שאלות ותשובות על העלויות הנלוות - הצמדה, ביטוחים והתשלומים הראשונים

בין 4% ל-9% ממחיר הדירה מצטברים לשכבת תשלומים שאינה מופיעה בשלט המחיר, ורוב השאלות עליה מגיעות ברגעים שבהם הכסף נדרש בפועל: המתווך שרוצה תשלום כבר בחתימה, הקבלן שמוסיף הצמדה לכל שובר, והבנק שדורש שני ביטוחים לפני המשיכה הראשונה.

המדריך שמפרט כמה באמת עולה לקנות דירה עובר סעיף אחר סעיף עם טווחי מחירים ל-2026, עד טבלה מלאה של דירה ב-2.6 מיליון שקל. כאן מרוכזות התשובות לשאלות התפעוליות: מי משלם למי, מתי, ומה אפשר להוזיל.

עיקרון אחד חוזר כמעט בכל תשובה: הבנק מממן אחוז משווי הנכס בלבד, ולכן כל שקל מהעלויות הנלוות יוצא מההון העצמי ולא מהמשכנתה.

קנינו מקבלן עם תשלומים על פני שנתיים. כמה תוסיף ההצמדה?

ההצמדה למדד תשומות הבנייה חלה על יתרת התשלומים מיום החתימה ועד כל תשלום בפועל. המדד עלה 3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026, ובקצב כזה יתרה של 1.8 מיליון שקל שנפרסת על שנתיים צוברת תוספת של כ-70 אלף שקל. הבנק אינו מממן את התוספת, והקדמת תשלומים מקטינה אותה.

המוכר סגר עם המתווך על עמלה. הקונה משלם בכל זאת?

כן, כל צד משלם עבור עצמו: המתווך גובה מהקונה ומהמוכר בנפרד. השיעור המקובל לקונה הוא 2% בתוספת מע"מ של 18%, נתון למשא ומתן שנסגר בעסקאות רבות על 1% עד 1.5%. חוק המתווכים מחייב הסכם תיווך חתום בכתב לפני תחילת העבודה, ובלעדיו הזכאות לעמלה מוטלת בספק.

כמה עולים ביטוח החיים וביטוח המבנה שהבנק דורש?

ביטוח מבנה עולה כ-50 עד 100 שקל בחודש, וביטוח חיים כ-150 עד 300 שקל בחודש לזוג, לפי גיל, סכום ומצב בריאותי. את שניהם אפשר לרכוש בכל חברת ביטוח עם שעבוד לטובת הבנק, והפער בין הצעות מגיע לעשרות אחוזים. ההוצאה נמשכת לכל אורך חיי המשכנתה.

השמאי מטעם הבנק כבר ביקר בדירה. למה צריך גם בדק בית?

אלה שתי בדיקות שונות. השמאות לבנק, 350 עד 950 שקל, קובעת שווי לצורך המימון ואינה בודקת את מצב הנכס. בדק בית של מהנדס, 1,500 עד 2,500 שקל לדירת שלושה עד ארבעה חדרים, מאתר רטיבות, בעיות אינסטלציה וסדקים, והממצאים משמשים במשא ומתן על המחיר.

מתי מתחילים לשלם ארנונה וועד בית?

מיום קבלת המפתח. מרגע המסירה רצים ארנונה, מים, חשמל וגז, ודמי ועד בית של 150 עד 500 שקל בחודש, ויותר בבניין עם מעלית וחניון תת קרקעי. בבניין חדש נוספים חיבורי תשתיות ואגרות, ולכן החודש הראשון יקר מהחודשים שאחריו.

הקבלן מציע חבילת שדרוגים. מה בודקים לפני שסוגרים?

חבילה טיפוסית נעה בין 30 ל-100 אלף שקל, והתשלום עליה מוקדם ומלא. ההשוואה הנכונה היא מול קבלן חיצוני שיבצע אחרי המסירה, כמוסבר במדריך הרכישה מקבלן מול יד שנייה, כשאצל הקבלן משאירים בעיקר עבודות תשתית כמו חשמל ואינסטלציה, שקשה מאוד לבצע בדיעבד.

• יש רצוי ויש מצוי: מה עושים כשההון העצמי לא מספיק לדירה שרוצים?
• עלתה מצרפת, קנתה 2 דירות - וחיכתה 33 חודשים למפתח

העסקה מורכבת, דירה בירושה שאינה רשומה על שם המוכר. שכר הטרחה יעלה?

כן. הטווח המקובל ביד שנייה הוא 0.5% עד 1% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ, עם סכום מינימום של כמה אלפי שקלים, ועסקה מורכבת מייקרת אותו. ברכישה מקבלן ההשתתפות בשכר טרחת עורך הדין של החברה מוגבלת ב-2026 ל-5,915 שקל בתוספת מע"מ, עד תמורה של 4,642,750 שקל.

כמה באמת עולות האגרות והעמלות הקטנות?

נסח טאבו מקוון כ-18 שקל, אגרת רישום עסקה כ-44 שקל, ורישום משכון לטובת הבנק מ-38 שקל לשנה עד כ-190 שקל לחמש שנים. עמלת פתיחת תיק משכנתה עומדת על 0.25% מההלוואה עד תקרה של 360 שקל, וחלק מהבנקים מוותרים עליה במשא ומתן. הסעיף כולו נסגר בכמה מאות שקלים.