הדירות שהמדינה הפסיקה לספור: כמה מלאי באמת מסתתר מאחורי 84 אלף הדירות הלא מכורות

בחודשים האחרונים קרה בשוק הדיור דבר מוזר. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו ירד מכ-85,920 דירות בפברואר 2026 לכ-84,000 באפריל, וזאת בדיוק בתקופה שבה היתרי הבנייה הגיעו לשיא של יותר מ-82,500 דירות בשנה וקצב המכירות של הקבלנים עמד על כ-2,800 דירות בחודש בלבד. פחות מכירות, יותר היתרים, ובכל זאת המלאי קטן. ההסבר טמון בשיטת המדידה של הלמ"ס: דירה חדשה שלא נמכרה נגרעת מהמלאי 15 חודשים אחרי גמר הבנייה של הבניין. היא לא נמכרה, היא לא אוכלסה, היא פשוט הפסיקה להיספר. הסיפור הזה סוקר כאנומליה נקודתית. הוא לא.

כשבודקים את הנתונים לעומק מתברר שמדובר במנגנון קבוע, שרק ילך ויתעצם, ושאיש אינו מודד אותו באופן שוטף. יצאתי לחפש את המספר שיסגור את השאלה, כמה דירות באמת יושבות על המדף יותר מ-15 חודשים, וגיליתי שהתשובה המלאה לא מפורסמת בשום מקום. וזו בדיוק הבעיה. במאי 2025 פרסמה הלמ"ס, לראשונה, נתון שלא פורסם קודם: כ-15,170 דירות שבנייתן הסתיימה עמדו ללא קונה, כ-19% ממלאי של 78.6 אלף דירות באותו מועד. אלה הדירות שעומדות על שעון 15 החודשים, גמורות, ריקות, ממתינות. מאז הנתון הזה לא חזר להתפרסם בהודעות השוטפות. הערכות בשוק מהחודשים האחרונים, על בסיס נתוני ינואר 2026, מדברות על כשישית מהמלאי, כלומר סדר גודל של 14 אלף דירות גמורות מתוך 86 אלף. לא תופעת שוליים. עיר בינונית שלמה של דירות מוכנות למגורים שאין להן דיירים.

 המסוע מאיץ, הקופה מאטה

מהצלבה של שלושה פרסומי למ"ס נפרדים אפשר להגיע למסקנות מענינות. בשנת 2025 הסתיימה בנייתן של כ-59,750 דירות, עלייה של 9.8% לעומת 2024. ברבעון הראשון של 2026 הסתיימה בנייתן של 14,600 דירות נוספות, עלייה של 17.4% לעומת אשתקד. כלומר, המסוע פולט כ-60 אלף דירות גמורות בשנה. מנגד, הקבלנים מוכרים דירות חדשות בקצב שנתי של כ-35 אלף בלבד, במרץ-מאי 2026 נמכרו 8,910 דירות חדשות. כשנגמרות 60 אלף דירות בשנה ונמכרות 35 אלף, זנב הדירות הגמורות שלא נמכרו מתארך בהכרח, ואיתו מספר הדירות שיחצו את קו 15 החודשים וייעלמו מהספירה. כמה נעלמות בפועל? הירידה של כ-2,000 דירות במלאי בין פברואר לאפריל היא ירידה נטו, אחרי שנכנסו למלאי אלפי דירות חדשות מהיתרי השיא. המשמעות: הגריעה ברוטו גדולה מ-2,000 ברבעון.

לפי הניתוח שלי, ואני מדגיש שזו הערכה ולא נתון רשמי, אם מביאים בחשבון את קצב הכניסה של דירות חדשות למלאי, הגריעה הרבעונית עשויה להגיע לאלפי דירות מעבר לכך. גם בתרחיש השמרני ביותר, מדובר בהיקף שמתקרב לחודש שלם של מכירות ארציות שנמחק מהגרף בשלושה חודשים, בלי שנמכרה דירה אחת. יש אלפי דירות שלא נספרות, זה יביא את המלאי האמיתי לגבוה מ-90 אלף.  

הפרדוקס: המלאי לוחץ, המחיר לא זז

 בשוק נורמלי, מלאי כזה היה שובר מחירים. כשיבואן רכב נתקע עם מכוניות שאיש אינו קונה, הן הופכות לרכבי אפס קילומטר במחיר אחר. בשוק הדיור פועלת לוגיקה הפוכה, והפעם יש לה מספרים רשמיים. סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מאי 2026 מצאה ששיעור עסקאות הקבלנים בשוק החופשי שבהן דווחה הטבת מימון חזר ועלה ל-20%, כשבאזור ירושלים הוא זינק ל-43% לעומת 17% בחודשים הקודמים, ובאזור רחובות ל-37%. ועוד נתון מהסקירה, שהוא בעיניי המספר החשוב ביותר: תזרים המזומנים של הקבלנים בפועל עלה ריאלית ב-22%, אבל נמוך בתשע נקודות אחוז משיעור הגידול בתזרים הפוטנציאלי. תשע נקודות האחוז האלה הן ההנחה הסמויה.

הקבלן מוותר על כסף אמיתי, בדחיית תשלומים, במבצעי 20/80, בהצמדה מוקפאת ובמטבחים משודרגים. הכול, רק לא לומר את המילים האסורות: המחיר גבוה מדי. גם "ההתאוששות" שנרשמה במאי מספרת את אותו סיפור. באזור תל אביב, שבו מרוכז כ-30% מהמלאי הארצי, שני פרויקטים בלבד ריכזו 44% ממכירות הקבלנים. זו לא חזרה של שוק, זו הצלחה של שני מבצעים, וכשגם הסטטיסטיקה מפסיקה לספור את המלאי הוותיק, הלחץ להכיר במציאות נחלש עוד יותר.

דירה שנגרעה מהנתון לא מגדילה על הנייר את עודף ההיצע, אבל בשטח היא ממשיכה להתחרות על אותו קונה, מול דירות חדשות יותר באותו פרויקט או בפרויקט הסמוך. בעלי דירות יד שנייה מסתכלים על מחירי הפרויקטים החדשים ומסיקים שגם הדירה שלהם שווה את מחיר השיא. הקונה ממתין לירידה, המוכר ממתין לעלייה, וכולם תוקעים זה לזה מקל בגלגלים. התוצאה נראית בנתוני מאי: שוק היד השנייה ירד ב-17.2% ברבעון, בכל מחוז ומחוז. גם כשבפועל אף אחד בלמ"ס לא יושב ומוחק דירות במכוון כדי לשמור על המחירים, כלל 15 החודשים הוא הגדרה מתודולוגית ותיקה, לא המצאה של המשבר הנוכחי. 

אבל צריך לומר ביושר למי ההגדרה הזאת נוחה. לקבלן, שהמלאי המדווח שלו נראה קטן יותר ולחץ ההיצע עליו נראה חלש יותר. לבנק המלווה, שהביטחונות שמאחורי האשראי נראים בריאים יותר. ולכל מי שמעדיף ששוק הדיור ייראה מאוזן יותר משהוא באמת. אילו הכלל היה פועל בכיוון ההפוך ומנפח את המלאי המדווח, האם הוא היה שורד שנים בלי שאיש ידרוש לתקנו? קרוב לוודאי שלא. עיוות סטטיסטי ששקוף לציבור אבל נוח לשחקנים החזקים הוא עיוות שמאריך ימים, לא כי מישהו מגן עליו, אלא כי לאף אחד אין אינטרס לגעת בו. התוצאה, בסופו של דבר, זהה למצב שבו מישהו כן היה מתכוון: המלאי נראה קטן, הלחץ נחלש, ואיש אינו נדרש להסביר.

הפתרון: לא למחוק את הנתון, להרחיב אותו

 הלמ"ס אינה קובעת מחירי דירות, ואי אפשר להטיל עליה את האחריות לקיפאון. אבל לנתונים רשמיים יש כוח. הממשלה, הבנקים, היזמים והציבור מסתמכים עליהם כדי להבין כמה דירות באמת מחכות לקונה. והנה העובדה שצריכה להטריד: הלמ"ס כבר מדדה את מספר הדירות הגמורות שלא נמכרו, פעם אחת, לפני יותר משנה, והנתון נעלם מהפרסומים השוטפים. 

• יותר מאלף דירות, חודשים של איחור במסירה: גל תביעות נגד יזמים באשקלון

בדקתי את הודעות הלמ"ס על עסקאות נדל"ן ועל התחלות וגמר בנייה מהחודשים האחרונים, הסדרה הזאת פשוט לא שם. הדרישה, אם כן, קונקרטית ומדידה: לצד מלאי הדירות החדשות לפי ההגדרה הנוכחית, על הלמ"ס לפרסם מדי חודש את כלל הדירות בבעלות יזמים שטרם נמכרו, בחלוקה לגיל המלאי, עד שנה, שנה עד שנתיים, ומעל שנתיים, ואת מספר הדירות שנגרעו באותו חודש בשל כלל 15 החודשים. הנתונים קיימים במערכות הלמ"ס. חסר רק הפרסום. הציבור צריך לדעת לא רק כמה דירות נמצאות על המדף, אלא כמה זמן הן מעלות עליו אבק.

דירה לא מכורה לא מפסיקה להתקיים אחרי 15 חודשים. היא רק מפסיקה להפריע לסטטיסטיקה. וכשהנתונים מעלימים את המלאי במקום לחשוף אותו, אין פלא שגם המחירים ממשיכים להתנהג כאילו אין בעיה.