17 יזמיות הנדל"ן מכרו 1,571 דירות ברבעון - מי מוכרת ומי נתקעת עם מלאי?

אחרי רבעון ראשון חלש מאוד, נתוני המכירות של יזמיות הנדל"ן הציבוריות ברבעון השני כבר נראים הרבה יותר טוב. 17 חברות נדל"ן למגורים מכרו יחד 1,571 דירות, עלייה של 36% לעומת 1,158 דירות ברבעון הראשון. אלא שההשוואה לרבעון חלש במיוחד קצת מחמיאה לתמונה. מול ממוצע המכירות של אותן חברות ב-12 הרבעונים האחרונים, הרבעון השני עדיין נמוך בכ-2%, ורק חמש מתוך 17 החברות הצליחו למכור בקצב גבוה מהממוצע של עצמן.

כך עולה מטבלאות השוואה שהכין אבי שקורי, אנליסט בכיר בפסגות-סיגמא ברוקראז' מבית פסגות בית השקעות, על בסיס דיווחי החברות הציבוריות. הנתונים מאפשרים להסתכל מעבר לכותרת של "עלייה של 36%" ולבדוק מי באמת חזרה לקצב מכירות רגיל, מי עדיין נמצאת הרבה מתחתיו - ועד כמה השיפור בענף רחב.

באותה נשימה, הריבית ירדה אתמול, וזה יכול לעזור קצת לשוק הדיור. משכנתאות עשויות להתמתן בהמשך ועלויות המימון של היזמיות יכולות לרדת, אבל הפחתה של עוד רבע נקודת אחוז כנראה לא משנה לבדה את כל התמונה. כדי להבין איפה השוק באמת עומד, כדאי להסתכל על המכירות בפועל - ושם כבר רואים שיפור, אבל גם לא מעט חולשה מתחת לפני השטח.

הרבעון השתפר - אבל רוב החברות עדיין מוכרות מתחת לקצב הרגיל שלהן

סכום ממוצעי המכירות של 17 החברות ב-12 הרבעונים האחרונים עומד על 1,604 דירות לרבעון, כך שגם אחרי השיפור ברבעון השני הענף עדיין חסר 33 דירות כדי לחזור לממוצע הזה. החציון חד יותר: החברה החציונית בקבוצה מכרה ברבעון רק כ-70% מקצב המכירות הממוצע שלה.

מי שבולטת מאוד בצד החיובי היא שיכון ובינוי, שמכרה 309 דירות ברבעון השני, לעומת 33 בלבד ברבעון הראשון וממוצע של 75 דירות ב-12 הרבעונים האחרונים. אחריה דמרי עם 231 דירות, כמעט בדיוק בקצב ההיסטורי שלה - ממוצע של 229 דירות לרבעון - ועמרם עם 199 דירות, לעומת 108 ברבעון הראשון, אם כי עדיין מתחת לממוצע של 284. קרדן נדל"ן מכרה 144 דירות לעומת ממוצע של 44 בלבד, ובוני התיכון הגיעה ל-97 דירות לעומת ממוצע של 37.

• דירה של 80 מ"ר ב-1.83 מיליון אירו: איפה הכי יקר באירופה?
• חדר משלך: כמה מאות אלפי שקלים עולה לנו החדר הנוסף בדירה?

אבל דווקא הנתון החריג של שיכון ובינוי מדגים למה כדאי להיזהר מהסקת מסקנות מהמספר הכולל. לפי פסגות-סיגמא, יותר מ-60% מהמכירות שעליהן דיווחה החברה ברבעון הגיעו מפרויקט "מחיר למשתכן" אחד. גם אצל עמרם יותר מ-60% ממכירות הרבעון מיוחסות לפרויקטים של מחיר למשתכן.

בפסגות-סיגמא מציינים כי בנטרול כל 309 הדירות של שיכון ובינוי, יתר החברות מכרו 1,262 דירות - כ-17% מתחת לממוצע 12 הרבעונים שלהן, והשיפור לעומת הרבעון הראשון היה מצטמצם לכ-12% בלבד. כלומר, הייתה התאוששות מסוימת, אבל היא עדיין לא נראית רחבה מספיק כדי לדבר על חזרה מלאה של שוק המכירות.

גם הריכוזיות עלתה. חמש החברות שמכרו הכי הרבה - שיכון ובינוי, דמרי, עמרם, קרדן נדל"ן ואאורה - אחראיות יחד ל-1,011 דירות, כ-64% מכלל המכירות של הקבוצה. שלוש הראשונות לבדן סיפקו כ-47% מהמכירות.

דמרי שומרת על הקצב; אאורה, ישראל קנדה ודוניץ מתחת לממוצע

דמרי בולטת דווקא ביציבות. היא מכרה 231 דירות ברבעון, לעומת ממוצע של 229 דירות ב-12 הרבעונים האחרונים, ובחמשת הרבעונים שנבדקו לא ירדה מתחת ל-170 דירות. זו תמונה שונה למדי מהקפיצות שרואים אצל חלק מהחברות האחרות, שבהן רבעון אחד חזק או חלש משנה באופן משמעותי את התמונה.

• מנכ"ל עמרם: ״בדירות של 2-3 מיליון שקל הביקוש נשמר; בשוק היוקרה יש קושי אמיתי, אפילו סטגנציה״
• משנה מקום, משנה מזל? מעבר דירה לא נגמר בהובלה - ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים

מנגד, אאורה מכרה 128 דירות לעומת ממוצע של 236; ישראל קנדה מכרה 56 לעומת ממוצע של 99; רוטשטיין 34 לעומת 70; ודוניץ 29 בלבד לעומת ממוצע של 63. פרשקובסקי מכרה 26 דירות, לעומת ממוצע של 64.

צריך עם זאת לשים כוכבית על אאורה: החברה דיווחה לאחר תאריך המאזן על מכירה של 429 דירות, בעיקר במסגרת מבצע "חבר". גם עמרם דיווחה לאחר הרבעון על מכירת 293 דירות נוספות, כאשר כמחציתן מיוחסות לפרויקטי מחיר למשתכן. כלומר, לפחות אצל חלק מהחברות, תמונת הרבעון השני כבר מפגרת אחרי קצב המכירות שנרשם בחודשים שלאחריו.

ומה קורה בשדה דב?

טבלת ההשוואה השנייה מעניינת לא פחות, משום שהיא מאפשרת להשוות בין חמישה פרויקטים של חברות ציבוריות שפועלים באותו אזור - שדה דב בתל אביב.

בסך הכול כוללים חמשת הפרויקטים 1,903 דירות, שמתוכן נמכרו לפי הנתונים כ-678 דירות, כלומר שיעור שיווק משוקלל של 35.6%. ברבעון השני נוספו רק 26 דירות לשיווק המצטבר, כך שנותרו עדיין 1,225 דירות לשיווק. המחיר הממוצע המשוקלל עומד על כ-76.2 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ.

אבל מתחת לממוצע מסתתרים פערים גדולים מאוד. ישראל קנדה מובילה עם שיעור שיווק של 60% בפרויקט Rainbow Tel Aviv - 275 מתוך 459 דירות - וזאת במחיר ממוצע של כ-81.7 אלף שקל למ"ר. חג'ג' מגיעה אחריה עם 48% בפרויקט First by Hagag, אביסרור עם 32%, לוינשטין ומבנה עם 28%, ואילו דמרי שיווקה עד כה רק כ-9% מפרויקט Yama Dimri שדה דב.

דווקא ההשוואה בין ישראל קנדה לדמרי מעניינת: המחיר אצל דמרי הוא הגבוה ביותר בקבוצה, כ-82.6 אלף שקל למ"ר, אבל שיעור השיווק הוא הנמוך ביותר. ישראל קנדה מוכרת במחיר כמעט זהה - 81.7 אלף שקל למ"ר - ובכל זאת כבר שיווקה 60% מהפרויקט. מנגד, לוינשטין ומבנה מציגות את המחיר הנמוך ביותר, כ-63.4 אלף שקל למ"ר, אך שיעור השיווק שלהן עומד על 28% בלבד. הנתונים לא בהכרח אומרים שמחיר אינו משפיע, אבל הם כן ממחישים שבאותו אזור התמחור לבדו לא מסביר את קצב המכירות, ושגם תמהיל הדירות, מועד השקת הפרויקט והמאפיינים שלו משחקים תפקיד.

חג'ג' עם הרווחיות הגבוהה בשדה דב; לוינשטין-מבנה בקצה השני

הפערים בולטים גם ברווחיות הצפויה. חג'ג' מציגה בפרויקט שיעור רווח גולמי של 32% ורווח כללי של 26%, לצד שיווק של 48%. ישראל קנדה מציגה רווח גולמי של 20% ורווח כללי של 18%; אצל דמרי מדובר ב-20% ו-13% בהתאמה; אביסרור עם 13% ו-11%; ואילו אצל לוינשטין ומבנה הרווח הגולמי עומד על 7% והרווח הכללי על 2% בלבד.

בפסגות-סיגמא מצביעים גם על כך שהמחירים בפרויקטים לא השתנו במהלך הרבעון, כך שההתקדמות בשיעורי השיווק נבעה מהמשך המכירות ולא משינוי במחיר המדווח למ"ר. במקביל, יותר ממחצית המלאי שנותר לשיווק בשדה דב מרוכז כיום אצל שתי חברות: לדמרי נותרו 417 דירות ולאביסרור 276.

בשורה התחתונה, הרבעון השני נראה הרבה יותר טוב מהרבעון הראשון עבור יזמיות המגורים, אבל הנתונים של פסגות-סיגמא מציעים לא למהר לקרוא לזה התאוששות. העלייה במכירות אמיתית, אך היא מגיעה מנקודת פתיחה חלשה מאוד, מרוכזת במספר מצומצם יחסית של חברות ומושפעת גם מפרויקטי מחיר למשתכן. בשדה דב, בינתיים, רואים אולי בצורה החדה ביותר שאין "שוק אחד": גם באותו מתחם ובמחירים קרובים יחסית, קצב המכירות והרווחיות משתנים מאוד מיזם ליזם.