היטל ההשבחה, המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית, נגבה כאשר שווי הנכס עולה כתוצאה משינוי תכנוני, כגון אישור תוכנית בניין עיר חדשה. בפרויקטים של פינוי-בינוי, מדובר בעיקר באישור תוכנית המקנה זכויות בנייה נרחבות לבניינים החדשים, כגון הגדלת מספר הקומות או שטחי הדירות. התוכנית הזו  מביאה לעלייה ניכרת בערך הדירות הישנות, לעיתים פי 2 משווין המקורי.

על פי חוק התכנון והבנייה, התוספת השלישית, היטל ההשבחה מחושב כ-50% מההשבחה שנוצרה, כלומר שווי הנכס אחרי התוכנית פחות שוויו לפניה. אולם החל מיום 1 במאי 2022, השיעור ברירת המחדל בפרויקטי פינוי-בינוי הוא 25% בלבד, עם אפשרות לרשויות מקומיות להחליט על שיעור גבוה יותר עד 50%. חובת התשלום חלה בעת "אירוע מס" כפי שמוגדר בסעיף 9 לתוספת: מכירה של זכות במקרקעין, תחילת בנייה, קבלת היתר בנייה, או מימוש זכויות אחרות.

המלכודת: מכירה בשלב הלא נכון

עקרונית, אין מגבלה חוקית למכור דירה בפרויקט התחדשות עירונית בכל שלב, אך יש להבין את המשמעות המשפטית והכלכלית של תזמון המכירה. מכירת דירה אחרי אישור התוכנית אך לפני קבלת היתר הבנייה, תחילת הריסה או התקיימות התנאים המתלים בהסכם עם היזם, עלולה להפוך את בעל הדירה לחייב בהיטל, במקום שהחובה תוטל על היזם, כפי שמקובל בהסכמים סטנדרטיים. הסיבה פשוטה: החבות נקבעת לפי מי שהיה בעל הזכות בעת האירוע המעורר, והסכם עם היזם תקף רק משלב מימוש הפרויקט בפועל.

המקרה מבית המשפט: 270 אלף שקלים שלא היו צריכים להיגבות

המקרה שנדון לאחרונה נגע לבעל דירה ברחוב בית אל בתל אביב, שמכר את הדירה אחרי אישור התב"ע אך לפני הריסת הבניין או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית חייבה אותו בהיטל השבחה של כ-270 אלף שקלים. בעל הדירה פנה לבית המשפט בדרישה שהיזם יישא בעלות המס, בטענה שההסכם מחייב את היזם לממן את כל העלויות הכרוכות בפרויקט, כולל מיסים תכנוניים.

• בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
• התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היזם טען מנגד כי התחייבותו תקפה רק ממועד התקיימות התנאים המתלים, כלומר, רק אחרי קבלת היתר בנייה או תחילת ביצוע העבודות. מאחר שהמכירה בוצעה לפני כן, נטען כי החבות חלה על המוכר, בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת השלישית, הקובע כי בעל הזכות בעת האירוע הוא החייב. בית המשפט קיבל את עמדת היזם, דחה את התביעה ואף חייב את המוכר בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקלים.

הפסיקה ברורה: תזמון הוא הכל

ההסבר של בית המשפט היה חד וברור: אמנם יש בהסכם התחייבות של היזם לשאת בתשלומי היטל ההשבחה, אך היא חלה רק משלב מסוים ואילך, בדרך כלל, מרגע התקיימות התנאים המתלים כגון היתר בנייה או חוזה מחייב. מי שבוחר למכור לפני מימוש ההסכם בפועל, אינו יכול לגלגל את האחריות הכלכלית על היזם, שכן החוק רואה בו את "בעל הזכות" הרלוונטי. פסק דין זה בתיק ת"א 70675-01-24 מצטרף למגמה רחבה יותר של פסיקות, כגון זו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שבה נדונה חישוב ההיטל במתחמי פינוי-בינוי ומדגישה את חשיבות התזמון.

איך להימנע מהחיוב? שתי דרכים

קיימות שתי אפשרויות עיקריות המבוססות על עקרונות החוק. האפשרות הראשונה היא מכירה מוקדמת מאוד, למכור את הדירה לפני אישור התוכנית המשביחה, כלומר בשלב מוקדם של הפרויקט, כאשר עדיין לא נוצרה השבחה תכנונית. במקרה זה, אין חבות כלל, שכן האירוע המעורר לא התרחש.

• אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
• עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

האפשרות השנייה היא המתנה עד בשלות הפרויקט, להמתין עד שהפרויקט יבשיל, התנאים המתלים ימומשו כגון היתר בנייה, והדירה החדשה תימסר בפועל. בשלב זה, החבות להיטל ההשבחה תעבור לרוב אל היזם, בהתאם להסכמים המקובלים, שבהם היזם מתחייב לשאת בכל המיסים התכנוניים כחלק מהתמורה. בנוסף, דירות תמורה, כלומר הדירות החדשות המוענקות לדיירים, זכאיות לפטור מהיטל לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת, בתנאי שהן נמסרות במסגרת הפרויקט.

לצד הפיתוי לממש רווחים מוקדמים מהשבחת הדירה,  שכן שווי הדירה יכול לזנק בעשרות אחוזים רק מאישור תב"ע, יש לזכור כי הפרשנות המשפטית להסכמי פינוי-בינוי אינה תמיד פשוטה, והיא תלויה בניסוח ההסכם ובפסיקה המתפתחת. מכירה מוקדמת מדי, ללא בדיקה משפטית ספציפית, עלולה להוביל לחיוב כלכלי כבד