רק הערת אזהרה על הדירה? זה לא מציל מפינוי

זוג נשוי מהרצליה גילה על בשרו שהחזקה בדירה לא תמיד שווה בעלות עליה. במקרה שנדון באחרונה בבית משפט השלום בעיר, קבעה השופטת כי אשה שזכויותיה בדירה המשותפת לה ולבעלה החייב מעוגנות רק בהערת אזהרה, ולא ברישום מלא בטאבו - אינה זכאית להגנה כדיירת מוגנת, וכי הדירה תימכר כדי לפרוע את חובותיו של הבעל.

הפרשה החלה כשכונס הנכסים, עו"ד אליהו סלהוב, שמונה על נכסי הבעל במסגרת תביעת חוב בבית המשפט המחוזי בתל אביב, פנה לבית משפט השלום בבקשה לפרק את השיתוף בדירה שנמצאת בבעלות משותפת של בני הזוג. הבעל מחזיק במחצית הזכויות בנכס, ואילו רעייתו הנתבעת מחזיקה, כך לטענתה, ביתרת הזכויות. ואולם אלה נותרו רשומות רק כהערת אזהרה, בלי שהושלם הרישום של הבעלות בפועל.

בא כוחה של הנתבעת ניסה לטעון שגם אם מדובר בזכויות שעדיין לא נרשמו במלואן, הרישום החלקי בצורה של הערת האזהרה מספיק כדי להעניק לאשה מעמד של דיירת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר - מעמד שהיה מונע את מכירת הדירה כשהיא ריקה מתכולה ומהדיירים.

מה קובעת הלכת פרמינגר?

לגופו של העניין, הכריעה השאלה המשפטית המרכזית: לפי סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, מי שהחזיק בנכס כבעלים או כחוכר לדורות והזכות פקעה עקב מכירה כפויה, נהפך לדייר מוגן בנכס. אבל השופטת הזכירה שלפי הלכת פרמינגר הוותיקה של העליון, ההגנה הזו חלה רק על זכות של בעלות רשומה - לא על זכות שמעוגנת בהערת אזהרה בלבד. כפי שנכתב באותה הלכה, שאותה השופטת ציטטה: "הרישום הוא קונסטיטוטיבי", ופרשנות מרחיבה יותר היתה "מרוקנת מתוכן" את החוק שנועד להגן על בעלי נכסים.

השופטת ציינה שאף שהעליון הכיר במרוצת השנים בקושי המובנה בהבחנה הזו, הוא בכל זאת המשיך ללכת באותו נתיב פרשני מצומצם. גם הניסיון של בא כוחה הנתבעת להסתמך על הלכה אחרת (הלכת כובשי), שמרחיבה את ההגנה במקרים של פירוק שיתוף בין בני זוג, לא צלח - משום שגם שם הובהר במפורש שההרחבה אינה חלה על מי שזכויותיו כלל לא נרשמו.

לא עזרו גם הטענות ההומניטריות: הנתבעת ביקשה מהשופטת להתחשב במצבו הבריאותי של בנה, ובכך שאי-השלמת הרישום נבעה מתקלה טכנית בלבד. השופטת הבהירה כי לצערה היא לא יכולה להיעתר לטענות האלה, וכי הנושא הבריאותי "יילקח בחשבון במסגרת הליך מכירת הדירה", אך לא ישנה את התוצאה המשפטית.

הדרך לפסק הדין היתה ארוכה

ההליך עצמו עבר תהפוכות: תביעה מקורית שהוגשה עוד בינואר 2025 הובילה לפסק דין בהיעדר הגנה, שבוטל בהמשך "לפנים משורת הדין" בכפוף לתשלום הוצאות ולהפקדת פיקדון - הפקדה שנתקלה בעיכובים חוזרים ונשנים במשך חודשים, עד שהתקיימו לבסוף שני דיונים לגופו של עניין.

בסופו של דבר הורתה השופטת על פירוק השיתוף בדירה באמצעות מכירתה לכל המרבה במחיר בהתמחרות חיצונית, ומינתה את כונס הנכסים גם על זכויות האשה בנכס. הנתבעת חויבה בהוצאות משפט בסכום של 23.6 אלף שקל, בנוסף לאגרת פתיחת ההליך.