מנכ"ל עמרם: ״בדירות של 2-3 מיליון שקל הביקוש נשמר; בשוק היוקרה יש קושי אמיתי, אפילו סטגנציה״
נועם גרייף אומר כי ההתמקדות בפריפריה ובשוק הביניים תומכת בקצב המכירות, מעריך שהוודאות לאחר הבחירות תסייע להחזיר רוכשים ומסביר שהחברה צפויה לשחרר עודפים של יותר ממיליארד שקל; החברה מכרה 199 דירות ברבעון, אך כ-150 מיליון שקל מתוך רווח של 153 מיליון שקל נבעו משיערוך חד-פעמי. המניה ירדה בכ-9% מתחילת השנה
עמרם אברהם עמרם אברהם עמרם 0% נסחרת לפי שווי של כ-2.9 מיליארד שקל. המניה ירדה מתחילת השנה כ-9%. עם זאת, המניה עדיין גבוהה בכ-75% ממחיר ההנפקה במאי 2024, שעמד על 20.8 שקל למניה.
הדוחות למחצית השנה מצביעים על המשך הגידול בפעילות, אך גם על שחיקה ברווחיות. ההכנסות במחצית עלו ב-9% ל-774 מיליון שקל, וברבעון השני הן עלו ב-10.3% ל-367 מיליון שקל. מתחילת השנה ועד פרסום הדוח מכרה החברה 605 דירות, ובהן מספר יחידות מסחר ומשרדים, בהיקף כולל של כ-1.15 מיליארד שקל.
ברבעון השני נמכרו 199 דירות, לעומת 113 ברבעון הראשון. עם זאת, בשוק החופשי השינוי היה מתון יותר: 120 דירות לעומת 105 דירות. לאחר תאריך המאזן מכרה החברה 293 דירות נוספות.
בראיון לביזפורטל מסביר נועם גרייף, מנכ"ל עמרם אברהם, כי תמהיל הפעילות של החברה מאפשר לה לשמור על קצב מכירות גם בתקופה שבה חלקים אחרים בשוק הדיור מתקשים.
״המידל מרקט זה המרקט״
"אנחנו שומרים על קצב מסוים לאורך כל השנה, והוא נגזר מאזורי הפעילות שלנו", אומר גרייף. "אנחנו פועלים בעיקר בפריפריה, בדירות במחירים של 2-3 מיליון שקל. לאור הדמוגרפיה הקשיחה של ישראל, קצב המכירות הזה די נשמר. ראינו את זה גם במלחמה ולאורך כל הטלטלות שחווינו, כולל עליית הריבית. בסוף, המידל מרקט זה המרקט".
לדבריו, השילוב בין דירות במחירים נגישים יחסית, פעילות משמעותית בתוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה ופרויקטים של התחדשות עירונית מפחית את רגישות החברה להאטה בשוק: ״הפעילות מושפעת, אבל היא פחות מושפעת בגלל הצריכה האמיתית של המוצר הזה״.
גרייף מצביע על פער שהולך ונפתח בין שוק היוקרה לבין השוק שבו פועלת החברה. ״אם היו לנו עכשיו פרויקטים באזורי יוקרה, שם יש חלופות אחרות ושם יש קושי אמיתי, אפילו אפשר להגיד סטגנציה. אבל אם בונים באשדוד, קריית עקרון, לוד או רמלה, במעגלים השני והשלישי, הקצב די קבוע. עדיין מאתגר, אבל קבוע״.
למרות זאת, גם בשווקים שבהם פועלת עמרם אברהם הרוכשים עדיין מתמודדים עם אי-ודאות ביטחונית, מערכת בחירות קרובה וריבית גבוהה ביחס לשנים שלפני 2022. ריבית בנק ישראל עומדת נכון להיום על 3.5%, והבחירות לכנסת צפויות להתקיים ב-27 באוקטובר.
גרייף מעריך כי דווקא סיום מערכת הבחירות עשוי להיות הגורם שיחזיר חלק מהרוכשים לשוק. ״לא משנה מה יהיו התוצאות ולכאן או לכאן, הוודאות שאחרי הבחירות תיתן לאנשים אנחת רווחה. תהיה מציאות ברורה וממשלה לכמה שנים, ואנשים יבינו את הסיטואציה וישלימו איתה״.
- נחתם הסכם פיתוח בחדרה ל-724 יח"ד ורובע תעסוקה
- מצוקת הקבלנים: עמרם אברהם בשיטת שיווק אגרסיבית; 8 ביטולי עסקאות ברבעון הראשון
לדבריו, הריבית כבר אינה הגורם המרכזי שמעכב את הרוכשים. ״הריבית לא תהיה אפס כמו בעבר, והאנשים כבר הבינו שצריך לחיות לצדה. יש כרגע משקולות כבדות יותר״, הוא אומר, ומצביע בעיקר על המצב הביטחוני שעדיין לא הגיע לסיום ברור בעזה, בלבנון ובזירה האיראנית.
הרווח זינק, אבל רובו הגיע משיערוך
לצד הגידול בהכנסות, שיעור הרווח הגולמי של עמרם אברהם במחצית ירד מ-22% ל-19%. הרווח הגולמי הסתכם ב-150 מיליון שקל, לעומת 153.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ברבעון השני הסתכם הרווח הגולמי ב-72.3 מיליון שקל ושיעורו עמד על כ-20%, לעומת 21% ברבעון המקביל.
השחיקה נבעה בין היתר משינוי בתמהיל הפרויקטים, מכך שחלקם נמצאים בשלבי ביצוע מוקדמים, מעלייה בעלויות העבודה וקבלני המשנה וממבצעי המימון לרוכשים. עלות ההטבות מופחתת מההכנסות, ובכך משפיעה גם על שיעור הרווח הגולמי.
גרייף מצביע גם על העיתוי החשבונאי של רישום הוצאות המימון. לדבריו, ההוצאות מתחילות להירשם כבר בתחילת הפרויקט, עוד לפני שנמכרה הדירה הראשונה, ולכן נוצר לעיתים פער בין ההוצאות המופיעות בדוחות לבין קצב ההתקדמות והמכירות בפרויקט.
הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ברבעון ל-153 מיליון שקל, לעומת 21.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. עם זאת, כ-150 מיליון שקל מהרווח נבעו משיערוך חד-פעמי של ההשקעה בעמרם את נידם, בעקבות המעבר מאיחוד מלא להצגת ההשקעה לפי שיטת השווי המאזני.
- משנה מקום, משנה מזל? מעבר דירה לא נגמר בהובלה - ויכול לעלות עשרות אלפי שקלים
- צחי חג׳ג׳: ״יש ברומניה הזדמנות ענקית - ואנחנו ננצל אותה״
״יותר ממיליארד שקל של עודפים בתקופה הקרובה״
אחד הנתונים המרכזיים מבחינת גרייף הוא הצבר העתידי: סמוך לפרסום הדוח יזמה הקבוצה כ-30 אלף יחידות דיור, מהן כ-26 אלף יחידות לשיווק. חלקה של החברה עומד על כ-19.5 אלף יחידות בביצוע ועל כ-17.4 אלף יחידות לשיווק. בשנה הקרובה מעריכה החברה כי יתקבלו היתרים לפרויקטים הכוללים למעלה מ-2500 יחידות לשיווק.
לדברי גרייף, השלמתם של מספר פרויקטים גדולים צפויה לאפשר לחברה לשחרר עודפים בהיקף של יותר ממיליארד שקל בתקופה הקרובה. מדובר בכספים המשתחררים מחשבונות הליווי של הפרויקטים עם התקדמותם והשלמתם.
״יש לנו ריבוי פרויקטים במחיר מטרה ובמחיר למשתכן, שבהם התשלומים מתקבלים בצורה ליניארית ויש כבר לקוחות״, הוא אומר ומפרט: ״אנחנו מסיימים מגה-פרויקטים, ובהם פרויקטים באשדוד, ובמקביל יוצאים לדרך עם פרויקטים שמשלבים שוק חופשי ומחיר למשתכן. לתוכניות האלה יש מבחינתנו הצפת ערך משמעותית״.
לצד המגורים, החברה מקדמת גם פעילות בנדל"ן מניב, הכוללת מרכזים לוגיסטיים, דאטה סנטרים, בתי אבות, מסחר ושבעה בתי מלון בשלבי תכנון וביצוע שונים. נכון למועד הדוח, הקבוצה יוזמת, מקימה ומפעילה 19 נכסים בשטח כולל של כ-300 אלף מ"ר וכ-970 חדרי מלון.
140 דירות נמכרו במתחם האלף
גרייף התייחס גם לפרויקט אלפא במתחם האלף בראשון לציון, שבו החברה פועלת יחד עם שותף. לדבריו, בשלב הראשון של הפרויקט מתוכננות כ-270 יחידות בחמישה מגדלים, ומהן נמכרו עד כה 140 יחידות. המחיר הממוצע בעסקאות שנחתמו עומד על כ-40 אלף שקל למ"ר, והפרויקט עדיין נמצא בשלב עבודות הדיפון והחפירה.
לדבריו, החברה ממשיכה להגדיל את החשיפה שלה למתחם. היא קיבלה החלטת ועדה הנוגעת ל-76 יחידות נוספות, שכמחציתן מיועדות למסלול ממשלתי, ובמסגרת פירוק שיתוף רכשה זכויות לעוד 82 יחידות. ״אנחנו מאוד מאמינים במתחם הזה״, הוא מסכם.
