עליות המחירים בשכונה הצעירה של נתניה נעצרו

קריית השרון, במזרח נתניה, היא אחת השכונות הבולטות בעיר עבור משפחות צעירות ומשפרי דיור. היא הוקמה בתחילת שנות ה-2000, מצפון לאזור התעשייה ספיר, ומתאפיינת בעיקר בבניינים בני 11-8 קומות, לצד בניינים גבוהים יותר במזרח השכונה. אחד היתרונות הבולטים שלה הוא הקרבה לחורשת הסרג'נטים, פארק האלונים, שמעניק לשכונה שטח ירוק גדול ופתוח - יתרון שלא קיים בצורה כזו בכל שכונה עירונית חדשה. לפי הנתונים, המחיר הממוצע לקנייה בשכונה הוא כ-2.77 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע הוא כ-6,975 שקל בחודש. המשמעות למשקיע היא תשואה ברוטו של כ-3% בשנה - לא גבוהה במיוחד, אבל גם לא חריגה לשכונה מבוקשת באזור המרכז ובשרון.

הכיוון הכללי בשוק כיום פחות חד-משמעי מבעבר. מצד אחד, קריית השרון עדיין לא נהפכה לשכונה זולה. עסקות עדכניות מציגות דירות ארבעה חדרים שנמכרות תמורת כ-2.7-2.63 מיליון שקל, ודירות חמישה חדרים שנמכרות תמורת 3.12-3 מיליון שקל. המחיר למ"ר בעסקות האחרונות נע בדרך כלל סביב 28.1-24.7 אלף שקל למ"ר, כלומר השכונה עדיין יקרה ביחס לחלקים אחרים בנתניה. מצד שני, עצם העובדה שחלק מהעסקות נסגרות ברמות של כ-25 אלף שקל למ"ר, ולא רק סביב 28 אלף שקל למ"ר ומעלה, מצביעה על שוק שכבר לא רץ קדימה באותה המהירות.

הסיפור הגדול יותר הוא מה שקרה באזור בשנים האחרונות. לפי נתונים שפורסמו לגבי מזרח נתניה, מחירי הדיור באזור עלו בכמעט 37% בתוך ארבע שנים. זו קפיצה חדה, גם אם היא התרחשה בתקופה שבה מחירי הדירות בישראל בכלל עלו במהירות. אלא שכששוק עולה מהר כל כך, גם האטה קטנה מורגשת יותר. רוכש שנכנס כיום לקריית השרון כבר לא קונה בתחילת הגל, אלא אחרי עלייה משמעותית, ולכן מרווח הביטחון שלו קטן יותר.

במקביל, יש סביב השכונה תוספת משמעותית של היצע עתידי. מדרום לקריית השרון אושרה להפקדה תוכנית נווה אילנות-מתחם הגולף, שכוללת 1,606 יחידות דיור, אזור תעסוקה ומסחר של כ-360 אלף מ"ר, מרכז רפואי ופארק מטרופוליני בשטח של כ-180 דונם. תוספת שכזו יכולה לחזק את האזור בטווח הארוך, בעיקר מבחינת תעסוקה, מסחר ושירותים, אבל בטווח הקצר והבינוני היא גם מחדדת את השאלה כמה ביקוש יידרש כדי לתת מענה לכל הדירות החדשות.

תחרות בין מוכרים וקבלנים

גם ממזרח לקריית השרון מתוכננת תוספת משמעותית. באזור המכונה מתחם הבננה, סמוך לשכונה, פורסמה זכייה של שפיר מגורים במכרז לכ-317 יחידות דיור בבנייה רוויה, לצד חזית מסחרית. לפי הפרסום, מדובר באזור בעל ביקושים גבוהים, סמוך לקריית השרון, עם אוכלוסייה צעירה ואווירה קהילתית. אבל מבחינת מחירים, עוד מאות דירות באזור הן לא רק בשורה תכנונית - הן גם גורם שיכול להגביר תחרות בין מוכרים וקבלנים.

הנתון המעניין ביותר לרוכשים הוא דווקא מחיר המטרה במזרח נתניה. לפי הפרסום, המדינה צפויה להציע באזור דירות בהנחה של כמעט 27%, כשהשומה דיברה על מחיר של 23.5-21.6 אלף שקל למ"ר. אם משווים זאת לעסקות האחרונות בקריית השרון, שבהן דירות רבות נסגרו סביב 28-25 אלף שקל למ"ר, ברור מדוע תוכניות מוזלות באזור עלולות ללחוץ על השוק. רוכשים זכאים יעדיפו לנסות להיכנס למסלול מוזל, ומשפרי דיור יבדקו היטב אם דירה יד שנייה בשכונה מצדיקה פרמיה גבוהה.

לכן, אף שקריית השרון נשארת שכונה חזקה יחסית - עם פארקים, מוסדות חינוך, נגישות לצירי תנועה ולרכבת, ואופי קהילתי - התמונה הנדל"נית שלה כבר פחות חד כיוונית. מי שקונה נכס למגורים עדיין מקבל שכונה מבוססת ונוחה. מי שקונה להשקעה צריך להביא בחשבון תשואה של כ-3% בלבד, מחירים שכבר עלו הרבה בשנים האחרונות, והיצע עתידי גדול בסביבה. בשורה התחתונה, המחירים בקריית השרון לא קרסו, אבל היא כבר לא נראית כמו שוק של מוכרים בלבד. המחירים עדיין גבוהים, אך הכיוון כיום הוא יותר זהיר, יותר אטי, ובחלק מהמקרים גם נמוך יותר ממה שהמוכרים התרגלו לבקש.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב שבט; חמישה חדרים; קומה שישית; 110.6 מ"ר; 3.12 מיליון שקל (כ-28.2 אלף שקל למ"ר)

רחוב הגולן; ארבעה חדרים; קומה חמישית; 100.45 מ"ר; 2.55 מיליון שקל (כ-25.4 אלף שקל למ"ר)

רחוב ד"ר יהודה פרח; חמישה חדרים; קומה שנייה; 108 מ"ר; 2.53 מיליון שקל (כ-23.4 אלף שקל למ"ר)

רחוב קרן היסוד; ארבעה חדרים; קומה תשיעית; 106 מ"ר; 1.9 מיליון שקל (כ-17.9 אלף שקל למ"ר)

רחוב האלונים; ארבעה חדרים; קומה 14; 99 מ"ר; 2.7 מיליון שקל (כ-27.3 אלף שקל למ"ר)