האם פטור מהיטל השבחה עובר בירושה ביחד עם הקרקע?

הסיפור הבא מתחיל בירושה ומסתיים בדחיית ערר: ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב דחתה באחרונה בקשה של דוריס אברהם, שירשה מגרש ברחוב באור יהודה מבעלה המנוח, דוד אברהם, לקבל פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבנייה. הוועדה, בראשות עו"ד הלל גלקופ ובהשתתפות השמאית דורית פריאל ונציג מתכנן המחוז שמעון בוחבוט, קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אור יהודה, וקבעה כי הפטור המבוקש כלל אינו חל במקרה הזה.

הרקע לפרשה: בדצמבר 2023 אישרה הוועדה המקומית בקשה להיתר להריסת בית המגורים הקיים בחלקה ולבניית שתי יחידות דיור צמודות קרקע במקומו. השמאי המכריע, ברק שוורצברד, קבע כי בעקבות תוכנית מאא/518(9/ב'), שמועד תחילתה הוא ה-25 למאי 2006, נוצרה השבחה של כ-310 אלף שקל, ועבורה נקבע היטל השבחה של כ-155 אלף שקל. דוריס אברהם ביקשה שהחיוב יופחת בזכות הפטור המוכר בחוק לבנייה או הרחבה של דירת מגורים עד 140 מ"ר, אך בקשתה נדחתה הן על ידי הוועדה המקומית והן על ידי השמאי המכריע, ובעקבות זאת היא הגישה ערר לוועדה.

מה בדיוק ביקשה העוררת? הטענה המרכזית שלה היתה שצריך לבחון את הפטור לפי היקף הבנייה החדשה שמבוקשת, ולא לפי מכסת הזכויות שעמדה לרשות בעל הקרקע קודם לכן. לדבריה, מדובר בזכות קניינית ולא רק בהטבה סוציאלית, וחיוב נוסף מהווה כפל מס. היא גם הצביעה על כך שהמגרש המקורי פוצל בינתיים לשתי חלקות נפרדות (240 ו-241), וטענה שלכל חלקה מגיעה זכאות עצמאית לפטור - ולכן גם לילדיה, שבונים את היחידה השנייה, מגיעה מכסת פטור נפרדת משלהם.

התשובה של הוועדה היתה חד-משמעית. לפי ההחלטה, יש לבדוק את מלוא הזכויות שהיו קיימות עבור הקרקע במועד הקובע, כלומר במועד תחילתה של התוכנית המשביחה, ב-2006, ולא במועד הוצאת ההיתר. באותו מועד בעלה המנוח היה בעל הזכויות, ולרשותו עמדו זכויות מאושרות ליחידת דיור אחת בשטח עיקרי של 200 מ"ר - כבר מעל תקרת ה-140 המ"ר שהחוק פוטר. כלומר מכסת הפטור כבר נבלעה בתוך הזכויות שהיו קיימות, וזה לא משנה אם הן נוצלו בפועל או לא. כפי שנכתב בהחלטה, "אין תחולה לפטור לפי סעיף 19(ג)(1), ואין נפקות לשאלה אם זכויות אלה נוצלו בפועל, כולן או חלקן".

נדחתה גם הטענה לגבי פיצול המגרש

הוועדה גם דחתה את הטענה שהריסת הבית מאפסת את ההיסטוריה התכנונית של המקרקעין. לדבריה, "הריסת הבית הקיים אינה מוחקת את נתוני המצב הקודם לצורך שומת ההשבחה. השומה משווה בין שני מצבי תכנון במועד הקובע; היא אינה מתחילה מחדש בכל פעם שמבנה נהרס". באותה הרוח, נדחתה גם הטענה לגבי פיצול המגרש: מכיוון שהפיצול לשתי חלקות אושר רק ב-2021, 15 שנה אחרי מועד תחילת התוכנית המשביחה, הוא לא יצר זכאות חדשה לפטור.

נקודה נוספת שעלתה בדיון היא ניסיון לשנות את זהות המבקש של ההיתר לשמו של בנה של העוררת, סיני אברהם, מתוך תקווה שכמחזיק חדש הוא יזכה בפטור עצמאי משלו. גם כאן הוועדה היתה נחרצת: "הזכאות לפטור נבחנת במועד תחילתה של התכנית המשביחה... העוררת, שבאה מכוחו [של המנוח], אינה יכולה לזכות ביותר ממה שהיה המנוח זכאי לקבל. שינוי מאוחר של זהות מבקש ההיתר... אינו יוצר, כשלעצמו, מכסת פטור חדשה בגין אותה השבחה". בהתאם לכך, נדחתה גם בקשה נלווית לעכב את מתן ההחלטה ב-60 יום כדי לאפשר את השינוי.

הוועדה הסתמכה על שורת פסקי דין מוכרים בתחום, ובהם עניין רביד ועניין שילה בבית המשפט העליון ועניין הרצברג ועניין תלמה העליון בוועדות ערר אחרות, שכולם קבעו עיקרון דומה: תקרת ה-140 המ"ר מתייחסת לשטח הכולל שעומד לרשות המשפחה במקרקעין, ולא משנה אם מדובר בהרחבת דירה קיימת, בנייה על מגרש ריק או הריסה ובנייה מחדש.

בסופו של דבר נדחה הערר במלואו, השומה המכרעת נותרה בעינה, ודוריס אברהם חויבה לשלם לוועדה המקומית הוצאות משפט בסכום של 5,000 שקל. ההחלטה, שניתנה פה אחד, ממחישה כלל שחוזר ועולה בהחלטות דומות: מי שירש קרקע, יורש גם את מגבלות הפטור שחלו על מי שהוריש לו אותה - לא פחות, ולא יותר.