פצצת הזמן של מבצעי ה-80/20: זינוק של 41% בביטולי העסקאות ומה אפשר לעשות?

הנתונים שהתפרסמו השבוע הם תמרור אזהרה למקבלי ההחלטות הם תמרור בכלל לכל ענף הנדל"ן. זינוק של 41% בשיעור ביטולי עסקאות הרכישה, לצד מלאי דירות לא מכורות שנושק לשיא כל הזמנים (וכאן נציין שחלק מהמלאי נעלם כיוון שיש למועד הספירה 'תוקף' להרחבה: הדירות שהמדינה הפסיקה לספור: כמה מלאי באמת מסתתר מאחורי 84 אלף הדירות הלא מכורות), כל זה מעיד על שבר אמיתי בשוק. 

כשאנחנו רואים שמשפחה ישראלית ממוצעת נדרשת לשלם היום כ-113 משכורות כדי להגיע לקורת גג, די ברור שהגענו לנקודת קצה הן כלכלית והן חברתית. 

מה אפשר לעשות? כדי לפתור את הפלונטר הזה, אנחנו צריכים להסתכל קצת מעבר לכותרות הפומפוזיות ולנסות לנתח את המצב דרך שלוש זוויות: הפסיכולוגיה של הרוכש, אשליית ההיצע, ומלכודת האשראי - מלכודת שבלי גוזמא מסכנת את השוק כולו.

הזינוק בביטולי העסקאות לא מעיד בהכרח שהציבור הפסיק 'להזדקק' לדיור. אף אחד לא ישן ברחוב ובמדינת ישראל יש גידול דמוגרפי טבעי וייחודי לעולם המערבי. כן יש כאן ביקוש קשיח. מה אבל שאנו רואים בפועל הוא "ביקוש כבוש" - מאגר עצום של רוכשים שזקוקים לבית, אך נסוגים ברגע האחרון בשל פחד אמיתי וחוסר ודאות כלכלית וביטחונית. הרוכשים חותמים על חוזים, אך כשהם נתקלים בגובה ההחזר החודשי של המשכנתא תחת סביבת הריבית הנוכחית, הם מעדיפים לספוג קנסות ולבטל את העסקה. הביטולים הם סימפטום של פחד זמני, לא של היעדר צורך.

במקביל, הכותרות מדברות על עשרות אלפי דירות לא מכורות שנמצאות "על המדף" אצל הקבלנים, ולכאורה יש שפע של היצע. אך כמנכ"ל חברת בנייה ותיקה וכמי שניהל מערכות תכנון במגזר הציבורי, אני מציע לבחון את איכות המלאי הזה ולא ללכת שולל אחר מספרים יבשים. המציאות הביטחונית המורכבת שינתה לחלוטין את הגדרת הדיור בישראל, וממ"ד ומיגון קשיח הם כבר מזמן לא מותרות, אלא תנאי סף בסיסי לקיום. חלק ניכר מהמלאי הקיים בשוק כולל דירות שאינן נותנות מענה לצורך האמיתי של הציבור בביטחון, או כאלו שנבנו באזורים הסובלים מחוסר מוחלט בתשתיות תומכות, כבישים, ובתי ספר. בשוק של דירות ממוגנות ובטוחות, בלב אזורי הביקוש ובפרויקטים של התחדשות עירונית, התמונה הפוכה לחלוטין - שם הביקוש עדיין עולה על ההיצע.

להרחבה: עסקאות נדל"ן ומחירי הדירות בשכונות רבות - פרויקט סיור שכונות של ביזפורטל

הנתון המטריד מכולם הוא 113 המשכורות הנדרשות לרכישת דירה. כדי לגשר על הפער הבלתי אפשרי הזה ולהנשים את השוק, קבלנים רבים נגררו להצעת מבצעי מימון אגרסיביים, כגון מודלים של "80/20" או פטור זמני מהצמדה וריבית. פתרונות אלו אמנם מייצרים אשליה של נגישות, אך הם מהווים "מלכודת דבש" שרק דוחה את הקץ. 

הרוכש הצעיר חותם על העסקה תוך הסתמכות על נס כלכלי שיקרה בעוד מספר שנים, וכשהוא מגלה שהנס לא הגיע והתנאים הכלכליים נותרו חונקים, העסקה קורסת ומתווספת לסטטיסטיקת הביטולים.

המדינה לא יכולה להמשיך להשאיר את הקבלנים ואת הרוכשים לדמם יחד מול הריביות הגבוהות. הפתרון האמיתי לא יגיע ממבצעי מימון יצירתיים של השוק הפרטי, אלא מטיפול שורש בבירוקרטיית התכנון, קיצור זמני קבלת היתרי הבנייה, והזרמת תקציבי עתק לתשתיות לאומיות. רק שילוב ידיים אמיץ ומושכל בין המגזר התכנוני הציבורי ליזמים בשטח יחזיר לשוק הנדל"ן את היציבות והביטחון שהציבור הישראלי כה זקוק להם.

• הקבלנים כבר נותנים הנחות של 10%-20%: כמה אפשר לחסוך על דירה של 3 מיליון שקל?
• הקבלנים בונים פחות - וזה עשוי לעצור בהמשך את ירידת מחירי הדירות

הכותב הוא מנכ"ל חברת הבנייה משהב