עיר ימים בנתניה: דירת 5 חדרים נסגרת ב-4.2 מיליון שקל, ובמגדל שעל הים משלמים 50 אלף למ"ר

דירת 5 חדרים בת 121 מ"ר ברחוב אהוד מנור נמכרה בתחילת יוני ב-4.3 מיליון שקל. שלושה שבועות אחריה נסגרה ברחוב אריק לביא דירה גדולה יותר, 137 מ"ר, ב-4.23 מיליון. שני המספרים האלה מתארים את עיר ימים של היום הרבה יותר טוב מהממוצע הרשמי, שרץ באזור 5 מיליון שקל וממשיך להתגלגל בכל שיחה על השכונה.

השכונה נבנתה על רצועת החולות שבין נתניה לפולג, באזור שנפתח לבנייה באמצע שנות האלפיים. היא מתוכננת מלמעלה למטה: רשת רחובות רחבים שנושאים שמות של אמנים ישראלים, נתן יונתן, עפרה חזה, יוסי בנאי, שושנה דמארי, עוזי חיטמן, אהוד מנור, ובתוכה מגדלי מגורים בני 17 עד 27 קומות עם חניונים תת-קרקעיים. בין הבניינים יש פארקים, ספורטק, מרכז קהילתי וקניון שכונתי. הבנייה עדיין רצה. בחלקות האחרונות עולים כרגע בניינים שאמורים להתאכלס ב-2027, והמדד החברתי-כלכלי של האזור עומד על 8 מתוך 10.

מה קרה למחירים בשנה האחרונה

הנתונים הרשמיים של רשות המסים נעצרים בתחילת 2025, ושם הממוצע השכונתי לכל סוגי הדירות עמד על כ-5 מיליון שקל. באמצע 2024 קריאה אחת אפילו נגעה בקרוב ל-6 מיליון. הבעיה עם המספרים האלה פשוטה: הם ממוצע של תמהיל. כשנסגרות באותו רבעון כמה דירות במגדל חדש על קו ראשון לים, הממוצע קופץ בלי שקרה משהו למחיר של דירה רגילה ברחוב פנימי.

המחיר הממוצע לרכישה בשכונה עומד היום על כ-4.74 מיליון שקל, כשישה אחוזים מתחת לקריאה של 2025 ורחוק בכחמישית מהשיא של אמצע 2024. הצילום המדויק יותר מגיע מהעסקאות עצמן: דירות 5 חדרים בנות 119 עד 144 מ"ר, בבניינים משנת 2010 ועד 2021, נסגרו בחודשים האחרונים בטווח של 4.2 עד 5 מיליון שקל. במונחי מ"ר זה 30,900 עד 36,800 שקל. להרחבה: עסקאות נדל"ן בשכונות נוספות.

כדי להבין את סדרי הגודל כדאי להסתכל אחורה. בתחילת 2021 דירת 5 חדרים בשכונה נסחרה בממוצע סביב 3 מיליון שקל. שלוש שנים אחר כך הממוצע לאותו סוג דירה כבר עמד על כ-5.36 מיליון, קפיצה של קרוב ל-80 אחוזים בתוך שלוש שנים. מאז המספרים דורכים במקום ובחלק מהחודשים אף נסוגים. מי שקנה שם ב-2021 יושב על רווח גדול מאוד. מי שקנה בשיא של 2024 עלול לגלות שדירה זהה נסגרת היום בפחות ממה ששילם.

מי שמצטט עלייה בעיר ימים נשען בדרך כלל על עסקאות בפרויקטים חדשים, שבהם המחיר כולל מפרט גבוה, לובי מאויש, בריכה ולפעמים שנתיים של המתנה לאכלוס. השוואה בין דירה כזו לדירה יד שנייה באותו רחוב אינה השוואה. בשכונות הצעירות של נתניה עליות המחירים נבלמו כבר לפני כמה חודשים, ועיר ימים לא יצאה מהכלל הזה.

מה מזיז את השוק שם עכשיו

בשנה האחרונה נמכרו בשכונה כ-90 דירות. במקביל מוצעות בה בכל רגע נתון כ-100 דירות יד שנייה, ומעליהן עוד עשרות יחידות בפרויקטים שבבנייה. זה מלאי של יותר משנה. מוכר שממהר מוריד מחיר, וקונה שיכול לחכות מגיע לשולחן בעמדה נוחה.

התשואה מהשכרה מחדדת את התמונה. שכר הדירה הממוצע בשכונה נע סביב 9,500 שקל בחודש. מול מחיר ממוצע של 4.7 מיליון, מדובר בפחות משני אחוזים בשנה לפני הוצאות. משקיע שמחפש תשואה שוטפת לא נכנס לכאן, ולכן כמעט כל הביקוש מגיע ממשפרי דיור וממשפחות שרוצות לגור מול הים.

בקצה העליון עומדים המגדלים שקרובים לקו החוף. דירת 4 חדרים בת 125 מ"ר ברחוב עוזי חיטמן נמכרה במאי ב-6.25 מיליון שקל, 50 אלף שקל למ"ר, יותר מ-60 אחוזים מעל מה שמשלמים על דירה דומה בגודלה כמה מאות מטרים פנימה. ההפרש הזה הוא נוף, וכשהנוף נחסם בבניין חדש הוא נעלם מהמחיר. לשם השוואה, שכונת אגמים הסמוכה נסחרת סביב 22 אלף שקל למ"ר, כלומר פחות משליש מהמחיר של מגדל על הים ובערך שני שלישים ממחיר דירה פנימית בעיר ימים.

• רמת פולג: הממוצע עדיין 17% מתחת לשיא של 2022, בזמן שנתניה כולה עלתה
• שוק הפשפשים: 3.35 מיליון שקל לדירה, והמחיר למ"ר דורך במקום שלוש שנים

מה עובד בשכונה ומה פחות

היתרונות ברורים למי שמסתובב שם. הים ושמורת אירוס הארגמן במרחק הליכה. קניון בתוך השכונה, ולידו מרכז קהילתי וספורטק. שני בתי ספר יסודיים פועלים בשכונה עצמה, ממלכתי וממלכתי דתי, וחטיבה ותיכון נמצאים בקרבת מקום. הרחובות רחבים, החניה ברובה תת-קרקעית, ובחלק מהבניינים יש בריכה, חדר כושר ושמירה מסביב לשעון. היציאה לכביש 2 לוקחת דקות.

החסרונות אמיתיים באותה מידה. מחיר הכניסה גבוה: דירת 5 חדרים יד שנייה מתחילה סביב 4.2 מיליון שקל, ומי שרוצה בניין חדש עולה מיד למיליונים נוספים. ועד הבית במגדל עם בריכה, חדר כושר ולובי מאויש נמדד במאות שקלים בחודש והוא הוצאה קבועה שלא נעלמת. התשואה מהשכרה נמוכה מאוד. הבנייה בשכונה נמשכת, ומי שקונה ליד מגרש פנוי מקבל עגורנים, משאיות ורחובות חסומים לכמה שנים. תחנת הרכבת של נתניה רחוקה מכדי ללכת אליה, ומשפחה בשכונה בדרך כלל מחזיקה שני רכבים. הפער בין דירות זהות בגודלן, לפי קומה וכיוון, מגיע למיליונים, וקל מאוד לשלם יותר מדי בלי לשים לב. הכיתות עמוסות: בבית הספר הממלכתי בשכונה יש בממוצע כ-112 תלמידים בשכבה, ובחטיבה ובתיכון האזוריים השכבות מגיעות לכ-260. בקיץ החניה סביב החוף מתמלאת, וגם התורים בקניון מרגישים את זה.

למי זה מתאים: משפחות ומשפרי דיור עם הון עצמי גבוה, שעובדים בנתניה, בהרצליה או בגוש דן ונוסעים ברכב, ורוצים שכונה מתוכננת עם ים ובתי ספר בהליכה. למשקיע שמחפש תשואה שוטפת המספרים כאן פשוט לא עובדים, וזוג צעיר שקונה דירה ראשונה ימצא בנתניה שכונות שבהן אותו תקציב קונה דירה גדולה בהרבה.

עסקאות אחרונות בשכונה

נתן יונתן 8, 5 חדרים, 136 מ"ר, קומה 10 מתוך 17, בניין מ-2021 - נמכרה ב-5 מיליון שקל, כ-36,800 שקל למ"ר. אוגוסט 2026.

עוזי חיטמן 11, 5 חדרים, 144 מ"ר, קומה 2 מתוך 27, בניין מ-2015 - נמכרה ב-4.59 מיליון שקל, כ-31,900 שקל למ"ר. יולי 2026.

• חיפה מחפשת משקיעים: פרויקטים במאות מיליוני שקלים בנדל"ן ותיירות
• משכנתא ל-40 שנה: 820 שקל פחות בהחזר, עוד 573 אלף שקל ריבית - האם זה משתלם?

אריק לביא 18, 5 חדרים, 137 מ"ר, קומה 6 מתוך 18, בניין מ-2020 - נמכרה ב-4.23 מיליון שקל, כ-30,900 שקל למ"ר. יוני 2026.

אהוד מנור 6, 5 חדרים, 121 מ"ר, קומה 7 מתוך 21, בניין מ-2016 - נמכרה ב-4.3 מיליון שקל, כ-35,500 שקל למ"ר. יוני 2026.

אהוד מנור 2, 5 חדרים, 119 מ"ר, קומה 19 מתוך 21, בניין מ-2010 - נמכרה ב-4.2 מיליון שקל, כ-35,300 שקל למ"ר. מאי 2026.

עוזי חיטמן 7, 4 חדרים, 125 מ"ר, קומה 14 מתוך 21, בניין מ-2014 - נמכרה ב-6.25 מיליון שקל, 50 אלף שקל למ"ר. מאי 2026.

מה מבקשים עכשיו על דירות בשכונה

המספרים הבאים הם מחירי היצע, כלומר מה שהמוכרים מבקשים ולא מה שמשולם בסוף. המחיר הסופי נקבע במשא ומתן, ובשכונה עם מלאי של יותר משנה הכוח בשולחן הזה נוטה לקונה. הפער מול הסגירות בפועל הוא המידע האמיתי: ברחוב אריק לביא נסגרה ביוני דירת 5 חדרים לפי כ-30,900 שקל למ"ר, ובאותו רחוב מבקשים עכשיו כ-40,600 שקל למ"ר, פער של כשליש. מי שמחשב תקציב לפי מחיר המודעה מתכנן לפי המספר הלא נכון.

בני ברמן 9, 4 חדרים, 144 מ"ר, קומה 13 - מבקשים 3.69 מיליון שקל, כ-25,600 שקל למ"ר.

דודו דותן, 5 חדרים, 154 מ"ר, קומה 4 - מבקשים 4.6 מיליון שקל, כ-29,900 שקל למ"ר.

אריק לביא 1, 5 חדרים, 157 מ"ר, קומה 6 עם נוף פתוח לים - מבקשים 4.9 מיליון שקל, כ-31,200 שקל למ"ר.

אריק לביא 14, 5 חדרים, 127 מ"ר, קומה 2 - מבקשים 5.15 מיליון שקל, כ-40,600 שקל למ"ר.

אהוד מנור 14, פנטהאוז 6 חדרים, 235 מ"ר, קומה 15 - מבקשים 10 מיליון שקל, כ-42,600 שקל למ"ר.