הרצליה פיתוח: חציון הבתים הפרטיים חזר ל-15 מיליון שקל, הדירות החדשות נסגרות סביב 72 אלף שקל למ"ר

הרצליה פיתוח מתנהלת כשני שוקי דיור שחולקים אותו שם. בצד המערבי, בין הרחובות השקטים לחוף הים, עומדות הווילות והקוטג'ים, ובהם חלק מהנכסים היקרים בישראל. בצד המזרחי, סביב שדרות אבא אבן ואלי לנדאו, קמו בשנים האחרונות בנייני מגורים חדשים בלב אזור התעסוקה. שני השוקים נעים בקצב שונה, ומי שמסתכל על מספר אחד לשכונה כולה יוצא עם מסקנה מטעה.

הבתים הפרטיים: צניחה ב-2024, התאוששות ב-2025

מנתוני גוב.נדלן, שנשענים על דיווחי רשות המסים, נרשמו בשכונה 3,076 עסקאות מאז שנפתח המאגר. בצמודי הקרקע - קוטג'ים ובתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים - חציון העסקאות עמד על כ-13.6 מיליון שקל ב-2022, עלה לכ-14.3 מיליון ב-2023, צנח לכ-10.75 מיליון ב-2024 וחזר ב-2025 לכ-15 מיליון שקל. השנה החלשה היתה 2024, שבה החציון ירד בכרבע מול 2023, ואילו 2025 סגרה את הפער ואף עברה אותו.

את המספרים האלה צריך לקרוא בזהירות. מדובר בכ-24 עד 28 עסקאות בשנה, וכל עסקה בודדת של וילה גדולה מזיזה את החציון. תמהיל הנכסים משתנה משנה לשנה: שנה עם כמה בתים בני 500 מ"ר על מגרשים מול הים תיראה אחרת משנה שבה נמכרו בעיקר קוטג'ים דו-משפחתיים ברחובות הפנימיים.

העסקאות עצמן ממחישות את הפיזור. ברחוב יהושע בן נון נמכר בדצמבר 2025 קוטג' דו-משפחתי בן תשעה חדרים בשטח 366 מ"ר תמורת 20 מיליון שקל. ברחוב יפתח נסגרה בספטמבר 2025 עסקה על קוטג' דו-משפחתי בשטח 324 מ"ר תמורת כמעט 25 מיליון שקל, כ-77 אלף שקל למ"ר בנוי. ברחוב שלונסקי נמכר באותו חודש בית חד-משפחתי בשטח 417 מ"ר תמורת 15 מיליון שקל, כ-36 אלף שקל למ"ר. ברחוב בזל נמכר בית בשטח 603 מ"ר ב-27.5 מיליון שקל. החציון של המחיר למ"ר בנוי בצמודי הקרקע בשנתיים האחרונות עומד על כ-45 אלף שקל, והפיזור סביבו רחב.

הבנייה החדשה סביב אבא אבן

הצד השני של השכונה מתנהל אחרת. בבניינים החדשים בשדרות אבא אבן נרשמו בשנתיים האחרונות כ-20 עסקאות, והן נסגרו בטווח של כ-55 עד 82 אלף שקל למ"ר, כשהחציון עומד על כ-72 אלף. במאי 2026 נמכרה באבא אבן 37 דירת שלושה חדרים בשטח 110 מ"ר בקומה 5 תמורת 8.51 מיליון שקל, כ-77 אלף שקל למ"ר, ובאותו בניין נסגרו באותו חודש שלוש דירות זהות בשטחן ב-8.25 עד 8.42 מיליון שקל. במרץ 2026 נמכרה באבא אבן 29 דירת שלושה חדרים בשטח 103 מ"ר תמורת 7.44 מיליון שקל, כ-72 אלף שקל למ"ר, ובדצמבר 2025 נמכרה שם דירת 3.5 חדרים בשטח 147 מ"ר ב-10.8 מיליון שקל. העסקה היקרה ביותר למ"ר באשכול הזה נרשמה באבא אבן 25 בספטמבר 2025: 102 מ"ר תמורת 8.35 מיליון שקל, כ-82 אלף שקל למ"ר.

לצד אלה נסגרות בשכונה גם עסקאות בדירות קטנות וישנות בהרבה. במאי 2026 נמכרה דירת חדר בשטח 33.5 מ"ר בקומה 8 תמורת 1.95 מיליון שקל, כ-58 אלף שקל למ"ר; במאגר רשות המסים שם הרחוב בעסקה הזאת חסר. בכלל הדירות בשכונה, החציון של המחיר למ"ר בעסקאות 2025 ו-2026 עומד על כ-56 אלף שקל, והטווח נע בין כ-38 אלף בבניינים הוותיקים לכ-86 אלף בחדשים.

להרחבה: עיר ימים בנתניה: דירת 5 חדרים נסגרת ב-4.2 מיליון שקל, ובמגדל שעל הים משלמים 50 אלף למ"ר

ההיצע: שכונה של בתים יותר מאשר של דירות

בלוחות מוצעים כיום בשכונה כ-410 נכסים עם מחיר נקוב, ורובם המכריע צמודי קרקע: כ-289 בתים פרטיים וקוטג'ים, כ-70 דירות על סוגיהן וכ-50 מגרשים. חציון המחיר המבוקש בבתים עומד על כ-14 מיליון שקל, כשהעשירון התחתון מבקש סביב 9.2 מיליון והעשירון העליון מעל 37 מיליון. בדירות חציון המחיר המבוקש עומד על כ-5.5 מיליון שקל, כ-68 אלף שקל למ"ר. דירת שלושה חדרים מבוקשת בין 3.7 ל-10 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים בין 3 ל-28 מיליון - טווח שמעיד עד כמה שונים הנכסים שנושאים את אותה הגדרה. המחיר המבוקש הוא עמדת פתיחה למשא ומתן, והוא נוטה לרדת עד החתימה.

המגרשים הריקים מתומחרים בחציון של כ-19 מיליון שקל למגרש, כ-22 אלף שקל למ"ר קרקע, ורוב הבקשות נעות בין 18 ל-33 אלף שקל למ"ר. זה המספר שמסביר את מחירי הבתים: מי שמשלם 14 מיליון שקל על בית ותיק בשטח 300 מ"ר קונה בעיקר את הקרקע, ולעיתים קרובות הורס ובונה מחדש.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

מי קונה כאן

הרוכשים בצמודי הקרקע הם בעלי הון, מנהלים בחברות ההיי-טק שיושבות במרחק הליכה ותושבי חוץ שמחזיקים בית שני. הם מממנים חלק גדול מהעסקה בהון עצמי, ולכן תנועות בריבית משפיעות עליהם פחות מאשר על רוכשי דירה ראשונה. בבניינים החדשים באבא אבן הקהל שונה: משפחות שמחפשות דירה חדשה בקרבת מקום העבודה, לצד משקיעים. תשואת השכירות החציונית בשכונה עומדת לפי גוב.נדלן על 2.45% בשנה, ומסמנת שהקנייה כאן נשענת על שווי הנכס יותר מאשר על התזרים.

גישה, תחבורה ומה שנבנה מסביב

הביקוש נשען על המיקום: מרחק הליכה לים, מגרשים רחבים וציון יוקר של 10 מתוך 10 בסיווג גוב.נדלן, הגבוה בסולם. מנגד, הצירים סביב מחלף הסירה, שנקר ואבא אבן עמוסים בשעות הבוקר ואחר הצהריים, התחבורה הציבורית דלילה יחסית, ותחנת הרכבת הרצליה רחוקה מרוב הבתים בצד המערבי. היצע בתי הספר בתוך השכונה מצומצם, ותלמידים רבים יוצאים למוסדות בשכונות אחרות בעיר.

השינוי הגדול צפוי מכיוון אזור התעסוקה. תוכנית המתאר שאושרה בוועדה המחוזית מאפשרת כ-3 מיליון מ"ר בנייה לשימושים מעורבים, ובתוכם 6,000 יחידות דיור - היקף שהוכפל מ-3,000 בעקבות תחנת המטרו המתוכננת בפינת לייבוביץ-אבא אבן. מתוכן 4,800 דירות בשטח של עד 60 מ"ר ו-1,200 עד 80 מ"ר, בתוספת כ-750 יחידות דיור מוגן. בקו M3 מתוכננות שתי תחנות בתחום הרצליה, אחת מדרום למחלף הסירה ואחת בשדרות אבא אבן, ותחנת אבא אבן אמורה לשמש צומת מעבר בין מטרו לרכבת קלה. ההפעלה מתפרסת על פני שנות ה-30 וה-40, כך שתוספת ההיצע תגיע בשלבים. רוב הדירות המתוכננות קטנות מכדי לשמש תחליף לווילה, אבל הן צפויות לשנות את אופיו של הצד המזרחי.

יתרונות ומגבלות

בצד היתרונות: קרבה לים, מגרשים גדולים, אזור תעסוקה צמוד שמייצר ביקוש קבוע, ותשתית תכנונית שמוסיפה ערך לטווח הארוך. בצד המגבלות: מחירי כניסה גבוהים מאוד גם בקצה התחתון, שוק דליל שבו עסקה בודדת מזיזה את הסטטיסטיקה, זמני מכירה ארוכים בבתים היקרים, תשואת שכירות נמוכה ועומסי תנועה שצפויים להחריף בשנות הבנייה של המטרו.