ממדאני מקפיא את שכר הדירה, אבל ניו יורק כבר ניסתה את זה בעבר

ממדאני הבטיח להקפיא את שכר הדירה בניו יורק – ועכשיו הוא מתחיל לקיים. אלא שהעיר כבר ניסתה את זה בעבר, ולא פעם. בשבועות הקרובים נבחן את ההבטחות הכלכליות שלו בהקשר רחב יותר, וזו נקודת פתיחה טובה.

בניו יורק דירות רבות נמצאות במנגנון מרוכך של פיקוח מחירים, שבו העלייה השנתית בשכר הדירה נקבעת על ידי ועדה. הוועדה, שנקראת מועצת שכר הדירה, היא גוף עצמאי שאמור לקבוע את שיעור העלאת שכר הדירה לאחר בחינת נתונים כמו עלויות התחזוקה, מצב שוק הדיור ויכולת התשלום של הדיירים. אלא שכל תשעת חבריה ממונים בידי ראש העיר, ולכן עצמאותה המקצועית עלולה לעיתים להיות מוטלת בספק. ממדאני מינה שישה מתוך תשעת הנציגים במועצה לאחר בחירתו, ובהחלטתה האחרונה קבעה המועצה כי השנה לא תהיה עלייה בשכר הדירה: 0% העלאה גם בחוזים לשנה וגם בחוזים לשנתיים. זו הפעם הראשונה שבה הוקפא שכר הדירה גם בחוזים לשנתיים, וכל זה כחלק מהבטחת הבחירות שלו להקפיא את שכר הדירה למשך ארבע שנים.

ביום ההצבעה התקדימית הזו התפטרה נציגת בעלי הדירות במועצה. לטענתה, המועצה הפסיקה לבחון עובדות והתוצאה נקבעה מראש. בעלי דירות אף הגישו תביעה שבה טענו שממדאני מילא את המועצה בנאמנים, ושהדיונים והנתונים שימשו רק להצדקת החלטה פוליטית שכבר התקבלה.

ואכן, מבחינה פוליטית קשה לחשוב על הבטחת בחירות אטרקטיבית יותר. ממדאני הציע לכשני מיליון דיירים הטבה שהם ירגישו בכיס מדי חודש, מבלי שהעירייה תצטרך לממן אותה מתקציבה. העלות הועברה לבעלי הדירות. מתנגדיו מכנים זאת קניית קולות באמצעות כספם של אחרים: עסקה פוליטית שבה ציבור גדול מקבל הטבה, בעוד קבוצה קטנה יותר נושאת במחיר.

הסיפור של הבטחת הבחירות והקפאת שכר הדירה מתחבר ל-100 שנים שבהן ניו יורק מנסה לשלוט בשכר הדירה. ההיסטוריה שלה מלמדת שקל יותר להקפיא את המחיר מאשר לפתור את המחסור, אבל לכל פתרון כזה יש מחיר.

הניסיון הראשון הגיע לאחר מלחמת העולם הראשונה. הבנייה בעיר קרסה, שיעור הדירות הפנויות ירד לפחות מאחוז ושכר הדירה זנק. בשנת 1920 חוקקה ניו יורק חוקי חירום שהגבילו העלאות בשכר הדירה. חוקים כאלה נותנים סעד ראשוני למי שכבר נמצא בדירה בשכירות, אבל לא ממש עוזרים לאלה שרוצים לגור בעיר, ואפילו להפך: הם עלולים להוביל לקריסה בבנייה חדשה להשכרה. בניו יורק הבינו את זה, ולכן במקביל לפיקוח העניקה העיר פטור ממס רכוש לבניינים חדשים והחריגה דירות חדשות מהפיקוח. השילוב הזה חולל תנופת בנייה גדולה, ולקראת סוף העשור שיעור הדירות הפנויות התקרב ל-8%. בשנת 1929 הפיקוח בוטל.

זה אולי הלקח החשוב ביותר מהניסיון המוקדם של ניו יורק. הפיקוח הוא לא באמת פתרון לטווח ארוך. מה שסיים את מצב החירום היה גידול בהיצע, ובסופו של דבר הוסר הפיקוח.

הפעם השנייה שבה חזר הפיקוח הייתה במהלך מלחמת העולם השנייה. בארצות הברית כולה הונהג פיקוח על מחירים של מוצרים רבים, כולל על מחירי השכירות, וגם שכר הדירה הוקפא. אבל בתקופת המלחמה המחירים של המוצרים שלא היו בפיקוח עלו ב-40%, וגם השכר החציוני עלה ב-50%. הדבר יצר מצב שבו לאחר המלחמה שכר הדירה היה זול במיוחד, אבל לא לכולם – רק למי שכבר גר בדירה.

אבל מה עם החיילים שחזרו מהמלחמה? מה עם אלה שהתחתנו ורצו להתחיל בחיים החדשים שלהם?

הם לא מצאו דירה, כי כל הדירות היו תפוסות. באופן מוזר, כמות הדירות עלתה באופן יחסי לאוכלוסייה, אבל עדיין לא היו דירות להשכרה.

• המס החדש של ממדאני נתקע בבית המשפט: 17 אלף בעלי נכסים כבר קיבלו התראות
• ניו יורק פותחת חזית מס על בעלי דירות יוקרה: עד 6.5% על מי שמחזיק בית שני בעיר

הסיבה למחסור הייתה כלכלית. כאשר מחירו של מוצר נמוך מדי, אנשים נוטים לצרוך ממנו יותר, וכך גם עם דירות: כשהמחיר נמוך, אנשים צורכים יותר שירותי דיור. צעיר שיכול לגור עם ההורים יעבור לדירה משלו; אנשים שיכולים אולי לגור עם שותפים יגורו לבד, כי שכר הדירה הנמוך מאפשר להם לעשות זאת.

האמריקאים הבינו את זה, והפיקוח על שכר הדירה הוסר בהדרגה משנת 1946 ועד סוף העשור. כשהוסר הפיקוח המחירים עלו. אנשים לא תמיד יכלו להרשות לעצמם את הדירות הגדולות ועברו לדירות קטנות יותר, ואחרים הכניסו שותף לדירה או השכירו חדר פנוי בבית גדול. אבל מצד שני, מי שרצה להשיג דירה יכול היה לעשות זאת. מי שעבר לעבודה חדשה, התחיל לימודים או התחתן יכול היה למצוא דירה, וזאת בלי שנבנו דירות נוספות.

בשנות השבעים, בעקבות צניחה נוספת במספר הדירות הפנויות, נולד מנגנון ייצוב שכר הדירה. הוא לא קובע את שכר הדירה, אבל מגביל את העלאות שכר הדירה בין חוזה לחוזה.

לייצוב היו המון חורים שאפשרו לצאת ממנו. בין דיירים היה ניתן להקפיץ את שכר הדירה, מה שעודד משכירים להתעלל בדיירים הקיימים עד שיעזבו. בנוסף, דירות יוקרה לא היו בפיקוח, וכך שתי דירות קטנות הפכו לדירת יוקרה אחת גדולה ולא מפוקחת, ולמעשה הקטינו את מספר הדירות בנות ההשגה בעיר. שיפוצים בנכס אפשרו העלאה של שכר הדירה גם אם השיפוץ לא באמת היה נחוץ, והיו עוד ועוד שיטות להעלות את שכר הדירה או להוציא את הנכס מפיקוח – ולהפוך את הדיור בניו יורק ליקר יותר.

במקומות שבהם דיירים באמת גרו במחירים נמוכים ממחיר השוק, היחסים בין בעלי הדירות לדיירים היו נוראים. הדייר היה לקוח לא רצוי, ויש אנשים שהפכו למיליונרים ואפילו למיליארדרים בזכות הכישרון שלהם לקנות בניינים בשכירות מפוקחת בזול, לגרום לדיירים לעזוב את הדירות ולהוציא את הבניין מפיקוח.

• טורקיה דוחה בשנתיים את היעד לאינפלציה חד ספרתית - וחותכת את תחזית הצמיחה
• כמו בישראל: מס חדש על הבנקים באיטליה: 5% מהרווח בכל שנה, שלוש שנים ברצף

ואכן, מספר הדירות בפיקוח מחירים הלך וירד משנה לשנה, וזאת למרות סבסוד של העירייה בשווי מיליארדי דולרים בשנה בהטבות מס וניסיונות להכניס עוד ועוד דירות לפיקוח.

בשנת 2019 המטוטלת נעה פעם נוספת לצד השני. רפורמה מקיפה ביטלה את האפשרות להוציא דירות מהפיקוח בשל היותן דירות יוקרה, ביטלה תוספות שניתנו כאשר דייר עזב והגבילה את יכולתם של בעלי הדירות לממן שיפוצים באמצעות העלאה עתידית בשכר הדירה. מאז התחילה תופעה אחרת: דירות בפיקוח שפשוט עומדות ריקות. בעלי הדירות מעדיפים שלא להשכיר אותן כלל מאשר לקבל שכר דירה נמוך שלא יכסה את עלות התחזוקה שלהן. על פי הערכות, מדובר בעשרות אלפי דירות כאלה שיצאו לחלוטין מהשוק.

במחקר הכלכלי קיימת הסכמה רחבה שפיקוח על מחירי השכירות עושה יותר נזק מתועלת. הוא תוקע אנשים בדירות גדולות יותר ממה שהם צריכים ומחריף את המחסור בדיור. לעיתים הוא אף מונע מדיירים לנצל הזדמנויות כמו עבודה בשכר גבוה יותר, כדי שלא להפסיד את הדירה המפוקחת. הפיקוח גם מעכיר את היחסים בין בעלי הדירות לדיירים וגורם לאנשים לגור בדירות שרמת התחזוקה שלהן יורדת משנה לשנה. גם מצד ההיצע דירות נעלמות מהשוק, עוברות לשוק הדירות למכירה או פשוט אינן נבנות ללא תמריצים מצד המדינה.

ממדאני יכול להקפיא את שכר הדירה למי שכבר מצא דירה מפוקחת. האתגר האמיתי הוא לאפשר גם למי שעדיין מחפש דירה למצוא אחת. ההיסטוריה של ניו יורק מלמדת שהדרך לשם לא עוברת דרך פיקוח מחירים. צריך לבנות דירות. ועל זה נדבר בפעם הבאה.