושיעור המימון, התייחסו ל-VantageScore כציון מקל יותר ודרשו ממנו כ-20 נקודות יותר כדי לקבל אותו מחיר. ראש ה-FHFA, ביל פולטה, מחק את הפער והודיע על טבלה אחת לשני הציונים. בפועל, מלווה יכול עכשיו למשוך את שניהם ולתמחר את ההלוואה לפי הגבוה מביניהם. המניה רשמה באותו יום את אחת הירידות החדות בתולדותיה, ובהמשך ירדה עד לשפל שנתי של כ-586 דולר.
ציון FICO נחשב לרף קשוח יותר. הוא דורש, למשל, היסטוריית אשראי של כחצי שנה, ו-VantageScore מסתפק בפחות. ברוקט בדקו את שני הציונים על כ-1.4 מיליון דוחות אשראי, ובהלוואות שהחברה העמידה ציון VantageScore יצא גבוה בכ-10 נקודות בממוצע. לפי נתוני פייר אייזק, ירידה של 20 נקודות בציון מעלה בעשרות אחוזים את הסיכוי שהלווה יפסיק לשלם. כלומר, לווים שעד לא מזמן נחשבו מסוכנים יותר עשויים לקבל היום את אותו מחיר כמו לווים חזקים מהם. בישראל, אגב, המצב שונה לגמרי, ואין ציון אשראי לאומי אחד שכל הבנקים עובדים לפיו.
המשקיעים באג"ח המגובות במשכנתאות כבר מתמחרים את הסיכון הזה. לפי הנתונים הראשונים מתקופת הניסוי, הלוואות שאושרו על בסיס VantageScore נשאו ריבית גבוהה בעד כ-0.2 נקודת אחוז מהלוואות דומות שאושרו לפי FICO. ההיקפים עדיין קטנים, אבל הם מטפסים מהר: באוגוסט הועמדו משכנתאות של פאני ופרדי בהיקף של כ-4 מיליארד דולר לפי הציון החדש, לעומת סכומים זניחים באביב, ובחצי השנה האחרונה מדובר בכ-3% מההלוואות שנארזו לאג"ח.
ההחלטה של הממשל נועדה להוזיל את המשכנתאות ערב בחירות האמצע, כשהריבית על משכנתא ל-30 שנה עומדת סביב 7.3% והפדרל ריזרב העלה את הריבית בספטמבר לטווח של 3.75%-4%. ייתכן שהתוצאה תהיה הפוכה: אם רוכשי האג"ח ידרשו פרמיה על הסיכון, הריבית ללווים עשויה דווקא לעלות.
בפייר אייזק כבר הגיבו. החברה הודיעה לרשות ניירות ערך האמריקאית על קיצוץ של כ-15% מהמשרות, כ-570 עובדים לפי מצבת העובדים שדיווחה בשנה שעברה, ועל הוצאה חד פעמית של כ-27 מיליון דולר. ההסבר הרשמי הוא צמצום דרגי ניהול ושילוב AI בפיתוח המוצרים. הזינוק של אתמול נשען על הקיצוץ הזה ועל החלטה של יונייטד הולסייל מורטגג', אחת המלוות הגדולות בארה"ב, להמשיך למשוך ציון FICO בכל בקשה. היא תבדוק את שני הציונים ותבחר את הגבוה. זה כבר הזינוק החד השני של פייר אייזק בתוך פחות משבועיים.
גם לשכות האשראי, שמחזיקות ב-VantageScore, נסחרות הרחק מהשיא. מניית אקוויפקס ירדה מתחילת השנה בכ-32% ומניית טרנס-יוניון בכ-23%, ושתיהן עלו אתמול בכ-1%. רוקט מורטגג' עצמה ירדה אתמול ב-5.3% ואיבדה מתחילת השנה כ-44%. ב-FHFA מתכננים צעדים נוספים, ביניהם שינוי בדרישות הוותיקות לגבי דוחות האשראי שמלווים צריכים להגיש.
