מרינה הרצליה: שנתיים בלי עסקה במחיר שוק - והמחיר המבוקש כבר ירד ב-1.1 מיליון שקל

במרינה של הרצליה עברו יותר משנתיים מאז העסקה האחרונה שנסגרה במחיר שוק. שתי הרשומות היחידות שנוספו לטבלת רשות המסים ב-2026 - 782 אלף שקל על דירת 102 מ"ר ו-345 אלף שקל על דירת 58 מ"ר, שתיהן ברחוב הצדף באפריל - משקפות העברת זכויות בין קרובים או שותפים, במחירים רחוקים מאוד מהשוק. בינתיים 31 דירות מוצעות למכירה במגדלים שסביב נמל היאכטות, והדירה הבולטת ברשימה כבר הורידה 1.1 מיליון שקל מהמחיר המבוקש - ועדיין מחכה לקונה.

העסקאות האחרונות במחיר שוק: קיץ 2024

לפי נתוני רשות המסים, ביולי 2024 נמכרה ברחוב הצדף 3 דירת שלושה חדרים בשטח 117 מ"ר בקומה 6, מול המים, תמורת 9.2 מיליון שקל - כ-78.6 אלף שקל למ"ר, המחיר הגבוה שנרשם בשכונה. באוגוסט של אותה שנה נמכרה באותו רחוב דירת שני חדרים בשטח 47 מ"ר בקומה 7 תמורת 2.22 מיליון שקל - כ-47.2 אלף שקל למ"ר. קודם לכן, בפברואר 2024, החליפה ידיים דירת 40 מ"ר במגדל אוקינוס ב-2.05 מיליון שקל - כ-51.3 אלף שקל למ"ר, וב-2023 נרשמו שם שלוש עסקאות: 53 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל, 34 מ"ר ב-2.35 מיליון שקל ו-83 מ"ר ב-4.1 מיליון שקל.

הפיזור - מ-42 עד 79 אלף שקל למ"ר - מלמד שבמרינה הקומה, הנוף וגודל הדירה קובעים יותר מכל ממוצע שכונתי. דירות קטנות שפונות לעורף נסגרות סביב 42 עד 51 אלף שקל למ"ר, ודירה גדולה מול המים מגיעה לכמעט 80 אלף.

להרחבה: עיר ימים בנתניה: דירת 5 חדרים נסגרת ב-4.2 מיליון שקל, ובמגדל שעל הים משלמים 50 אלף למ"ר

ההיצע: 31 דירות, מ-2.6 עד 12.2 מיליון שקל

לפי מדלן מוצעות בשכונה 31 דירות. בקצה הזול - דירת 1.5 חדרים בשטח 49 מ"ר ב-2.62 מיליון שקל; בקצה היקר - דירת ארבעה חדרים בשטח 178 מ"ר בקומה 5 מול המים, שהחלה את דרכה ב-13.3 מיליון שקל ומוצעת היום ב-12.2 מיליון שקל, אחרי ויתור פומבי של 1.1 מיליון שקל. בין לבין: דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר ב-4.9 מיליון שקל, דירת 3.5 חדרים בשטח 120 מ"ר בקומה 9 ב-5.9 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים בשטח 120 מ"ר ב-6.8 עד 7.3 מיליון שקל.

אלה מחירים מבוקשים - תג שהמוכר קבע, פתוח למיקוח, בטרם שילם מישהו שקל. בשוק שבו העסקה האחרונה במחיר שוק נסגרה בקיץ 2024, הפער בין המבוקש לסגירה הוא כל הסיפור, וכוח המיקוח נמצא בידי הקונים.

תשואה של 2% ותחזוקה מול רסס הים

שכר הדירה הממוצע במרינה עומד לפי מדלן על כ-10,500 שקל בחודש. על דירה שמתומחרת ב-5 עד 6 מיליון שקל מדובר בתשואה של כ-2% עד 2.5% ברוטו בשנה, ואחרי דמי ועד בית שמגיעים במגדלים לאלפי שקלים בחודש - עבור בריכה, חדר כושר, שוער ותחזוקה - נשאר פחות מזה. הרטיבות והמליחות של קו המים מייקרות כל תיקון. מי שקונה כאן קונה קודם כל נוף ואורח חיים, ופחות אפיק השקעה שוטף. ברקע, היקף עסקאות הדיור בכל הארץ ירד לרמות הנמוכות מאז תחילת שנות ה-2000.

שכונה של נוף, בלי בית ספר

המדד החברתי-כלכלי של המרינה - 5 מתוך 10 - משקף פחות את הון הבעלים ויותר את העובדה שרבים מהם רשומים במקום אחר: חלק מהדירות רשומות כדירות נופש, וחלק מהבעלים גרים בחו"ל ומגיעים לשבועות בודדים בשנה. מי שגר כאן כל השנה חולק את הבניין עם דירות ריקות ושוכרים לתקופות קצרות, ובסופי שבוע ובקיץ גם עם אלפי מבלים בטיילת ובחניונים. בתוך השכונה כמעט אין מוסדות חינוך ושירותים שכונתיים, והרכבת הקלה צפויה להגיע לאזור בסביבות 2028. קונה שרוצה בית שני מול הים, בלי תלות בתזמון מכירה, יקבל כאן מוצר נדיר וכוח מיקוח אמיתי; מי שמחפש תשואה שוטפת או נזילות ימצא את שניהם בשכונות אחרות.

להרחבה: גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל

• צמרות בהרצליה: ארבע עסקאות בשנה, סגירות ב-28 אלף שקל למ"ר ומודעות שמבקשות 45 אלף
• גליל ים: העסקה הממוצעת ירדה מ-4.5 ל-3.4 מיליון שקל

להרחבה: הרצליה פיתוח: הבתים הפרטיים איבדו 35% בשלוש שנים, הדירות החדשות נסגרות עד 84 אלף שקל למ"ר