עסקאות הדיור ביוני מהנמוכות מאז 2000 - וביטולי החוזים מול הקבלנים קפצו ב-41% בשבעה חודשים
סקירת אגף הכלכלן הראשי חושפת שהקפיצה של 50% בעסקאות היא בעיקר אפקט בסיס ממבצע ״עם כלביא״ אשתקד. בפועל, מספר העסקאות בשוק החופשי ביוני נמצא בשליש התחתון של הדירוג מאז שנות האלפיים, מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמוכות ב-18% מיוני 24', ובניתוח התזרים נטו של הקבלנים - שמונה חברות בלבד ריכזו מחצית מהסכום
הכותרת המספרית של סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני 2026, שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נראית מרשימה - 8,757 דירות נרכשו בחודש, יד שנייה וחדשות, גידול של 50% לעומת יוני אשתקד.
אלא שהאוצר עצמו מקדים ומסייג: הגידול ״מוסבר במידה רבה במבצע 'עם כלביא' ביוני אשתקד״, שבמהלכו, בין ה-13 ל-24 ביוני 2025, השוק כמעט קפא. וכשמסירים את אפקט הבסיס, נחשף שוק שעדיין נמצא ברמות מהנמוכות שידע בשני העשורים האחרונים.
ההשוואה הרלוונטית היא אחרת
מול יוני 2024, שהיה חודש נורמלי יחסית, הגידול מסתכם ב-7% בלבד - ו״גם הוא מתרכז בפלח השוק של יד שנייה והמכירות בסבסוד ממשלתי״. בניכוי הדירות בסבסוד ממשלתי, מספר העסקאות בשוק החופשי הסתכם ב-7,550 - ומול יוני 24' זהו אפס שינוי. בהשוואה רב-שנתית של חודשי יוני, הרמה הזו נמצאת בשליש התחתון של הדירוג מאז תחילת שנות האלפיים.
מתחת לשכבת פני השטח מסתתרים שני זרמים מנוגדים, עסקאות יד שנייה עלו ב-12% מול יוני 24', ואילו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-18% באותה השוואה. במילים אחרות: השוק המשני מתאושש, השוק הראשוני מדשדש. ואפילו ההתאוששות ביד שנייה יחסית בלבד. סך העסקאות בפלח זה עמד ביוני על 5,164 דירות, וכלשון הסקירה, ״עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר בעסקאות יד שנייה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים״. רק בשנתיים הקודמות ובשנות האינתיפאדה השנייה נרשמו רמות נמוכות יותר בפלח הזה.
מכירות הקבלנים בחודש יוני הסתכמו ב-3,593 דירות כולל סבסוד ממשלתי, זינוק של 84% מהרמה החריגה בנמיכותה של יוני אשתקד, אך ללא שינוי מול יוני 24' וירידה קלה של 1% מול מאי. בשוק החופשי מדובר ב-2,386 דירות - ויש לזכור שמנתון זה נגרעו 250 דירות תמורה בפרויקטים של התחדשות עירונית שטרם סווגו, וכן כ-80 דירות בפרויקט מסוים.
מבין כל הסגמנטים, משפרי הדיור הציגו את הגידול המתון ביותר: 2,321 רכישות, גידול של 26% בלבד מול יוני אשתקד ו-5% מול יוני 24'. שיעור "מצמצמי הדיור" - מי שרכשו דירה זולה מזו שמכרו - עמד על 25%, ירידה של שלוש נקודות אחוז בשנה.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו ב-3,837 דירות, גידול של 45% מול יוני אשתקד - אבל ירידה של 6% מול יוני 24'. הרכישות בסבסוד ממשלתי, לעומת זאת, זינקו: 1,207 דירות ביוני, לעומת 513 בלבד ביוני אשתקד. הערים הבולטות היו קריית גת (260 דירות), אלעד (180), חיפה (120) ואופקים (100). כלומר, חלק ניכר מהתמיכה בשוק מגיע היום מהמדינה, לא מהביקוש החופשי.
התזרים חזר לחיוב - ושמונה חברות לקחו מחצית ממנו
הפרק המעניין ביותר בסקירה נוגע לתזרים המזומנים של הקבלנים בניתוח מבוסס על דיווחי העסקאות למע"מ, התזרים בפועל ממכירת דירות חדשות לפני ניכוי תשומות עמד ביוני על 8.3 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 35% מול יוני אשתקד.
אבל הנתון החשוב הוא זה שאחרי ניכוי התשומות: 1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני 2025. וכאן מגיעה הנקודה שראוי לעצור עליה. הסקירה מציינת ששמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים לפני ניכוי תשומות - ובניתוח התזרים נטו "בולטת עוד יותר הריכוזיות הגבוהה יחסית, כאשר שמונה חברות ריכזו מחצית מסך התזרים נטו". במילים אחרות, המזומן שנכנס לענף מרוכז בקומץ שחקנים, וההתאוששות התזרימית אינה מתפרסת על פני השוק כולו.
התזרים הפוטנציאלי, המודד את התמורה הכספית בגין העסקאות שנחתמו ללא תלות במועד קבלת הכסף בפועל, עמד ביוני על 8.7 מיליארד שקל - גידול ריאלי של 63% מול יוני אשתקד, אך ירידה של 7% מול מאי. כ-19% מהתזרים הזה הגיע ממכירות בסבסוד ממשלתי, שש נקודות אחוז יותר מאשר לפני שנה. הטבות המימון עולות שוב - והמסירה בת"א רחוקה חמש וחצי שנים במרץ 2025 פרסם בנק ישראל טיוטת הוראת שעה, התקפה עד תום 2026, המטילה מגבלות על הטבות המימון של הקבלנים - הן דרישת הון נוספת מהבנקים בפרויקטים שבהם יותר מרבע מהדירות נמכרו במתכונת דחיית תשלום, והן תקרה על הלוואות בלון מסובסדות.
הנתונים מלמדים שההשפעה מתמתנת
ביוני עמד שיעור העסקאות עם הטבת מימון מדווחת על 23% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שהאוצר עוקב אחריהם - עלייה של שלוש נקודות אחוז מול מאי, אם כי עדיין נמוך ב-14 נקודות אחוז מיוני אשתקד. שני אזורים בולטים במיוחד: אזור המרכז עם 36%, ונתניה עם 32% - קפיצה של 11 נקודות אחוז בתוך חודש. באזור תל אביב חזרו ההטבות לחמישית מהמכירות, גידול של שמונה נקודות אחוז בחודש. התמונה ההפוכה מגיעה מבאר שבע, שם צנחו הטבות המימון מ-43% ביוני אשתקד ל-19% - ובמקביל, המכירות שם פשוט קרסו.
במקביל, שיעור הדירות הנמכרות ״על הנייר״ - כלומר בעסקאות שבהן מועד המסירה רחוק ב-24 חודשים לפחות - התייצב על 57%, ירידה של עשר נקודות אחוז מרמת השיא של מרץ 2025 (67%), ערב כניסת מגבלות בנק ישראל לתוקף.
הנתון החריג ביותר בפרק הזה הוא תל אביבי
84% ממכירות הקבלנים בעיר ביוני היו ״על הנייר״, ובאותן עסקאות פרק הזמן הממוצע עד קבלת הדירה עומד על 5.5 שנים - והחציוני מגיע לשש שנים. בפועל, רוכש דירה חדשה בתל אביב היום מקבל מפתח בסביבות 2032. יש לציין שכ-40% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי בתל אביב ביוני התרכזו בשני פרויקטים בלבד.
ביטולי העסקאות: מ-1.5% ל-2.3% בתוך שבעה חודשים הפרק החדש בסקירה, ואולי המדאיג ביותר, הוא נספח ביטולי העסקאות: באוגוסט 2026 נקלטו ברשות המסים 1,821 ביטולי עסקאות מהשנים 2023-2025, לעומת 1,294 שנקלטו נכון לינואר השנה - גידול של 41% בתוך שבעה חודשים. הפילוח לפי שנת חתימת החוזה חושף את הליבה.
מעסקאות 2023 עלה מספר הביטולים מ-701 ל-825, מעסקאות 2024 מ-495 ל-738 - זינוק של כמעט 50% - ומעסקאות 2025 מ-98 ל-258. הפער בין 2023 ל-2024 הצטמצם ל-11% בלבד, למרות ש-2023 קדמה לה בשנה שלמה. וכשבוחנים שיעורים ולא מספרים מוחלטים, התמונה חדה עוד יותר: שיעור הביטולים מעסקאות 2024 עומד כעת על 2.3%, לעומת 1.5% בלבד בתחילת 2026 - גידול של 53% בשכיחות היחסית בתוך חצי שנה. לשם השוואה, השכיחות היחסית של הביטולים מעסקאות 2023 גדלה באותה תקופה ב-18% בלבד.
וההשוואה ההיסטורית מבהירה עד כמה זה חריג, מעסקאות 2021 - שנת שיא במספר העסקאות - עמד שיעור הביטולים על חצי אחוז בלבד כשנתיים לאחר תום השנה הקלנדרית. מעסקאות 2024 הוא כבר עומד על 2.3%, וזאת כשחלפו פחות משנתיים. מעסקאות 2023 השיעור מגיע ל-4.3%.
הסייג החשוב: הסיפור עדיין לא נגמר
מבין עסקאות 2024 שטרם בוטלו, רק בכ-40% הגיע כבר מועד המסירה החוזי - ובכרבע מהן תאריך המסירה הוא 2028 ואילך. כלומר, מוקדם לקבוע מה יהיה שיעור הביטולים הסופי, והוא עשוי לטפס עוד. הקשר לתקופת מבצעי המימון של 2024, שבה נחתמו עסקאות רבות עם הון עצמי מינימלי, מתבקש. באר שבע קורסת, חיפה ותל אביב נחלשות הפילוח הגיאוגרפי מציג שוק מפוצל. אזור באר שבע הוא הבולט בחולשתו: 336 מכירות קבלנים בשוק החופשי ביוני, גבוה ב-40 דירות בלבד מרמת יוני אשתקד, וירידה חדה של 34% מול יוני 24' - שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית.
במחצית הראשונה של 2026 נמכרו באזור 1,663 דירות בלבד, צניחה של 26% - הירידה החדה ביותר בישראל, למעט טבריה. באזור זה נקלטו גם 475 ביטולי עסקאות, המספר הגבוה במדינה, ומעסקאות 2023 בלבד בוטלו שם 7% מהעסקאות. תל אביב, מנגד, היה האזור היחיד שרשם גידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי גם מול יוני 24' - עלייה של 10%. אבל בשוק יד שנייה דווקא הוא בולט בחולשתו: בין מרץ ליוני 2026 ירדו המכירות שם ב-15%, ובאזור חיפה ב-8%, לעומת גידול מתון של 2% ברמה הארצית.
האוצר קושר זאת בזהירות למצב הביטחוני: ״יתכן ומבצע 'שאגת הארי' והמשך המתיחות מאז מול איראן הם בין הגורמים המסבירים את החולשה במכירות בשני אזורים אלו, שהיו במוקד התקיפות מאיראן וחיזבאללה״.
המשקיעים רכשו ביוני 1,392 דירות, 16% מסך העסקאות - גידול של 64% מול יוני אשתקד, אך של 5% בלבד מול יוני 24'. במקביל מכרו המשקיעים 1,487 דירות, כך שהמלאי בידיהם התכווץ ב-94 דירות נוספות. מאז אוקטובר 2021, ערב העלאת מס הרכישה על משקיעים, נגרעו מהמלאי הזה 8,435 דירות - כמות שהאוצר מגדיר כ"אינה משמעותית ביחס למלאי הדירות העומדות להשכרה". ואחרון, תושבי החוץ. הם רכשו ביוני 153 דירות ומכרו 60 - הרמה הגבוהה ביותר במכירותיהם מאז דצמבר 2022.
הרכישות נטו הסתכמו ב-93 דירות, עדיין מתחת ל-116 של יוני 24'. אמריקאים היוו 56% מהרוכשים, ובעלי דרכון צרפתי רכשו 30 דירות - כחמישית מהסך, לעומת 18 בלבד ביוני אשתקד. ירושלים נותרה היעד המוביל עם 61 דירות, 40% מסך רכישות תושבי החוץ, מהן 64% על ידי אמריקאים. תל אביב שנייה עם 29 דירות, מתוכן 12 לצרפתים
