האם שוכר דירה רשאי לדרוש מסמכים של הוועד?

שוכרת דירה בתל אביב שהתגוררה במקום ברציפות כמעט עשר שנים רצתה לדעת בדיוק מה קורה בקופת ועד הבית המשותף שלה. היא פנתה למפקחת על רישום מקרקעין ודרשה מנציגות הבית להעביר לה שורה ארוכה של מסמכים - מדפי חשבון הבנק ועד קבלות עבור תשלומים. אלא שהמפקחת, עוד לפני שנכנסה לגוף העניין, בדקה משהו אחר לגמרי: האם בכלל מותר לה לדון בתביעה הזו?

מדובר ברבקה תור, ששכרה דירה בבניין ברחוב נתיב המזלות ביפו - מבנה משותף גדול שכולל 29 דירות בשני בניינים. לפי כתב התביעה, רבקה גרה בדירה החל מ-2016 במסגרת הסכם שכירות, כשתקופת השכירות האחרונה שלה היתה אמורה להסתיים ביולי 2026. במהלך כל השנים האלה היא היתה, כלשונה, מחזיקה בפועל בדירה - אבל לא בעלת הדירה.

רבקה תבעה את נציגות הבית המשותף, ולצדה גם חבר נציגות לשעבר וגזבר הנציגות המכהן, ודרשה מהם להעביר לעיונה חומר מקיף למדי: דפי חשבון בנק של קופת הבית לשבע שנים אחורה, דו"חות כספיים מבוקרים משבע שנים שונות, פרוטוקולים של אסיפות כלליות וגם קבלות עבור כל התשלומים שהיא שילמה עבור דירתה מ-2018.

למה בכלל בדקו את הסמכות?

הבעיה היא שהמפקחת על רישום מקרקעין לא מוסמכת לדון בכל סכסוך שקשור לבית משותף. לפי החוק, כדי שהיא תוכל בכלל לגעת בתיק, צריכים להתקיים שני תנאים במצטבר: קודם כל, שהעילה עצמה שייכת לרשימת הנושאים שהחוק מסר לסמכותה; ושנית, שהצדדים לתביעה הם מהסוג שהיא מוסמכת להכריע בענייניו. בשני התנאים האלה נתקלה תור בקיר.

בהחלטתה הסבירה המפקחת אושרת ארפי מוראי כי הזכות לעיין במסמכי ניהול הבית המשותף לא ניתנת לכל מי שגר בדירה, אלא היא שמורה לבעלי הדירות בלבד. היא ציטטה את סעיף 16(ג) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, שקובע כי "בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי". באופן דומה, גם סעיף 71 לחוק המקרקעין עצמו קובע ש"ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה" - ושוב, בעל דירה, לא שוכר.

ומי נחשב בעל דירה לצורך העניין? המפקחת ציינה שהחוק מגדיר את המונח בצורה מדויקת: מי שרשום כבעלים, או במקרים מסוימים חוכר לדורות לתקופה ארוכה. שוכר רגיל, גם אם הוא מתגורר בדירה שנים רבות ברציפות, פשוט לא נכנס להגדרה. כפי שנכתב בהחלטה, "מחזיק (שוכר לשעה) מטעם בעל דירה בבית משותף אינו נמנה עם גורמים אלה".

מה זה אומר בפועל לשוכרים?

מהחלטת המפקחת עולה גם עיקרון סימטרי: בדיוק כפי ששוכר לא יכול לתבוע את נציגות הבית בדרישה לעיין במסמכים, כך גם הנציגות לא יכולה לתבוע ישירות את השוכר עבור חוב בדמי ניהול - החובה לשלם עבור אחזקת הרכוש המשותף מוטלת על בעל הדירה, ולא על מי שגר בה בפועל. המפקחת הסתמכה על סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, שמטיל את החיוב באופן מפורש על בעל דירה.

עם זאת, המפקחת הבהירה שהיא לא סוגרת את כל הדלתות בפני שוכרים. אם שוכר נגרר לסכסוך שלא נסמך דווקא על זכות ששייכת רק לבעל הדירה, הוא יכול להיות צד להליך. גם אם יש מחלוקת בין שוכר לבעל הדירה עצמו סביב תשלומי אחזקה, אפשר להגיש על כך תביעה רגילה לבית משפט - אבל לא למפקח על רישום מקרקעין.

מכיוון שתור, לפי הודאתה שלה בכתב התביעה, שימשה רק מחזיקה שוכרת ולא בעלת הדירה, קבעה המפקחת כי "לתובעת לא עומדת הזכות להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין נגד נציגות הבית המשותף וחבריה שעניינה עיון בספרי ניהול הבית המשותף". התביעה נמחקה על הסף, מבלי שהמפקחת בכלל נדרשה לשאלה אם מגיע לה לראות את הניירת או לא. מכיוון שכתב התביעה עדיין לא הועבר לנתבעים ועדיין לא הוגש כתב הגנה, גם לא נפסקו הוצאות משפט לאף אחד מהצדדים.

• עורך דין קיבל צו עיקול, התעלם – וכעת ישלם מכיסו
• ועד בית, חברת ניהול, ארנונה ותיווך: מי משלם ועל מה?