הרצליה פיתוח: הבתים הפרטיים איבדו 35% בשלוש שנים, הדירות החדשות נסגרות עד 84 אלף שקל למ"ר

הרצליה פיתוח מתנהלת כשני שוקי דיור נפרדים. בצד המערבי, בין הרחובות השקטים לחוף הים, עומדות הווילות והקוטג'ים, ובהם כמה מהנכסים היקרים בישראל. בצד המזרחי, סביב אבא אבן, מדינת היהודים ואלי לנדאו, נבנים מגדלים ובנייני דירות חדשים. בשלוש השנים האחרונות שני השוקים נעים בכיוונים הפוכים: חציון העסקאות בבתים הפרטיים ירד בכ-35%, בזמן שהדירות החדשות נסגרות ב-71 עד 84 אלף שקל למ"ר.

העסקאות האחרונות: הבנייה החדשה מובילה

לפי נתוני רשות המסים, רוב העסקאות שנרשמו בשכונה במחצית הראשונה של 2026 מגיעות מהבנייה החדשה סביב שדרות אבא אבן. במאי 2026 נמכרה שם דירת שלושה חדרים בשטח 110 מ"ר בקומה 5 תמורת 8.51 מיליון שקל - כ-77.4 אלף שקל למ"ר, ודירת שלושה חדרים בשטח 115 מ"ר בקומה 3 נמכרה ב-8.16 מיליון שקל, כ-71 אלף שקל למ"ר. במרץ נרשמה עסקה בדירת ארבעה חדרים בשטח 140 מ"ר בקומה 5 תמורת 11.78 מיליון שקל - כ-84 אלף שקל למ"ר, הרמה הגבוהה בטבלת העסקאות, ודירת שלושה חדרים בשטח 103 מ"ר נמכרה ב-7.44 מיליון שקל, כ-72.2 אלף שקל למ"ר.

מנגד, בבניין משנת 1960 ברחוב אלי לנדאו 60 נמכרה במאי דירת חדר בשטח 34 מ"ר בקומה 8 תמורת 1.95 מיליון שקל - כ-57.3 אלף שקל למ"ר, הפרש של כ-20 אלף שקל למ"ר מול הבנייה החדשה באותו אזור ממש.

להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל

הבתים הפרטיים: החציון ירד 35% בתוך שלוש שנים

בצמודי הקרקע המגמה הפוכה. לפי נתוני רשות המסים, חציון העסקאות בקוטג'ים ובבתים עמד על כ-13.85 מיליון שקל ב-2023, ירד לכ-11.38 מיליון שקל ב-2024 ומגיע כיום לכ-9.2 מיליון שקל. השוק הזה מצומצם, מספר העסקאות בו קטן וכל שנה מביאה תמהיל נכסים אחר, ולכן החציון רגיש לעסקאות בודדות - ובכל זאת, הכיוון עקבי. העסקאות עצמן ממחישות את הפיזור: ברחוב יהושע בן נון נמכר קוטג' דו-משפחתי בן תשעה חדרים משנות ה-50, בשטח בנוי של 366 מ"ר, תמורת 20 מיליון שקל; ברחוב שלונסקי נמכר בית בן שישה חדרים בשטח 417 מ"ר תמורת 15 מיליון שקל; וברחוב יפתח שילם רוכש 25 מיליון שקל על קוטג' חדש יחסית בשטח 324 מ"ר - כ-77 אלף שקל למ"ר בנוי.

ההיצע: 185 דירות מחכות לקונה

לפי נתוני מדלן מוצעות כיום למכירה 185 דירות בשכונה, לצד עשרות בתים פרטיים. דירת ארבעה חדרים בשטח 122 מ"ר בקומה 16 מוצעת ב-8.95 מיליון שקל, כ-73.4 אלף שקל למ"ר, ודירת ארבעה חדרים בשטח 110 מ"ר בקומה ראשונה בבניין ותיק מוצעת ב-6 מיליון שקל, כ-54.5 אלף שקל למ"ר. דירת שלושה חדרים מתומחרת בדרך כלל ב-5.5 עד 8.5 מיליון שקל, ארבעה חדרים ב-7 עד 10 מיליון שקל, ובתים במצב טוב מוצעים ב-15 עד 25 מיליון שקל; אחוזות על הקו הראשון לים מגיעות גם ל-80 מיליון שקל.

חשוב לזכור: המחיר המבוקש הוא עמדת פתיחה. העסקה נסגרת אחרי משא ומתן, וברוב המקרים במחיר נמוך מהמבוקש - בהרצליה פיתוח הפער בולט במיוחד, כי מוכרי הבתים ממעטים להתפשר ונכסים נשארים בשוק חודשים ארוכים.

מחיר למ"ר: פרמיה של עשרות אחוזים לבנייה החדשה

המחיר הממוצע לעסקה בשכונה עומד לפי מדלן על כ-8.4 מיליון שקל. בדירות החדשות סביב אבא אבן נסגרו העסקאות בשנה האחרונה ב-71 עד 84 אלף שקל למ"ר, ובבניינים הוותיקים ב-51 עד 57 אלף שקל למ"ר - פרמיה של 25% עד 60% לבנייה החדשה, בהתאם לנכס. במבט של שנתיים-שלוש, הדירות שומרות על רמות המחיר בעוד צמודי הקרקע יורדים: החציון בבתים נמוך כיום בכ-19% מרמת 2024 ובכ-35% מרמת 2023. מי שקנה וילה ממוצעת ב-2023 מחזיק נכס ששוויו על הנייר נמוך בכשליש.

להרחבה: עיר ימים בנתניה: דירת 5 חדרים נסגרת ב-4.2 מיליון שקל, ובמגדל שעל הים משלמים 50 אלף למ"ר

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

בין הים למחלף הסירה: יתרונות ומגבלות

הביקוש נשען על המיקום: הליכה לים, מגרשים רחבים ודירוג חברתי-כלכלי 9 מתוך 10. בדירוג הדיירים של מדלן הביטחון האישי מקבל 4.6 מתוך 5 והנקיון 4.5. מנגד, התחבורה הציבורית מקבלת 3.5 בלבד והחניה 3.7 - הצירים סביב מחלף הסירה, שנקר ואבא אבן עמוסים בשעות הבוקר ואחר הצהריים, ותחנת הרכבת רחוקה מחלק גדול מהבתים. היצע בתי הספר בתוך השכונה קטן, ותלמידים רבים יוצאים למוסדות בשכונות אחרות.

השינוי הגדול צפוי מכיוון אזור התעסוקה: תוכנית המתאר שאושרה מאפשרת כ-3 מיליון מ"ר בנייה, ובהם כ-6,000 דירות - 4,800 מהן בשטח של עד 60 מ"ר - וכ-750 יחידות דיור מוגן, לצד תחנת מטרו מתוכננת בצומת אבא אבן-לייבוביץ. מדובר בתוספת היצע גדולה, אבל היא תגיע בשלבים לאורך שנים, ורוב הדירות המתוכננות קטנות מכדי לשמש תחליף לווילה או לדירת 110 מ"ר מול הים.

להרחבה: יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק