פרשקובסקי מוכרת למגדל מחצית משלושה פרויקטי דיור להשכרה בכ-700 מיליון שקל

פרשקובסקי השקעות ובנין חתמה עם מגדל ביטוח ופיננסים על עסקה למכירת 50% משלושה נכסי דיור להשכרה לטווח ארוך, בתמורה לכ-700 מיליון שקל. שלושת הפרויקטים כוללים יחד כ-800 יחידות דיור, והם ממוקמים בשכונת בן שמן בלוד, בבאר יעקב ובגני אז"ר ברמת גן.

הנכס הבשל מבין השלושה נמצא בלוד. בנייתו הושלמה, והוא כולל 286 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח וכ-1,800 מטר רבוע של שטחי מסחר. חלקה של פרשקובסקי בתמורה עבורו עומד על כ-301 מיליון שקל. הנכס בבאר יעקב מצוי בשלבי בנייה מתקדמים ויכלול 298 יחידות דיור, ותמורתו כ-330 מיליון שקל. השלישי, בגני אז"ר ברמת גן, הוא עדיין קרקע המיועדת ל-195 יחידות דיור, עם אפשרות להגדלה ל-215 יחידות בכפוף לאישור הקלות, וכ-700 מטר רבוע של מסחר. התמורה עבורו נמוכה בהתאם, כ-66 מיליון שקל.

הפער בין שלוש התמורות ממחיש את מה שקונה גוף מוסדי בעסקה כזאת. על נכס מאוכלס ומניב משלמים כמעט פי חמישה מאשר על קרקע עם היתר, מפני שהתשואה כבר קיימת והסיכון היזמי מאחור. מגדל נכנסת בעצם לשלושה שלבים שונים של אותה שרשרת - נכס שמייצר תזרים היום, נכס שיתחיל לייצר בתוך זמן קצר, ופרויקט שרחוק עוד שנים מאכלוס.

מבחינת פרשקובסקי, המשמעות הכספית מיידית. החברה מעריכה את תזרים המזומנים החזוי מהעסקה בכ-156 מיליון שקל, והיא הכירה ברווח של כ-111 מיליון שקל. מדובר במימוש שווי של נכסים שנבנו בשנים האחרונות, בלי לוותר על הפעילות עצמה: פרשקובסקי תמשיך להעניק שירותי ניהול מלאים לכלל יחידות הדיור בשלושת הפרויקטים, כך שדמי הניהול נשארים אצלה גם אחרי שמחצית מהבעלות עברה ידיים.

המבנה הזה נפוץ בשוק השכירות המוסדית: היזם מביא את הקרקע, את הידע ואת מערך התפעול, והגוף המוסדי מביא את ההון הארוך. עבור מגדל מדובר בהמשך ישיר לפעילות קודמת בתחום. רנט איט ומגדל רכשו בעבר 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד, ובעסקה אחרת מגדל העמידה 550 מיליון שקל למימון פרויקט דיור להשכרה בתל אביב של שיכון ובינוי.

ההיגיון מצד המוסדי ברור. חוזי שכירות ארוכים מייצרים תזרים יציב יחסית, הוא צמוד בפועל להתפתחות שכר הדירה, והביקוש לדיור בישראל נותר גבוה. מנגד, התשואה השוטפת בדיור להשכרה בישראל נמוכה מזו של נכסים מניבים אחרים, ולכן עסקאות כאלה מתאימות בעיקר לגופים שמחפשים אופק ארוך ופחות תלות בתנודות השוק.

יוסי פרשקובסקי, יושב ראש דירקטוריון החברה, מסר כי העסקה מהווה הבעת אמון בשוק השכירות המוסדית בישראל. ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות במגדל ביטוח ופיננסים, מסר כי העסקה משקפת את האסטרטגיה של מגדל להרחבת תיק ההשקעות הריאליות בישראל.

העסקה מגיעה בתקופה מורכבת עבור היזמים. פרשקובסקי הוציאה לאחרונה מאות דירות למכירה פומבית על רקע האטה בשוק המגורים, ומכירת מחצית מנכסי ההשכרה מזרימה הון בלי להיסמך על קצב מכירת הדירות. מהצד השני של המאזן, ההכנסות של החברה זינקו בכ-56% ב-2025 והרווח ברבעון הרביעי הוכפל לכ-161 מיליון שקל, כך שהיא נכנסת לעסקה מעמדה עסקית מבוססת יחסית.

שוק הדיור להשכרה לטווח ארוך בישראל עדיין קטן ביחס לשוק השכירות הפרטי, אבל הוא זה שמושך את ההון המוסדי. הקרנות והמבטחים מחפשים נכסים שמייצרים תזרים לאורך עשורים, והדירות להשכרה מספקות בדיוק את הפרופיל הזה, בתנאי שהניהול השוטף נמצא בידי גורם מנוסה. זו הסיבה שברוב העסקאות בתחום היזם נשאר בתפעול גם אחרי שהוא מוכר את רוב הבעלות.

• הקליקבייט של פרשקובסקי לא עובד על המשקיעים
• מצוקת הקבלנים: פרשקובסקי מוציאה מאות דירות למכירה פומבית

מה שיקבע את התמונה בהמשך הוא קצב האכלוס בבאר יעקב וההתקדמות התכנונית בגני אז"ר. הנכס בלוד כבר עובד, השניים האחרים עדיין תלויים בלוחות זמנים ובעלויות בנייה, ושם נמצא עיקר הסיכון שנותר אצל שני הצדדים.