חברת בנייה עם רווחיות של הייטק - איך הצליחה עמרם להגיע לשווי של 3 מיליארד שקל

"עמרם אברהם" מהמובילות מבין חברות הבנייה בבורסה עם שווי של כ-3 מיליארד שקל חייבת את ההצלחה שלה למשה כחלון, שר האוצר שיזם את מחיר למשתכן. מחברה קבלנית קטנה, היא הפכה תוך מספר שנים לחברה גדולה בזכות פרויקטים רבים במחיר למשתכן. פרויקטים שלכאורה הרווחיות בהן שולית יחסית - אבל עמרם הצליחה לעשות רווחיות של הייטק. כשפותחים את הדוחות הכספיים שלה רואים רווחיות גולמית של 45% ו-50% בפרויקטים של מחיר למשתכן. איך זה ייתכן?

נחזור לבסיס. מחיר למשתכן היא תוכנית שבה המדינה נותנת קרקעות במחיר מאוד מסובסד לקבלנים שמוכרים את הדירות לזכאי מחיר למשתכן לפי מחיר ידוע מראש. ההסתערות של הזכאים היתה ברורה כי מדובר בדירות בהנחה של 25% ומעלה והדוחות של עמרם חושפים שבמקרים לא מעטים זה גם היה בהנחה של 50% על מחיר השוק האמיתי. הביקושים העצומים ייתרו את הצורך של החברות האלו במערך של שיווק ומכירות. זה חיסכון גדול של הוצאות תפעול גדולות ובהינתן החיסכון הזה, בשוק חופשי היה צפוי שהחברות יגשו למכרזים ויסתפקו בשיעורי רווחיות נמוכים. 

וזה מה שקרה, אבל בהדרגה, החלו החברות להיות גרידיות. יד נעלמה העלתה את התמחור על הקרקעות, הוסיפה חלק משמעותי בפרויקטים שהוא מכירה בשוק החופשי וגרמה לחברות קטנות ובינוניות להתנפח למאות מיליונים ואפילו מיליארדים. חברות הבנייה בבורסה היו עד לפני 7-8 שנים בעיקר חברות משפחתיות עם שווי של עשרות אולי מאות בודדות של מיליוני שקלים, כעת יש מעל תריסר חברות ששוות מעל 1 מיליארד שקל. דמרי שווה מעל 8 מיליארד ואחריה שורה ארוכה של חברות בשווים של מיליארדים. 

כל הערך הזה הוא בעצם - ההפסד של המדינה ושלנו. כשהחברות האלו מרוויחות והשווי שלהן עולה, זה כתוצאה שהם הצליחו למכור לנו דירה ביוקר. אם השווי של מניות הנדל"ן עלה בתקופה הזו פי 4-5 זה נובע מרווחים לא נורמליים של התחום. רווחים חריגים שנובעים מכשל, זה צריך לאותת מיד לרגולטורים לבדוק מה לא בסדר ולעשות סדר, אבל הרגולטורים רדומים וכאמור דווקא הממשלה, כחלון בזמנו לצד הגורמים באוצר ובמשרד השיכון והבינוי מספקים את המתנות האלו.

• בעלי השליטה מממשים - אחרי עליה של פי 2
• נועם גרייף: "ההצעה שלי לצעירים - קנו דירה עכשיו. ובישראל דווקא"

הדוגמה של עמרם היא אולי הבולטת מכולן, אבל הכסף נשפך לכל החברות. עמרם לא האמינה שזה קורה לה, הרווחים הצטברו והיא הגיעה לבורסה ואז היא גייסה בשרשרת - מניות ואגרות חוב, והצליחה להתמנף בזול. אחרי שעמרם יגידו תודה לכחלון, הם צריכים להגיד תודה לגופים המוסדיים. אלו מחכים עם ערמות של כסף שמגיע לקופות ולקרנות והם צריכים השקעות. עמרם מגיע למצגת, חברה טובה, רווחית, "סבבה אנחנו קונים" והם נותנים הוראת קנייה. אחרי חודשיים מגיע למצגת אג"ח, סבבה קונים. ביקושים גדולים גורמים לכך שהאג"ח מונפק בריבית נמוכה, וזה כבר רווח לעמרם. החברה מרוויחה 2%-3% על המימון האלטרנטיבי (לעומת הבנק היקר), משחררת הון לפרויקטים נוספים וצומחת ומתמנפת. 

מניית עמרם זינקה ב-65% מאז ההנפקה הראשונה לפני שנה וחודשיים, בדרך עמרם עשתה הנפקה פרטית ואז גם הבעלים מימש נתח ענק ונפגשים עם סכום מרשים. עמרם שהיתה חברה של עשרות אולי שווי של מאות בודדות, הפכה את האחים אלון ויורם עמרם ששולטים בחברה לעשירים מאוד - הם החזיקו במניות ששוות יחד כ-2.5 מיליארד שקל ולאחרונה מימשו מניות בכ-300 מיליון שקל. למה לממש אם אתה מאמין בחברה שאתה שולט בה? דמרי למשל קונה כל הזמן למרות שהחברה שלו בשווי שעולה על 8 מיליארד שקל.

בעמרם שולטים המכירות והמימושים (הנפקות שזה סוג של מימוש ומכירות ישירות), זה תמרור אזהרה, אבל, זה לא אומר שהחברה לא טובה שהמניה לא תעלה, אי אפשר כמובן לדעת, אבל זה אומר שלחברה הזו היו שני אירועים רחבים מאוד בהיסטוריה שלה שסיפקו לה ערך פנומנלי ולא בטוח שבעלי השליטה סבורים שזה יחזור. האירוע הראשון הוא מחיר למשתכן שבו היא הרוויחה מאות רבות של מיליונים, למרות שבהגדרה אלו פרויקטים שהיו אמורים להיות כמו קומודיטיז, עם רווחיות נמוכה. 

• צרפתי צבי ובניו גייסה 50 מיליון שקל בהקצאה פרטית לגופים מוסדיים
• דיווחה על הזמנות, אבל זה רק "פוטנציאל להזמנות" - המקרה של טורבוג'ן
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המדינה התרשלה במחיר למשתכן ובמקום שהרווח יגיע לרוכשים, היא נתנה אותה לקבלנים. הקבלנים תמיד ינצחו את הבירוקרטיים כי הקבלנים מכווני רווח והפקידים רוצים ר קלסיים את היום ולחזור הביתה. זה ניצול, ניצול לגיטימי. האירוע השני הוא החיבור למוסדיים. החיבור לכסף הגדול - ברגע שנוצר חיבור כזה, כבר קשה לנתק אותו.