אלון עמרם (רשתות)אלון עמרם (רשתות)

חברת בנייה עם רווחיות של הייטק - איך הצליחה עמרם להגיע לשווי של 3 מיליארד שקל

איך מרוויחה עמרם רווחיות גולמית של 45% ויותר ועוד במחיר למשתכן, למי היא צריכה להגיד תודה על ההצלחה שלה והאם המימוש הגדול של הבעלים הוא חוסר אמון במחיר?

מנדי הניג | (16)
נושאים בכתבה עמרם אברהם

"עמרם אברהם" מהמובילות מבין חברות הבנייה בבורסה עם שווי של כ-3 מיליארד שקל חייבת את ההצלחה שלה למשה כחלון, שר האוצר שיזם את מחיר למשתכן. מחברה קבלנית קטנה, היא הפכה תוך מספר שנים לחברה גדולה בזכות פרויקטים רבים במחיר למשתכן. פרויקטים שלכאורה הרווחיות בהן שולית יחסית - אבל עמרם הצליחה לעשות רווחיות של הייטק. כשפותחים את הדוחות הכספיים שלה רואים רווחיות גולמית של 45% ו-50% בפרויקטים של מחיר למשתכן. איך זה ייתכן?

נחזור לבסיס. מחיר למשתכן היא תוכנית שבה המדינה נותנת קרקעות במחיר מאוד מסובסד לקבלנים שמוכרים את הדירות לזכאי מחיר למשתכן לפי מחיר ידוע מראש. ההסתערות של הזכאים היתה ברורה כי מדובר בדירות בהנחה של 25% ומעלה והדוחות של עמרם חושפים שבמקרים לא מעטים זה גם היה בהנחה של 50% על מחיר השוק האמיתי. הביקושים העצומים ייתרו את הצורך של החברות האלו במערך של שיווק ומכירות. זה חיסכון גדול של הוצאות תפעול גדולות ובהינתן החיסכון הזה, בשוק חופשי היה צפוי שהחברות יגשו למכרזים ויסתפקו בשיעורי רווחיות נמוכים. 

וזה מה שקרה, אבל בהדרגה, החלו החברות להיות גרידיות. יד נעלמה העלתה את התמחור על הקרקעות, הוסיפה חלק משמעותי בפרויקטים שהוא מכירה בשוק החופשי וגרמה לחברות קטנות ובינוניות להתנפח למאות מיליונים ואפילו מיליארדים. חברות הבנייה בבורסה היו עד לפני 7-8 שנים בעיקר חברות משפחתיות עם שווי של עשרות אולי מאות בודדות של מיליוני שקלים, כעת יש מעל תריסר חברות ששוות מעל 1 מיליארד שקל. דמרי שווה מעל 8 מיליארד ואחריה שורה ארוכה של חברות בשווים של מיליארדים. 

כל הערך הזה הוא בעצם - ההפסד של המדינה ושלנו. כשהחברות האלו מרוויחות והשווי שלהן עולה, זה כתוצאה שהם הצליחו למכור לנו דירה ביוקר. אם השווי של מניות הנדל"ן עלה בתקופה הזו פי 4-5 זה נובע מרווחים לא נורמליים של התחום. רווחים חריגים שנובעים מכשל, זה צריך לאותת מיד לרגולטורים לבדוק מה לא בסדר ולעשות סדר, אבל הרגולטורים רדומים וכאמור דווקא הממשלה, כחלון בזמנו לצד הגורמים באוצר ובמשרד השיכון והבינוי מספקים את המתנות האלו.


הדוגמה של עמרם היא אולי הבולטת מכולן, אבל הכסף נשפך לכל החברות. עמרם לא האמינה שזה קורה לה, הרווחים הצטברו והיא הגיעה לבורסה ואז היא גייסה בשרשרת - מניות ואגרות חוב, והצליחה להתמנף בזול. אחרי שעמרם יגידו תודה לכחלון, הם צריכים להגיד תודה לגופים המוסדיים. אלו מחכים עם ערמות של כסף שמגיע לקופות ולקרנות והם צריכים השקעות. עמרם מגיע למצגת, חברה טובה, רווחית, "סבבה אנחנו קונים" והם נותנים הוראת קנייה. אחרי חודשיים מגיע למצגת אג"ח, סבבה קונים. ביקושים גדולים גורמים לכך שהאג"ח מונפק בריבית נמוכה, וזה כבר רווח לעמרם. החברה מרוויחה 2%-3% על המימון האלטרנטיבי (לעומת הבנק היקר), משחררת הון לפרויקטים נוספים וצומחת ומתמנפת. 

מניית עמרם זינקה ב-65% מאז ההנפקה הראשונה לפני שנה וחודשיים, בדרך עמרם עשתה הנפקה פרטית ואז גם הבעלים מימש נתח ענק ונפגשים עם סכום מרשים. עמרם שהיתה חברה של עשרות אולי שווי של מאות בודדות, הפכה את האחים אלון ויורם עמרם ששולטים בחברה לעשירים מאוד - הם החזיקו במניות ששוות יחד כ-2.5 מיליארד שקל ולאחרונה מימשו מניות בכ-300 מיליון שקל. למה לממש אם אתה מאמין בחברה שאתה שולט בה? דמרי למשל קונה כל הזמן למרות שהחברה שלו בשווי שעולה על 8 מיליארד שקל.

בעמרם שולטים המכירות והמימושים (הנפקות שזה סוג של מימוש ומכירות ישירות), זה תמרור אזהרה, אבל, זה לא אומר שהחברה לא טובה שהמניה לא תעלה, אי אפשר כמובן לדעת, אבל זה אומר שלחברה הזו היו שני אירועים רחבים מאוד בהיסטוריה שלה שסיפקו לה ערך פנומנלי ולא בטוח שבעלי השליטה סבורים שזה יחזור. האירוע הראשון הוא מחיר למשתכן שבו היא הרוויחה מאות רבות של מיליונים, למרות שבהגדרה אלו פרויקטים שהיו אמורים להיות כמו קומודיטיז, עם רווחיות נמוכה. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

המדינה התרשלה במחיר למשתכן ובמקום שהרווח יגיע לרוכשים, היא נתנה אותה לקבלנים. הקבלנים תמיד ינצחו את הבירוקרטיים כי הקבלנים מכווני רווח והפקידים רוצים ר קלסיים את היום ולחזור הביתה. זה ניצול, ניצול לגיטימי. האירוע השני הוא החיבור למוסדיים. החיבור לכסף הגדול - ברגע שנוצר חיבור כזה, כבר קשה לנתק אותו.

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    אנונימי 10/07/2025 15:48
    הגב לתגובה זו
    ניתוח מדויק. לא יכול להיות שחברה קבלנית תהיה שווה מליארדים אם היא לר מחזיקה בקרקעות בשווי מיליארדים. הם יפלו בסוף ויפילו את הפנסיות שלנו
  • 14.
    אנונימי 10/07/2025 10:19
    הגב לתגובה זו
    חסכו על איטום מעסיקים פועלים לא מקצועיים בעיות מפה עד הודעה חדשה. ככה הם מרויחים!
  • 13.
    אליהו הנביא 09/07/2025 18:34
    הגב לתגובה זו
    המדינה בחסות הבנקים נותננים לקבלנים להרויח אחוזים שאין לזה משהו בדומה לא באירופה ולא ארהב בדיוק כמו יבואני רכב האזרח משלם יקר בגלל גזל חוסר פיקוח של נציגי ממשלה וחשש כול פעם מעליית מחירים בלי הבנקים שנהנים מריביות משכנתא והלוואות ומטריה של קבלנים המחיר היה יורד 30%
  • 12.
    אנונימי 09/07/2025 18:31
    הגב לתגובה זו
    במצב של הנדלן בישראל שווה קניה בקפריסין
  • 11.
    אופיר מורן 09/07/2025 12:25
    הגב לתגובה זו
    קרקע זולה מאד בניה ברמה נמוכה חומרים ומוצרים קונים שבויים הצמודים למדד משך שנים. נראה עוד כמה שנים כשיתחילו תביעות על ליקויי בניה ולא יהיו יותר פרויקטים של מחיר למשתכן
  • 10.
    הגולש 09/07/2025 01:30
    הגב לתגובה זו
    אולי עלויות הבניה שלה נמוכות יותר בונה בעצמה ומשוות חומרי בניהאולי במקומות שבחרה השוק עלה חזק ולכן הרוויחה על מכירות בשוק החופשי יותר מאשר הרוויחו במקומות אחריםכך או כך סתם לכתוב קשקשת שלא קונספירציה מיותר לחלוטיןלא מתאים לביזפורטל כתבה שכזו
  • 9.
    גם הבנקים בחגיגת העושקים בחסות הממשלה הרעה הזאת (ל"ת)
    אנונימי 08/07/2025 21:52
    הגב לתגובה זו
  • מי שמגן על העושקים והטייקונים זה בית המשפט (ל"ת)
    אנונימי 09/07/2025 09:47
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    בבר מהממד 08/07/2025 20:27
    הגב לתגובה זו
    פראיירים משלמים כל סכום כאילו אין מחר שקועים בחובות מכף רגל עד הגבות
  • 7.
    בועה שתתפוצץ (ל"ת)
    אנונימי 08/07/2025 20:24
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    ומה לגבי קנדה ישראל שמקבלת קרקעות מעריית תא במחירי מתנה בית הנערה מתחם צק פויינט שחיתות פקידים (ל"ת)
    אחד שאכפת לו 08/07/2025 19:48
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יואב ש 08/07/2025 19:03
    הגב לתגובה זו
    מזכיר לי שהמדינה נתנה הקלות ליבואני הבשר והחלב כדי לפתור מחסור. אז הם ניצלו את זה פשוט כדי להרוויח יותר
  • 4.
    אנונימי 08/07/2025 19:02
    הגב לתגובה זו
    גם התקשורת אשמה שעשתה כתבות על רווחים של הרוכשים במחיר למשתכן ולא של הקבלנים במחיר במחיר למשתכן
  • 3.
    בן גוריון 08/07/2025 18:43
    הגב לתגובה זו
    מדינת ישראל מכרה את אזרחיה ליזמי הנדלן !!!! אזרחי ישראל קורסים והיזמים והעוסקים במקצועות הבניה חוגגים. על גב הזוגות הצעירים !!!
  • 2.
    אנונימי 08/07/2025 17:02
    הגב לתגובה זו
    מפמפמים לציבור שמסכנים הקבלנים רק 15% רווח כנראה 15 כפול 15 מה שלא מבינים שעלות דירה 100 מר שווה ל100220 אלף שקל תלוי בזמן ובמשכורות ! בכל מקרה אם זה מה שהיו מרוויחים המנכלים לא היו לוקחים משכורות במאות מיליונים ועוד נשאר בשורה התחתונה רווח ! נכון הציבור אשם לא ממש פיקח ומשלם כל מחיר גם אם צריך לקחת הלוואות.גובה המחיר כגובה הטמ...
  • 1.
    פשוט האזרח שילם 3 מליארד יותר מדי (ל"ת)
    אנונימי 08/07/2025 16:56
    הגב לתגובה זו
רמי לוי
צילום: תמר מצפי

רמי לוי מעלה את המחיר בהצעת הרכש לקופיקס

הצעת הרכש המקורית שעמדה על 4.45 שקלים למניה עולה ל-5.45 שקלים למניה, כ-13% מהון המניות התחייבו להיענות להצעת הרכש 

רן קידר |
נושאים בכתבה רמי לוי קופיקס

רשת רמי לוי רמי לוי -0.64%  מעלה את המחיר בהצעת הרכש למניות הציבור ברשת קופיקס קופיקס גרופ 11.03%   ל5.45 שקלים, לאחר שההצעה הקודמת היתה 4.45 שקלים. למפרט הצעת הרכש נוסף נתון שבו התקבלו התחייבויות מצד בעלי מניות המחזיקים ב-4.1 מיליון מניות - אשר ייענו להצעת הרכש (כ-13% מהון המניות של החברה). יחד עם ההחזקה הקיימת של רמי לוי בחברה (76.3%) - רמי לוי זקוק ל-5.5% נוספים מהציבור כדי שההצעה תעבור. במידה וההצעה תעבור תשלם רמי לוי עבור מניות הציבור בקופיקס כ-40 מיליון שקל (במקום 33 מיליון שקל בהצעה המקורית). המהלך נועד למחוק את החברה מהמסחר בבורסה בתל אביב, ורמי לוי, בעל השליטה, מנסה בעצם להוציא את קופיקס מהבורסה בלי לתת על כך פרמיה.

רמי לוי, יחד עם בתו יפית אטיאס-לוי, השתלט דרך רשת רמי לוי על קופיקס בשנת 2018. מאז נרשמו מספר ניסיונות למחוק את החברה מהמסחר. בסוף 2023 הוגשה הצעה במחיר של 2.88 שקלים למניה, שהעניקה פרמיה של כ‏‏-5.5% בלבד. ההיענות אז הייתה נמוכה מאוד, פחות מ-3% מבעלי המניות נענו להצעה. ההצעה הזו היתה בהמשך להנפקת זכויות שגרמה לדילול של כ‏‏-20% לבעלי המניות ועלייה בהחזקה של רמי לוי. .

ההון העצמי של קופיקס עומד על כ‏‏-18 מיליון שקל, בעוד שווי השוק שלה נע סביב 167 מיליון שקל. זה מעלה שאלות לגבי הפער בין הערכת השוק לבין מצב החברה בפועל. ברבעון השלישי של 2023 רשמה קופיקס הפסד תפעולי של 1.8 מיליון שקל, לעומת הפסד של 642 אלף שקל בתקופה המקבילה בשנה שלפני כן. עם זאת, מניית קופיקס עלתה בכ‏‏-23% במהלך 2025 וכ-43% בשנה האחרונה, בעיקר בשל שיפור בביקושים והתרחבות פעילות הזכיינות. כמו כן, השוק נתן מלכתחילה פרמיה לקופיקס מכיוון שהיה די ברור שרמי לוי רוצה למחוק אותה מהמסחר. בשביל רמי לוי זה יתרון גדול כי הוא יכול כמעט במידי למזג אותה בתו הקבוצה ולחסוך מיליונים בסינרגיה. 

קופיקס הוקמה בשנת 2013 במטרה להציע קפה ומוצרים נלווים במחירים מוזלים וקבועים. בתחילת דרכה בלט המחיר של 5 שקלים לכוס קפה, שהפך לסמל. כיום פועלים בישראל 38 סניפים של קופיקס, 30 מהם בזכיינות ו-8 בבעלות הרשת. במקביל, החברה מפעילה גם את "סופר קופיקס", את רשת "רמי לוי בשכונה" ואת "שוויצריה הקטנה". הסניפים ברוסיה מתופעלים בעיקר על ידי זכיינים מקומיים.

רמי לוי עצמה מוכרת בקצב של מעל 1.85 מיליארד ברבעון ונסחרת בכ-4.45 מיליארד שקל. קופיקס מוכרת בכ-70 מיליון שקל ברבעון, והשווי לפי מכפיל דומה הוא 167 מיליון שקל. בעלי המניות מקבלים 140 בערך - לא רחוק וכאמור התרגום של מכפיל המכירות מחברה גדולה לקטנה "עושה חסד" לקטנות, כי בסוף מה שחשוב זה רווח וככל שהפלטפורמה מייצרת יותר מכירות היא מרוויחה יותר ושווה יותר. לכן עסק שמוכר פי 10, לא שווה פי 10 אלא אולי פי 20 כי הוא מרוויח הרבה יותר - הסיבה היא יתרון לגודל.

דורי יבזורי מנכל עמיעד
צילום: דרור ארצי
דוחות

עמיעד עוברת להפסד, עם ירידה בהכנסות וברווח

עמיעד מערכות מים סובלת מנסיבות גיאופוליטיות שמובילים אותה להפסד נקי של 0.9 מיליון דולר, יחד עם ירידה בהכנסות וירידה חדה במדדי הרווחיות, גם צבר ההזמנות ירד

רן קידר |
נושאים בכתבה עמיעד

חברת עמיעד עמיעד -0.08% , העוסקת בייצור מערכות סינון וטיפול במים לחקלאות ולתעשייה, דיווחה על תוצאות הרבעון השני של 2025 ועברה להפסד נקי של כ-0.9 מיליון דולר לרבעון, שינוי כיוון לעומת רווח של כ-0.9 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד.  בהתאם, החברה הציגה ירידה של כ-8% בהכנסות, שעמדו על כ-30.5 מיליון דולר, בהשוואה לכ-33.1 מיליון דולר ברבעון השני של 2024. הירידה מיוחסת בעיקר לפעילות מגזר התעשייה, שנפגע מהאטה בסגירת פרויקטים חדשים. במקביל, מגזר ההשקיה דווקא רשם עלייה, אם כי זו לא הצליחה לקזז את הירידה הכללית. הרווח הגולמי ירד ל-9.7 מיליון דולר, צניחה של כ-20% לעומת 12.2 מיליון דולר ברבעון המקביל. מדובר בשחיקה משמעותית, שנובעת משינויים בתמהיל המוצרים, שינויים גיאוגרפיים בהיקפי המכירות, וכן התחזקות השקל מול הדולר שפגעה ברווחיות החברות הבנות, שפועלות מחוץ לישראל (רק כ-9.5% מהמכירות של עמיעד הן בישראל) .

גם הרווח התפעולי של החברה שינה כיוון באותו האופן ברבעון, ועבר להפסד של כ-1.33 מיליון דולר, לעומת רווח תפעולי של כ-1.5 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. הגורמים המרכזיים לכך הם גידול בהוצאות הנהלה וכלליות, עלייה בשכר ועלויות פיתוח, ושחיקת שולי הרווח, הן במגזר התעשייה והן במגזר ההשקיה. ה-EBITDA למחצית הראשונה של 2025 עמד על 3.6 מיליון דולר, ירידה של כ-50% לעומת התקופה המקבילה ב-2024. ועם זאת, עצם העובדה שה-EBITDA נשאר חיובי גם ברבעון עם הפסד תפעולי מצביעה על קיומה של תשתית תפעולית שמאפשרת המשך פעילות יציבה.

תזרים שלילי, שריפת מזומנים ושחיקה בצבר ההזמנות 

על רקע תוצאות הרבעון, קשה להתעלם מהנסיבות החיצוניות. עמיעד מפעילה בטורקיה את חברת הבת FTS, המשמשת מוקד ייצור ושיווק מרכזי לפתרונות סינון מים לתעשייה המקומית ולמדינות שכנות, ובנוסף מייצרת עבור לקוחות גלובליים של הקבוצה. אף שהפסקת הסחר בין טורקיה לישראל יצרה אי ודאות, החברה מדווחת כי לא נרשמה פגיעה מהותית בפעילות, בעיקר משום שרוב פעילות FTS אינה קשורה ישירות לישראל ונמצאו מסלולי אספקה חלופיים. עם זאת, הסביבה הכלכלית והפוליטית בטורקיה, אינפלציה גבוהה, עליות שכר והיחסים הדיפלומטיים מול ישראל, מציבה אתגר שעלול להשפיע על תרומתה של החברה הבת בעתיד.

בנוסף, עליית המכסים על יצוא ישראלי לארה"ב (מ-10% ל-15% החל מאוגוסט) עשויה להכביד על פעילות היצוא בהמשך השנה, גם אם בשלב זה אין לכך השפעה כספית מהותית. החברה ציינה כי תמשיך לעקוב אחרי ההתפתחויות ולבחון דרכי פעולה נוספות. 

במהלך הרבעון השני של 2025 הציגה עמיעד תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת בהיקף של כ-1.9 מיליון דולר, נתון שממחיש את הלחץ התפעולי שבו היא נמצאת, היות והוצאות החברה, בעיקר שכר, חומרי גלם ותשלומים לספקים, עלו על התקבולים שהתקבלו מלקוחות במהלך התקופה. נכון ל-30 ביוני 2025 עמד האשראי הבנקאי הקצר־טווח של החברה על כ-22 מיליון דולר, לעומת כ-19.4 מיליון דולר בסוף יוני 2024. במקביל, יתרת המזומנים של החברה ירדה ל-7.1 מיליון דולר בלבד, לעומת כ-12.4 מיליון דולר בסוף 2024.