כמה מההכנסה מותר להפנות למשכנתה? התקרה היא 50%, והבנק עוצר הרבה קודם

הוראת ניהול בנקאי תקין מספר 329, בגרסתה מיוני 2026, קובעת שבנק יימנע מאישור הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50 אחוזים. זו התקרה החוקית, והיא נשמעת רחבה. בפועל רוב מבקשי המשכנתה נעצרים הרבה לפניה, והסיבה כתובה בסעיף הבא באותה הוראה.

הרף שבו הבנק מתחיל להתנגד

ההוראה קובעת שכאשר שיעור ההחזר מההכנסה עובר 40 אחוזים, הבנק חייב להקצות להלוואה משקל סיכון של 100 אחוזים. משקל סיכון קובע כמה הון עצמי הבנק נדרש להחזיק מול ההלוואה. משכנתה רגילה לדירת מגורים נהנית ממשקל מופחת, ולכן היא זולה לבנק. ברגע שההחזר חוצה את 40 האחוזים, ההון שהבנק מרתק מול אותה הלוואה גדל, ואיתו העלות שלה.

מכאן נגזרת התנהגות מוכרת בדלפק. מעל 40 אחוזים העסקה מתומחרת בריבית גבוהה יותר, נדרשות בטוחות נוספות, או שהבקשה חוזרת לשולחן עם דרישה להקטין את הסכום. 50 האחוזים הם קיר שאין דרך לעבור אותו, ו-40 האחוזים הם המקום שבו המשא ומתן נעשה קשה.

מאיפה הגיע כלל השליש

שליש מההכנסה הוא מוסכמה מקצועית של בנקאים ויועצי משכנתאות, ואין לו מעמד בהוראה של בנק ישראל. הוא שרד שנים משום שהוא עונה על שאלה אחרת מזו שהרגולציה שואלת: כמה נשאר למשפחה לחיות ממנו אחרי שההחזר יורד מהחשבון.

משפחה עם הכנסה פנויה של 22 אלף שקל בחודש שמפנה שליש למשכנתה משלמת כ-7,300 שקל ונשארת עם כ-14,700 שקל לכל השאר. אותה משפחה ברף של 40 אחוזים משלמת כ-8,800 שקל ונשארת עם כ-13,200. ההפרש בין שתי האפשרויות הוא כ-1,500 שקל בחודש, וזה בדיוק הסכום שקובע אם נשאר מקום להפקדה חודשית לחיסכון, לחוגים של הילדים ולתיקון של הרכב כשהוא מתקלקל.

ההבדל מתחדד ככל שההכנסה נמוכה יותר. בהכנסה פנויה של 14 אלף שקל, החזר של 40 אחוזים משאיר כ-8,400 שקל בחודש למשפחה שלמה. שיעור ההחזר זהה לחלוטין, והמרווח לחיות בתוכו שונה לגמרי. זו הסיבה שאחוז ההחזר לבדו מספר חצי סיפור, והמספר שמשלים אותו הוא הסכום שנשאר ביד.

להרחבה: כמה אתם באמת שווים? כך בונים מאזן משפחתי ומחשבים שווי נקי

מה נספר כהכנסה ומה נספר כהחזר

ההכנסה שנכנסת לחישוב היא ההכנסה הקבועה והמוכחת: שכר נטו לפי תלושים, רווח מעסק לפי דוחות שנתיים, קצבאות קבועות, ולעיתים שכר דירה מנכס קיים בשיעור חלקי. בונוס שנתי, שעות נוספות משתנות והכנסה שהתחילה לפני שלושה חודשים נכנסים בשיעור מופחת או נופלים מהחשבון כליל.

• לקנות דירה בגיל 30 או לשכור
• משכנתא בפנסיה: כמה מהקצבה היא לוקחת

עצמאים פוגשים כאן פער נוסף. הבנק עובד מול הרווח בדוח השנתי, שממנו כבר ירדו הוצאות מוכרות, ולכן הוא נמוך לרוב מהסכום שהעצמאי מרגיש שהוא מכניס. עצמאי שמושך 25 אלף שקל בחודש ומציג רווח שנתי של 210 אלף שקל ייבחן לפי כ-17.5 אלף בחודש.

בצד השני של המשוואה, הבנק סופר את כל ההתחייבויות החודשיות שנמשכות מעבר לתקופה מסוימת: הלוואות אחרות, ליסינג ופריסות ארוכות בכרטיס האשראי. משפחה שנכנסת לפגישה עם הלוואת רכב של 2,500 שקל בחודש מגלה שההלוואה הזו כבר אכלה נתח מהמשכנתה שהיא יכולה לקבל, לפני שדיברו על הדירה.

בדצמבר 2025 הבהיר הפיקוח על הבנקים שכשנלקחת הלוואה לדיור נוספת על הלוואה קיימת המובטחת בשעבוד אותו נכס, יש לבחון את ההחזר החודשי בגין סך האשראי שניתן בביטחון הנכס. עד אז אפשר היה לפצל את הבדיקה, וכך גדל החוב הכולל של משק הבית בלי שהדבר השתקף בשיעור ההחזר. באותה הזדמנות קובע הפיקוח שהלוואה לכל מטרה בשעבוד נכס אפשרית עד שיעור מימון של 70 אחוזים, ובלבד שהחלק שמעל 50 אחוזים מוגבל ל-200 אלף שקל.

ההחזר בטופס מול עלות הדיור בחיים

שיעור ההחזר מודד תשלום אחד: זה שיוצא לבנק. עלות הדיור בפועל גדולה ממנו. נוספים עליה ביטוח מבנה וביטוח חיים שהבנק דורש כתנאי להלוואה, ארנונה, ועד בית, תחזוקה שוטפת, ובדירה חדשה גם ריהוט וגינון שמגיעים כולם בשנה הראשונה. משפחה שתכננה 33 אחוזים לבנק מגלה שסעיף הדיור הכולל שלה קרוב ל-40 אחוזים מההכנסה.

לרוכשי דירה ראשונה נוסף מרכיב שלישי. שיעור המימון המרבי לדירה יחידה עומד על 75 אחוזים משווי הנכס, לדירה חליפית על 70 אחוזים ולדירה להשקעה על 50 אחוזים. משמעות המספר הראשון: ההון העצמי הנדרש הוא לפחות רבע ממחיר הדירה, ולצידו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך והובלה, שמוסיפים כמה אחוזים נוספים מעבר לאותו רבע.

• בן 40 עם 50 אלף שקל בלבד: כמה עוד אפשר לתקן?
• בן 50 עם 300 אלף שקל: איפה זה ממקם אתכם?

להרחבה: כמה הון עצמי צריך לדירה ב-2026? 25% הם רק תחילת החשבון

שתי המגבלות עובדות במקביל

שיעור המימון ושיעור ההחזר הן שתי מגבלות נפרדות, ומספיק שאחת מהן נחסמת כדי לעצור את העסקה. זוג עם הון עצמי גדול והכנסה בינונית ייחסם על ידי ההחזר: הבנק יאשר בשמחה מימון של 60 אחוזים, אבל התשלום החודשי על הסכום הזה יחצה את הרף. זוג עם שתי משכורות גבוהות והון עצמי דק ייחסם מהכיוון ההפוך: ההחזר נוח, והמימון הדרוש עובר את 75 האחוזים.

בפועל, המגבלה שנתקלים בה ראשונה קובעת את מחיר הדירה שאפשר לחפש. משפחה שההון העצמי שלה חוסם אותה תרוויח מחיסכון נוסף של כמה חודשים או משנה, ומשפחה שההחזר חוסם אותה תרוויח מסגירת חוב צרכני או מהארכת התקופה, ותוספת חיסכון להון העצמי תזיז אצלה מעט מאוד.

ברכישת דירה במחיר מופחת, בפרויקטים שבהם המדינה מוזילה את הקרקע, ההוראה מוסיפה כלל משלה: כשהערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון שקל, שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון נקבע לפי 2.1 מיליון שקל או לפי מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. במקביל נדרש הרוכש לשלם ממקורותיו העצמיים לפחות 60 אלף שקל בדירה שבגינה ניתן מענק במסגרת מחיר למשתכן, ולפחות 100 אלף שקל בדירה אחרת.

מה מוריד את ההחזר ומה מייקר אותו בהמשך

הדרך המקובלת להקטין החזר חודשי היא הארכת התקופה. ההוראה מגבילה את התקופה לפירעון סופי ל-30 שנה, ואין דרך לעבור אותה. בהלוואה של מיליון שקל בריבית שנתית של כ-4.75 אחוזים, מתיחה מ-20 שנה ל-30 שנה מורידה את התשלום החודשי מכ-6,460 שקל לכ-5,220 שקל, ירידה של כ-19 אחוזים. סך הריבית באותה הלוואה עולה במקביל מכ-550 אלף שקל לכ-880 אלף שקל. ההחזר החודשי ירד בכחמישית, והמחיר הכולל של הכסף עלה בכ-60 אחוזים.

מגבלה שנייה נוגעת לתמהיל. חלק ההלוואה בריבית משתנה מוגבל ל-66.66 אחוזים מסך ההלוואה. הרכיב הצמוד לפריים נע עם ריבית בנק ישראל, שעומדת מ-1 בספטמבר 2026 על 3.25 אחוזים אחרי הפחתה של רבע אחוז, כך שהפריים נמצא סביב 4.75 אחוזים. משק בית שבנה את ההחזר על הרמה הזו רואה מספר נוח יחסית, שנקבע בסביבת ריבית יורדת.

יתר המנופים להורדת ההחזר קצרים יותר: הגדלת ההון העצמי, ירידה במחיר הדירה שמחפשים, צירוף לווה נוסף בעל הכנסה קבועה, וסגירת הלוואות צרכניות קיימות לפני הפנייה לבנק. הסגירה המוקדמת של הלוואת רכב או פריסת אשראי משחררת ישירות אחוזי החזר, ולעיתים היא שווה יותר מוויכוח על עשירית אחוז בריבית.

שלוש בדיקות לפני הפגישה בבנק

הראשונה היא ההכנסה הפנויה האמיתית: ממוצע 12 חודשים אחרונים של מה שנכנס לחשבון, בלי בונוס חד פעמי ובלי חודש עם שעות נוספות חריגות.

השנייה היא הרצת ההחזר בתרחיש ריבית גבוהה יותר. תוספת של 2 אחוזים על רכיב הפריים במשכנתה של מיליון שקל ל-25 שנה מוסיפה מאות שקלים לתשלום החודשי. משק בית שההחזר שלו יושב על 38 אחוזים בתרחיש הנוכחי עלול למצוא את עצמו מעל 45 אחוזים בתרחיש כזה, ושם כבר אין מרווח.

השלישית היא מבחן ההכנסה היורדת: מה קורה להחזר אם אחד השכרים במשק הבית נעלם לחצי שנה. משפחה שההחזר שלה בנוי על שתי משכורות מלאות חיה למעשה בשיעור החזר כפול מזה שרשום בטופס אם אחת מהן נפסקת. הכרית שמכסה את הפער הזו היא קרן חירום של שלושה עד שישה חודשי הוצאה, נזילה, מחוץ לתוכנית החיסכון לדירה.

להרחבה: ההכנסה המשפחתית ירדה ב-20%-30% - מה עושים קודם?

אותו אחוז, משמעות אחרת בכל גיל

זוג בן 32 שלוקח משכנתה ל-30 שנה בשיעור החזר של 35 אחוזים נשען על הנחה סבירה: השכר שלו צפוי לעלות לאורך העשור הבא, וההחזר, ברכיב השקלי שלו, יישחק ביחס להכנסה עם השנים. אותו שיעור החזר בדיוק אצל בן 52 מתנהג הפוך. התקופה שנותרת עד הפרישה קצרה מתקופת ההלוואה, וההחזר יפגוש בשלב מסוים הכנסה מקצבה שנמוכה מהשכר.

מכאן שהשאלה כמה מההכנסה מותר להפנות למשכנתה מקבלת שתי תשובות שונות. בשנות ה-30 הרף המעשי נמצא סביב 35 עד 40 אחוזים, בתנאי שקיימת כרית מזומן של כמה חודשי הוצאה ושאין הלוואות צרכניות פתוחות. בשנות ה-50 הרף יורד, משום שכל אחוז החזר שנמשך אל תוך שנות הפרישה נאכל מקצבה שסכומה נקבע מראש ומפסיק לעלות.

להרחבה: החיים הכלכליים בשנות ה-30: דירה, ילדים, קריירה וחיסכון - באותו זמן