קיבלה הטבות נדיבות במגרש, ואז תבעה פיצוי על תוכנית שבוטלה

הסיפור הבא מתחיל עוד ב-1998, כשוורדה דרורי (גוטסמן) ובעלי זכויות נוספים במקרקעין ברמות השבים חתמו על הסכם חכירה עם המועצה המקומית: הם יחכירו שטח של 713 מ"ר מהקרקע שלהם, בתמורה סמלית של שקל אחד בלבד, כדי שיהיה אפשר להרחיב את בריכת השחייה של היישוב. בתמורה, ואגב ההסכם הזה, אושרה להם תוכנית איחוד וחלוקה נדיבה במיוחד - שמונה מגרשים, 16 יחידות דיור בכל אחד, וזכויות בנייה של כ-401 מ"ר למגרש, מבלי שהם נדרשו לתרום שטח לצורכי ציבור כמקובל בתוכניות מהסוג הזה.

אלא שאז בעלי הזכויות התחרטו וסירבו להעביר בפועל את השטח לבריכה. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דרום השרון נאלצה לקדם תוכנית נפרדת שתסדיר את זה - תוכנית שאושרה ב-2015 ושינתה את הייעוד של 580 מ"ר מהמגרש של דרורי, מחקלאי לספורט ונופש, וסימנה אותם להפקעה.

דרורי, שכבר קיבלה היתר בנייה למגרש עוד לפני אישור התוכנית הזו, הגישה בכל זאת תביעת פיצויים על סכום של כמעט מיליון שקל לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מדובר בסעיף שמאפשר לבעלי קרקע לקבל פיצוי כשתוכנית פוגעת בערך הנכס שלהם. הוועדה המקומית דחתה את התביעה ב-2021.

התוכנית בוטלה, אז על מה בעצם רבים?

בינתיים התהפך הגלגל: ב-2024, בעקבות התביעות שהוגשו נגדה ואי-יכולתה הכלכלית לשאת בפיצויים, ביטלה הוועדה המקומית את התוכנית הפוגעת עצמה, והחזירה את הייעוד למצבו הקודם. דרורי לא ויתרה. היא טענה שגם אם התוכנית בוטלה, עדיין נגרם לה נזק בזמן אמת, ושהזכויות שהוחזרו לה כיום שוות פחות, משום שמימושן דורש כעת עלויות התאמה לבנייה הקיימת. את התביעה המצומצמת היא קבעה על 200 אלף שקל, והגיעה עם זה לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את הערר על כל חלקיו. הנימוק המרכזי: פיצוי לפי סעיף 197 מגיע רק עבור נזק שנגרם בעקבות אישור התוכנית, ולא בעקבות עצם ההפקדה שלה. וכאן בדיוק נתקלה דרורי בבעיה: ההיתר שהיא קיבלה למגרש שלה ניתן עוד לפני שהתוכנית הפוגעת אושרה סופית. הוועדה כתבה בפירוש: "אין בפי העוררת כל טענה לפגיעה שהתוכנית הפוגעת הסבה למקרקעין לאחר אישורה. על כן, העוררת לא שינתה את מצבה לרעה בעקבות התוכנית הפוגעת, גם לפי המבחנים המחמירים ביותר".

הוועדה גם הסתמכה על ההלכה הוותיקה בעניין קהתי, שקבעה שכשתוכנית מאוחרת מבטלת פגיעה של תוכנית קודמת, אין זכות לפיצוי - אלא אם בעל הקרקע כבר "שינה את מצבו לרעה" בפועל, למשל מכר את הנכס או מימש בו זכויות בהתאם למגבלות. במקרה של דרורי, כך נקבע, הפגיעה נותרה תיאורטית בלבד: "כל עוד לא שונה בפועל מצבו של בעל המקרקעין... הפגיעה עודנה תיאורטית וניתנת, במידה רבה, לאיון על ידי תוכנית מאוחרת".

גם אם היתה פגיעה, היא זניחה מדי

הוועדה לא הסתפקה בכך, ובחנה גם את סעיף 200 לחוק, שקובע שגם כשיש פגיעה, אפשר לשלול פיצוי אם הפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר" ו"אין זה מן הצדק" לשלם. כאן חישבה הוועדה שהנזק הנטען - 200 אלף שקל - מהווה רק כ-1.9% משווי הקרקע (שהוערך על ידי דרורי עצמה ביותר מ-10.5 מיליון שקל), שהוא שיעור נמוך בהרבה מהסף המקובל בפסיקה של 2%-3%.

מעבר לזה, הוועדה התייחסה גם להיסטוריה הכוללת בין הצדדים: דרורי נהנתה בזמנו מהטבות בנייה נדיבות בזכות ההסכם עם המועצה, ולא תרמה קרקע לצורכי ציבור כפי שנהוג. לכן, כך נקבע, "הוועדה המקומית הרימה את נטל השכנוע בדבר התקיימות התנאי שלפיו 'אין זה מן הצדק' לשלם לעוררת פיצויים". בסופו של דבר הערר נדחה במלואו, ודרורי חויבה לשלם לוועדה המקומית 10,000 שקל הוצאות משפט.