שתי ערי הייטק, שני שווקי נדל"ן: סיאטל נחלשת, סן פרנסיסקו שוב מתחממת

במשך יותר מעשור היה לסיאטל מנוע נדל"ן שקשה להתחרות בו: עשרות אלפי עובדי אמזון, מיקרוסופט וחברות טכנולוגיה נוספות עם משכורות גבוהות, בונוסים ומניות. הם קנו דירות ובתים, עברו לנכסים גדולים יותר והחזיקו את הביקוש באחת הערים היקרות בארה"ב. עכשיו המנוע הזה עובד בקצב אחר. 

אמזון ומיקרוסופט מקצצות אלפי משרות, חברות נוספות באזור מצמצמות כוח אדם, והחשש התעסוקתי כבר מורגש בשוק הדיור. ביולי ירד מספר העסקאות הממתינות להשלמה באזור סיאטל בכ-16% לעומת השנה שעברה, הירידה החדה ביותר מבין המטרופולינים הגדולים בארה"ב. 

מספר העסקאות שהושלמו ירד בכ-9%, בזמן שמספר הבתים שעומדים למכירה גדל. המחיר החציוני של בית שנמכר באזור עומד על כ-810 אלף דולר, כמעט פי שניים מהממוצע האמריקאי. המחירים ירדו בכמה אחוזים לעומת השנה שעברה, ובמקביל יותר מוכרים מורידים מחיר וממתינים זמן ארוך יותר לקונה. 

הפיטורים הם חלק מרכזי בסיפור. אמזון ביצעה בשנים האחרונות כמה סבבי קיצוצים רחבים, ובמדינת וושינגטון נפגעו אלפי עובדים. אמזון עדיין מעסיקה באזור עשרות אלפי עובדי מטה וטכנולוגיה, כך שכל שינוי בכוח האדם שלה מגיע מהר למסעדות, למשרדים ולדיור. [אמזון כבר קיצצה אלפי משרות כחלק מהמעבר לעולם שבו AI עושה חלק גדול יותר מהעבודה]. 

 מיקרוסופט פועלת כמה קילומטרים משם, ברדמונד, וגם היא מצמצמת. החברה ביצעה השנה קיצוצים נוספים, כולל במדינת וושינגטון, בזמן שהיא מפנה יותר ויותר מההשקעות שלה למרכזי נתונים, שבבים ותשתיות AI. [מיקרוסופט ממשיכה לקצץ עובדים במקביל להגדלת ההשקעות ב-AI]. 

ההשפעה על הדיור מתחילה הרבה לפני פיטורים בפועל. עובד שמרוויח 250 אלף או 300 אלף דולר בשנה ומקבל חלק מהתגמול במניות יכול להרשות לעצמו משכנתא גדולה. כשמסביבו מתחילים קיצוצים, גם עובד שמחזיק במשרה יכול לדחות רכישה של בית במיליון דולר. במשך שנים גם המעבר בין החברות יצר ביקוש קבוע. מהנדס הגיע לעיר בעקבות עבודה חדשה, שכר דירה, צבר הון ובתוך כמה שנים קנה בית. עובד אחר קיבל קידום ועבר לבית גדול יותר. כשקצב הגיוסים יורד ושוק העבודה נהיה פחות נזיל, השרשרת הזאת נחלשת.

לזה מצטרפת הריבית. משכנתא אמריקאית ל-30 שנה נמצאת סביב 6.5%-6.7%. על בית של 800 אלף דולר, עם משכנתא של 640 אלף דולר, ההחזר החודשי יכול לעבור 4,000 דולר עוד לפני מסי נכס וביטוח. [ריבית המשכנתאות בארה"ב נמצאת ברמות שמכבידות על רוכשי הדירות]. 

 הפער מול השנים שבהן משכנתאות נלקחו בריבית של כ-3% עצום. אותו סכום הלוואה יכול לייצר כיום תשלום חודשי גבוה ביותר מ-1,000 דולר. עבור עובד שמרגיש פחות בטוח במקום העבודה שלו, השילוב בין מחיר בית גבוה, ריבית גבוהה וחוסר ודאות תעסוקתית הופך את השכירות לאפשרות נוחה יותר. גם שוק המשרדים בעיר מרגיש את השינוי. אמזון צמצמה בשנים האחרונות שטחים בסיאטל והעבירה חלק מהפעילות לבלוויו. 

מיקרוסופט מרכזת פעילות בקמפוס שלה ברדמונד. עבודה היברידית מוסיפה עוד שטחים פנויים לעיר שכבר נהנתה בעבר מביקוש כמעט קבוע מצד חברות טכנולוגיה.

ומה קורה בסן פרנסיסקו? 

כמעט הסיפור ההפוך מרחק של פחות משעתיים טיסה דרומה מציג כיום שוק אחר לגמרי. סן פרנסיסקו סבלה במשך שנים מהיציאה למודל עבודה מהבית, מירידה בביקוש למשרדים ומעזיבה של חלק מעובדי הטכנולוגיה. ב-2022 וב-2023 היה נדמה שהמודל העירוני שלה נשבר. בום ה-AI משנה עכשיו חלק גדול מהכיוון הזה. 

 סן פרנסיסקו הפכה למרכז של גל חברות חדש סביב AI. אופן איי, אנתרופיק, דאטהבריקס, פרפלקסיטי, קוגנישן ועשרות סטארט-אפים אחרים מושכים לעיר מהנדסים, יזמים ומשקיעים. רבים מהם עובדים מהמשרד כמה ימים בשבוע ואף יותר, וחלק מהחברות דורשות נוכחות רחבה משמעותית מזו שהייתה מקובלת אצל ענקיות הטכנולוגיה בשנים שאחרי הקורונה. הכסף חוזר איתם. מחיר הבית החציוני שנמכר בעיר נע בחודשים האחרונים סביב 1.5 מיליון דולר, ובמדדים מסוימים של אזור המטרו הוא כבר נמצא סביב 1.7 מיליון דולר. מחירי העסקאות עולים לעומת השנה שעברה, בזמן שבסיאטל הכיוון חלש יותר.

גם קצב העסקאות מצביע על פער. בעוד סיאטל הובילה ביולי את הירידה בעסקאות הממתינות מבין הערים הגדולות, סן פרנסיסקו הייתה בין הערים שבהן המכירות צמחו בקצב המהיר ביותר. מחירי הבתים באזור סן פרנסיסקו ואוקלנד היו גם בין המובילים בעליות בארה"ב. היצע הבתים משחק תפקיד גדול. באזור סן פרנסיסקו מספר הבתים שמוצעים למכירה ירד בשיעור דו ספרתי לעומת השנה שעברה, בעוד בסיאטל הקונים נהנים ממבחר גדול יותר. כאשר מספר העובדים בעלי השכר הגבוה גדל ומספר הנכסים הזמינים יורד, המחירים מגיבים מהר. זה בדיוק מה שהופך את סן פרנסיסקו למקרה מעניין.

חברות AI רבות מעסיקות בשלב הזה מאות או אלפי עובדים, לעומת עשרות אלפים אצל אמזון ומיקרוסופט. אבל העובדים האלה מרוכזים גיאוגרפית, מקבלים לעיתים שכר גבוה מאוד ומחזיקים מניות בחברות ששוויין מזנק. מהנדס AI בכיר יכול לקבל חבילת תגמול של מאות אלפי דולרים בשנה.

בחברות פרטיות מצליחות נוספות לכך אופציות ששוות על הנייר מיליוני דולרים. כשכמה אלפי עובדים כאלה מתרכזים בעיר עם היצע מוגבל מאוד של בתים, ההשפעה על המחירים יכולה להיות גדולה בהרבה ממשקלם באוכלוסייה. גם שוק השכירות מגיב. שכר הדירה החציוני בסן פרנסיסקו כבר נמצא סביב 4,500-4,700 דולר בחודש בחלק מהמדדים, עם עלייה חדה לעומת השנה שעברה. 

חברות AI לוקחות מחדש שטחי משרד, עובדים חוזרים לגור קרוב למקום העבודה, ודירות שהיו קשות להשכרה לפני כמה שנים מקבלות ביקוש חדש. שוק המשרדים מספק אולי את ההמחשה הכי ברורה לפער. שיעור המשרדים הפנויים בסן פרנסיסקו נשאר גבוה מאוד, סביב 29%, אבל הוא יורד. 

חברות AI שוכרות מאות אלפי רגל רבועה של שטחים. קוגנישן, למשל, הרחיבה לאחרונה את שטח המשרד שלה פי כמה וכמה, וחברות צעירות נוספות עוברות לבניינים שננטשו בשנים הקודמות בידי חברות טכנולוגיה ותיקות. בסיאטל הכיוון כמעט הפוך. שם ענקיות ותיקות שהיו אחראיות לחלק גדול מצמיחת העיר מנסות להפיק יותר מכל עובד, מצמצמות שכבות ניהול ומפנות יותר מההון ל-AI ולתשתיות מחשוב. [אמזון ומיקרוסופט משקיעות מאות מיליארדי דולרים בתשתיות AI], כך שהחברות עצמן ממשיכות לצמוח בהשקעות גם כשהן מצמצמות חלק ממצבת העובדים. וזה מחדד את ההבדל בין שתי הערים. בסיאטל, AI כרגע פועל במידה רבה ככוח שמאפשר לענקיות קיימות לצמצם כוח אדם ולהשקיע יותר במכונות. 

בסן פרנסיסקו הוא פועל גם ככוח שמקים חברות חדשות, מביא הון סיכון, מגייס עובדים ומושך אנשים לעיר. הפער הזה מתגלגל ישירות לנדל"ן. עובד אמזון בסיאטל חושב היום יותר על ביטחון תעסוקתי לפני שהוא חותם על משכנתא של 700 אלף דולר. 

מהנדס שעובר לסן פרנסיסקו כדי להצטרף לחברת AI ששווייה זינק יכול להגיע עם חבילת שכר גבוהה ואופציות ולהתחרות על מספר מצומצם של בתים. כך שתי ערים שהן סמל של תעשיית הטכנולוגיה האמריקאית מקבלות כרגע תוצאה כמעט הפוכה מאותה מהפכה: בסיאטל ה-AI מסייע לייעל חברות ענק ולצמצם עובדים, ובסן פרנסיסקו הוא מייצר גל חדש של חברות, משרות וכסף שנכנס חזרה לשוק הדיור.