כלל ביטוח בדרך לשותפות בזרוע המגורים להשכרה של אשטרום

מניית אשטרום קבוצה ירדה מתחילת השנה בכ-22%, והקבוצה נסחרת בשווי של כ-6.2 מיליארד שקל. במחצית הראשונה של 2026 היא עברה להפסד של כ-115 מיליון שקל, בין השאר על רקע עלייה בהוצאות המימון, ובמקביל היא מקדמת מהלך מוכר: הרחבת בסיס ההון והקטנת המינוף באמצעות הכנסת גופים מוסדיים כשותפים בזרוע המגורים להשכרה.

עכשיו מצטרף שם נוסף לרשימת השותפים האפשריים. כלל ביטוח צפויה להיכנס כשותפה בזרוע הדיור להשכרה ארוכת הטווח של אשטרום, בהיקף כספי של מאות מיליוני שקל. המהלך עודנו בשלב מגעים וטרם לווה בהודעה רשמית לבורסה, והיקף ההחזקה המדויק טרם פורסם. הוא מגיע אחרי שמגדל ביטוח כבר רכשה 20% מהפעילות תמורת כ-451 מיליון שקל בתוספת מע"מ, מה שמעמיד את שווי הזרוע על כ-2.26 מיליארד שקל במונחי שווי נכסי נטו. מחצית מהתמורה למגדל, כ-225.5 מיליון שקל, אמורה להיות משולמת עד סוף נובמבר 2026, והיתרה בתשלומים עד סוף 2032. אשטרום נשארת בעלת השליטה, ממשיכה ליזום, לנהל ולבצע את הפרויקטים, ומגדל נכנסת כשותפה פיננסית שגם תשתתף בהעמדת ההון העצמי בהתאם לחלקה. בנוסף קיבלה מגדל אופציה פרטית לתקופה של ארבע שנים, להקצאת מניות של הקבוצה בהיקף של 0.727% מההון, בפרמיה של 35% על מחיר המניה במועד החתימה. להרחבה: מגדל נכנסת לפעילות השכירות של אשטרום: תרכוש 20% תמורת 451 מיליון שקל

מגורים להשכרה, או דיור להשכרה מוסדי לטווח ארוך, הוא מודל שונה מהשכירות הפרטית הרגילה. היזם מקים מתחם, מחזיק בדירות לאורך שנים ומשכיר אותן בחוזים ארוכים, לרוב לעשר או לעשרים שנה, עם שכר דירה ידוע מראש שצמוד למדד. בחלק מהפרויקטים, במסגרת המתווה של דירה להשכיר, רבע מהדירות מוצעות לזכאים בהנחה ממחיר השוק. השוכר מקבל אופק יציב ואפשרות יציאה תקופתית, והמשקיע המוסדי מקבל תזרים שכירות מתמשך במקום מכירה חד-פעמית של הדירה.

אשטרום הייתה מהחברות הראשונות שפיתחו את התחום בישראל, וכיום הזרוע מחזיקה ביותר מ-3,200 יחידות דיור בשלבי ייזום, הקמה וניהול, עם פרויקטים מאוכלסים בתל אביב, חיפה, ירושלים ואור יהודה. אחד הפרויקטים הבולטים שבהם היא מקדמת הוא מתחם שיכון הרופאים בתל השומר, ובו 1,189 יחידות דיור: 600 להשכרה לסגל הרפואי בהנחה של 30% ממחיר השוק, 399 להשכרה ארוכת טווח ו-190 למכירה, לצד כ-35 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה. הפעילות העתידית בתחום, כך התחייבה אשטרום מול מגדל, אמורה להתבצע במסגרת השותפות. להרחבה: אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד

עבור אשטרום, כניסת שותף מוסדי נוסף אמורה לשחרר הון, לפזר את מימון הפרויקטים ולשפר את יחס החוב בתקופה שבה הוצאות המימון כבר מורגשות בדוחות. ברבעון השני הסתכמו הוצאות המימון נטו בכ-223 מיליון שקל, עלייה של כ-27% לעומת הרבעון המקביל, וההפסד הנקי המיוחס לבעלי המניות הגיע לכ-78 מיליון שקל. ההון העצמי ירד לכ-5.1 מיליארד שקל, בעוד צבר ההזמנות בקבלנות ובתעשיות עומד על כ-9.5 מיליארד שקל. באותו דוח רבעוני מסרה הקבוצה שההסכם המחייב עם מגדל נחתם, ושהיא ממשיכה לפעול להכנסת שותף נוסף לפעילות ההשכרה. להרחבה: אשטרום ברבעון חלש: הרווח התפעולי נחתך והוצאות המימון זינקו

מבחינת המוסדיים, מדובר בחשיפה לתזרים שכירות ארוך טווח באזורי ביקוש, בנכסים שמנוהלים ומוקמים בידי אותו גוף שממשיך לשמש גם כקבלן המבצע. כלל ביטוח, שנסחרת בשווי של כ-21.9 מיליארד שקל, ומגדל ביטוח, שנסחרת בשווי של כ-19 מיליארד שקל, מחפשות עוגן תשואה יציב יחסית בתיקי הנדל"ן שלהן, בזמן שמחירי הדירות לרכישה התמתנו ועדיין שכר הדירה ממשיך לעלות. אם המגעים עם כלל יבשילו, אשטרום תחזיק בפעילות ההשכרה לצד שני גופי ביטוח גדולים, ותמשיך לשלוט בניהול ובביצוע של הפרויקטים הקיימים ואלה שיקודמו במסגרת השותפות.