עסקת ג'י סיטי התפוצצה, אבל 564 מיליון שקל נשארו בקופה: בלידר רואים אפסייד של 46% בארי נדל"ן

חודשיים סוערים עברו על ארי נדל"ן ארי נדלן -0.12%   של צחי אבו. בתחילת יולי ארי חתמה על אחת העסקאות הגדולות בתולדותיה, שבמסגרתה היתה אמורה לרכוש מנורסטאר נורסטאר 1.19%   כ-26% ממניות ג'י סיטי ולהיכנס לגרעין השליטה בחברה. בהמשך היא צירפה לעסקה את ישפרו, גייסה 455 מיליון שקל כדי לממן את המהלך, וכעבור שבועות ספורים העסקה התפוצצה.

אבל מבחינת לידר, ביטול העסקה מחזק מאוד את התזה החיובית על החברה של אבו (כאן נציין שלידר הנפקות העניקה לארי נדל"ן שירותי גיוס הון והפצה במהלך 12 החודשים האחרונים) האנליסט רז דומב משאיר למניית ארי נדל"ן המלצת קנייה ומקפיץ את מחיר היעד מ-5 ל-7 שקלים. מול מחיר של כ-4.8 שקלים בעת פרסום האנליזה, שזה אפסייד של כ-46%.

ההמלצה של בית ההשקעות פחות מתבססת על התוצאות הנוכחיות ויותר על הפרויקטים שנמצאים בהקמה, פוטנציאל ההשבחה בקרקעות ובעיקר כמו שפתחנו ואמרנו בגלל הקופה הגדולה שנשארה בחברה אחרי ביטול עסקת ג'י סיטי. עם זאת באותה נשימה, אחרי עליה של 25% מתחילת השנה לשווי של 2.3 מיליארד שקל התמחור הנוכחי כבר מניח שחלק ניכר מהפרויקטים יבשילו ויתורגמו לגידול מהותי בתזרים.

ה-NOI קפץ, אבל ה-FFO נשאר במקום

ארי נדל"ן סיימה את הרבעון השני עם NOI של כ-27 מיליון שקל, עלייה של כ-38% לעומת כ-19 מיליון שקל ברבעון המקביל. השיפור נבע בעיקר מהרחבת סטאר סנטר אשדוד, כניסת שוכרים חדשים והפעלת הטרמינל של אגד בסטאר אילת.

ה-NOI מנכסים זהים גדל בכ-26% והסתכם בכ-24.5 מיליון שקל, לעומת כ-19.4 מיליון שקל ברבעון המקביל. שיעורי התפוסה נותרו גבוהים: כ-98% בסטאר אשדוד, כ-96% בקניון סטאר נהריה וכ-99% בקניון My Mall בלימסול.

אלא שהשיפור בנכסים עדיין לא הגיע כמעט לשורת ה-FFO. ה-FFO הרבעוני הסתכם בכ-13.7 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל. אחת הסיבות לכך היא הגידול בהוצאות המימון נטו, שעלו לכ-21.3 מיליון שקל, לעומת כ-15.3 מיליון שקל בתקופה המקבילה, בין היתר בעקבות הרחבת סדרת האג"ח שביצעה החברה בנובמבר 2025.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות עלה לכ-16.6 מיליון שקל, לעומת כ-3.8 מיליון שקל ברבעון המקביל, אך עיקר העלייה נבע משערוכים. החברה רשמה רווחי שערוך של כ-11 מיליון שקל, לעומת כמיליון שקל בלבד ברבעון המקביל. כלומר, השיפור ברווח הנקי אינו משקף במלואו עלייה מקבילה בתזרים השוטף.

לפי לידר, החברה פועלת כיום בקצב NOI שנתי של כ-124 מיליון שקל. מנגד, לפי נתוני האנליזה, תשואת ה-FFO הנגזרת משווי השוק עומדת על כ-4.3% בלבד ותשואת ה-NOI על כ-4.5% - רמות שממחישות כי המשקיעים כבר מעניקים משקל משמעותי לצמיחה העתידית.

הכניסה לג'י סיטי, השותפים החדשים והביטול המהיר

בתחילת יולי חתמה ארי נדל"ן על הסכם לרכישת כ-44.2 מיליון מניות ג'י סיטי מנורסטאר, המהוות כ-26% מהונה של ג'י סיטי, תמורת כ-661 מיליון שקל. מחיר העסקה נקבע על 14.95 שקל למניה. ההסכם כלל גם אפשרות לרכוש כ-7% נוספים ולהגדיל את ההחזקה לכ-33%.

• מידרוג מעניקה לארי נדל"ן דירוג A3.il עם אופק יציב
• ארי נדל"ן: הרווח זינק פי 4.6 ל-16.3 מיליון שקל; ה-NOI עלה ב-38%

במקביל, הרוכשים היו אמורים להשתתף בהזרמת הון לג'י סיטי. בחישוב רכישת המניות וההשתתפות המתוכננת בגיוס, היקף החשיפה הכולל לעסקה התקרב לכ-920 מיליון שקל.

לאחר החתימה החליטה ארי לצרף את ישפרו, שבשליטת כידן דהרי וירון אדיב, כשותפה שווה. לפי הפרסומים באותה תקופה, המהלך עורר מחלוקת מול חיים כצמן, לאחר שבהסכם בין ארי לישפרו נכתב כי בכוונת השותפים לפעול להשגת שליטה בג'י סיטי במהירות האפשרית. בתחילת אוגוסט הגיעו ארי ונורסטאר להסכמה על ביטול העסקה. ההסכמים בוטלו במלואם, הצדדים ויתרו הדדית על תביעות והפיקדון בסך 20 מיליון שקל הוחזר לארי.

אבו מסר לאחר הביטול כי הצדדים הגיעו למסקנה שהם "אינם רואים עין בעין את המשך ההתקשרות", וכי ארי אינה מעוניינת להיגרר למחלוקות או למאבקים. לפי הדיווחים, נקודת המחלוקת המרכזית היתה צירופה של ישפרו והכוונה להתקדם במהירות לעבר שליטה בג'י סיטי.

העסקה בוטלה, הכסף נשאר

לקראת רכישת ג'י סיטי ביצעה ארי שתי הנפקות הון ביולי וגייסה בסך הכול כ-455 מיליון שקל. בהנפקה הציבורית הראשונה גויסו כ-200 מיליון שקל, מהם כ-110 מיליון שקל שהוזרמו בידי בעל השליטה. בהמשך גייסה החברה כ-255 מיליון שקל נוספים בהקצאה למשקיעים מוסדיים.

בסוף יוני החזיקה החברה מזומנים בהיקף של כ-98 מיליון שקל בלבד, אך לאחר הגיוסים וביטול העסקה היא נותרה עם מזומנים בהיקף של כ-564 מיליון שקל. מבחינת ארי, מדובר בשינוי משמעותי במאזן: הכסף אמנם גויס לטובת עסקה שלא יצאה לפועל, אך הוא מעניק לה גמישות לקידום הפרויקטים, למחזור חוב או לביצוע רכישות אחרות.

• הטוטו רשם רווח של 237 מיליון שקל ברבעון השני
• מי הרשת שהפתיעה ברבעון - ולמה ב-IBI עדיין מאמינים בשופרסל?

בלידר מעריכים כי קופת המזומנים תאפשר לחברה לנצל הזדמנויות חדשות בשוק. לדבריהם, ארי נהנית מ"בעל שליטה רעב ודומיננטי", שהוכיח בשנים האחרונות יכולת לזהות הזדמנויות ולהרחיב את הפעילות. עם זאת, המשקיעים עדיין יצטרכו לראות לאן יופנה הכסף ומה תהיה התשואה על ההון החדש, לאחר שבעלי המניות הקיימים דוללו לצורך עסקה שבוטלה.

לכך מצטרפים צורכי המימון הקיימים. בסוף יוני הציגה החברה גירעון בהון החוזר של כ-1.3 מיליארד שקל, הכולל בין היתר הלוואה קצרה הקשורה לסטאר אילת ואג"ח בהיקף של כ-754 מיליון שקל שעומדת לפירעון באפריל 2027. קופת המזומנים החדשה מפחיתה את הלחץ המיידי, אך שאלת מחזור החוב והשלמת המימון לפרויקטים עדיין נמצאת על השולחן.

הפרויקטים שאמורים כמעט להכפיל את הפעילות

הסיבה המרכזית לאופטימיות של לידר היא צבר הייזום. ארי מקדמת חמישה פרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה וצפויים, לפי הערכות החברה, להוסיף לה NOI שנתי של כ-99 מיליון שקל עד סוף 2029. ביחס לקצב הנוכחי, מדובר בתוספת שיכולה להביא לכמעט הכפלת הפעילות.

הפרויקטים כוללים את המשך הפיתוח בסטאר אשדוד, פרויקט סטאר אילת, פרויקט תל השומר, בית הדפוס בירושלים ומחסני אשדוד. סטאר אילת הוא הפרויקט הגדול בצבר, עם עלות הקמה צפויה של כ-920 מיליון שקל ו-NOI צפוי של כ-85 מיליון שקל בחישוב של 100% מהנכס. השלמתו מתוכננת ל-2028, אך עד אז הוא צפוי להמשיך לצרוך הון.

לצד הפרויקטים שנמצאים בביצוע, בבעלות החברה קרקעות באשדוד, נהריה ופארק לכיש, שעליהן היא מקדמת תוכניות לתוספת שטחי מסחר, תעסוקה ומגורים. בלידר מעריכים כי קידום התוכניות עשוי ליצור השבחה של מאות מיליוני שקלים בשנים הקרובות, אם כי מדובר בפוטנציאל שתלוי בהליכי תכנון, אישורים וביצוע.

מנוע אפשרי נוסף הוא תחנת הכוח אורות יצחק. באוגוסט החליטה הוועדה לתשתיות לאומיות לקבוע תנאים להיתרים הנוגעים לכביש הגישה, לרצועת החשמל ולמתקן להפחתת לחץ. בחברה רואים בכך אבן דרך בתהליך התכנוני, אך גם כאן הדרך להקמה ולהפקת תזרים עוד ארוכה.