דירה קטנה, רווח גדול? המודל הישן של הפינוי-בינוי מתחיל להיעלם

דירות קטנות היו במשך שנים חלק גדול מהסיפור של פינוי־בינוי. דירות ישנות של 50-40 מ"ר בבנייני רכבת ותיקים הפכו בפרויקטים רבים לדירות חדשות גדולות בהרבה, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. בחלק מהמקרים מדובר היה בתוספת של 50% לשטח הדירה ואפילו כמעט בהכפלה של שטח הדירה, מה שיצר עלייה חדה בשווי הנכס והפך דירות קטנות למבוקשות. משקיעים רבים חיפשו באזורים של התחדשות עירונית.

בחודשים האחרונים גם על רקע פסיקה בנושא מתחיל שינוי בגישה. אם בעבר דירות קטנות קיבלו לפעמים תוספת גדולה מאוד בפינוי-בינוי, היום במקביל לצמצום ההטבות באופן גרוף בגלל כדאיות נמוכה יותר של היזמים, יש התייחסות אחרת להטבות לבעלי הדירות. נניח לשם המחשה שבבניין מסוים סיכמו על תוספת של 20 דירות למ"ר לדירה מול היזם. 20 מ"ר לדירה של 120 מ"ר זו השבחה נמוכה לעומת 20 מ"ר לדירה של 55 מ"ר. זה כמובן ברור לחלוטין, וכעת הכיוון הוא לספק הטבה-השבחה יחסית דומה. 

וכל זה קורה כשהפרויקטים נהיו יקרים יותר וקשים יותר לביצוע לעומת מה שהיה פעם. הערים מגבילות ומחמירות יותר מבעבר ובמקביל גם עולה החשש שפחות תוספת בדירה החדשה תקשה על חלק מהיזמים להגיע להסכמות מול הדיירים.

ככה זה עבד במשך שנים

בפרויקטים ישנים של פינוי־בינוי, התוספת לרוב היתה ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. באותן שנים הרבה פרויקטים היו רווחיים ליזמים, היזם קיבל זכויות לבנות הרבה יותר דירות ממה שהיה קודם במתחם. חלק מהדירות עברו לבעלי הדירות הוותיקים, ואת שאר הדירות מכרו בשוק החופשי. ככל שמחירי הדירות עלו, היה יותר קל לתת לדיירים תוספות גדולות ועדיין להרוויח מהפרויקט. גם הרשויות המקומיות דחפו במשך שנים פרויקטים כאלה כדי לחדש שכונות ישנות ולהחליף בניינים ישנים בלי ממ"ד ובלי מעלית. בגלל זה, בהרבה אזורים דווקא מי שהחזיק דירה קטנה הרוויח בדרך כלל הכי הרבה מהפרויקט.

אלא שכיום יותר ערים ויזמים מנסים לצמצם את התוספות הגדולות שהיו נפוצות בעבר, בעיקר בדירות הקטנות. הפרויקטים נהיו הרבה יותר יקרים וקשים לביצוע לעומת מה שהיה לפני כמה שנים. הריבית עלתה, עלויות הבנייה התייקרו וגם הוצאות כמו עובדים, מימון ותשתיות גדלו. ליזמים הרבה יותר קשה לתת תוספות ענק לדירות קטנות כמו שהיה בחלק מהפרויקטים הישנים.

אם פעם דירת 50-40 מ"ר הייתה יכולה להפוך לדירה חדשה גדולה בהרבה, היום בחלק מהפרויקטים מנסים להגביל יותר את גודל התוספת שכל דייר מקבל ובאופן יחסי. בעלי דירות קטנות עדיין יקבלו בדרך כלל דירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת ומעלית, אבל בהרבה מקרים התוספת תהיה קטנה יותר לעומת פרויקטים ישנים שבהם דירות קטנות כמעט הוכפלו בגודל שלהן וכמו כן היא תהיה קטנה ביחס לדירה גדולה יותר בפרויקט. 

גם העיריות התחילו להסתכל על המהלך הזה בצורה אחרת, כי כשדירות קטנות הופכות לדירות גדולות בהרבה, זה מוסיף יותר עומס על כבישים, חניה, בתי ספר ותשתיות בשכונה. בנוסף, בחלק מהפרויקטים בעלי דירות קטנות קיבלו תוספת הרבה יותר גדולה ביחס לבעלי הדירות הגדולות, מה שיצר לא מעט ויכוחים בין דיירים. ויש מי שטוענים שדירות גדולות יותר מביאות גם הוצאות גבוהות יותר, כמו ועד בית ותחזוקה, ולא כל הדיירים מסוגלים לעמוד בזה לאורך זמן.

הצד שנפגע יותר אלו הדיירים. עבורם, בעיקר כאלה שגרים שנים בדירות קטנות וצפופות, התוספת בשטח הדירה הייתה אמורה לשפר משמעותית את איכות החיים שלהם, עם עוד חדר, יותר מקום למשפחה ותנאי מגורים טובים יותר. בגלל זה, עבור הרבה דיירים התוספת בדירה החדשה היא אחת הסיבות המרכזיות להסכים לפינוי־בינוי מלכתחילה, וככל שהתוספת תהיה קטנה יותר, יכול להיות שיהיה קשה יותר להגיע להסכמות מול כל הדיירים.

יש גם ביקורת על כך שהשטח שנחסך מהתוספות לדיירים לא תמיד חוזר לציבור בצורה של גינות, בתי ספר או תשתיות טובות יותר. בחלק מהמקרים החשש הוא שבמקום זה, הוא פשוט ילך לעוד דירות שהיזם יוכל למכור.

• רוב של 51% לפינוי בינוי: מינהל התכנון מקדם הפחתת רף ההסכמה
• סופה של התמורה האחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי?

בבת ים כבר החליטו להגביל יותר את התוספות בפינוי-בינוי. בעירייה קבעו מדיניות של עד 12 מ"ר תוספת לדירה קיימת, במקום התוספות הגדולות שהיו בחלק מהפרויקטים הישנים. גם בנתניה מקדמים גישה דומה, עם תוספות של סביב 12 מ"ר לדירה קיימת בחלק מהתוכניות של ההתחדשות העירונית. גם בחדרה ולוד התחילו בשנים האחרונות לקדם מדיניות יותר קשיחה סביב התמורות בפינוי-בינוי. מנגד, יש עדיין ערים ופרויקטים שבהם אפשר לראות תוספות של 25-20 מ"ר, בעיקר באזורים יקרים שבהם ליזמים יש יותר מקום להרוויח.

בשנים הקרובות כנראה נראה יותר פרויקטים עם תוספות קטנות יותר לעומת מה שהיה פעם. במקום קפיצות גדולות בשטח הדירה, יותר עיריות מנסות להגביל את גודל התוספת שהדיירים יקבלו. בחלק מהמקומות כבר מדברים על תוספת יחסית קבועה של מטרים, בלי פערים גדולים בין דירות קטנות לגדולות.

פינוי־בינוי עדיין נשאר חלק גדול משוק הנדל"ן ובעלי הדירות עדיין מקבלים דירה חדשה במקום בניין ישן בלי ממ"ד ובלי מעלית. אבל בשוק מבינים שהתקופה שבה דירות קטנות היו מקבלות לפעמים תוספת ענקית בשטח הדירה כנראה מתחילה להשתנות.