יותר מאלף דירות, חודשים של איחור במסירה: גל תביעות נגד יזמים באשקלון

בשנים האחרונות אשקלון הפכה לאחד ממוקדי הבנייה הגדולים בישראל. שכונות חדשות קמו בקצב מהיר, עשרות בניינים נבנו במקביל ואלפי משפחות רכשו דירות חדשות, בעיקר במסגרת "מחיר למשתכן". אבל לצד תנופת הבנייה, בעיר הצטברה גם כמות חריגה של מחלוקות סביב איחורים במסירת דירות.

לפי עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד יוזוק-מלכין, שמייצג רוכשי דירות ויזמים בתחום הנדל"ן, בשנים האחרונות הוגשו תביעות שקשורות לעיכובים במסירה של יותר מאלף דירות בפרויקטים שונים באשקלון. בחלק מהמקרים מדובר היה בעיכובים של שבעה חודשים, ובאחרים ביותר משנה. לדבריו, ריבוי התביעות לא בהכרח מצביע על בעיה ייחודית לאשקלון, אלא בעיקר על קצב הבנייה הגבוה בעיר בשנים האחרונות. ככל שנבנים יותר פרויקטים במקביל, כך גדל גם מספר המקרים שבהם חברות בנייה לא עומדות בלוחות הזמנים שנקבעו מול הרוכשים.

האם יש סימנים מקדימים לאיחור במסירת הדירות?

עו"ד עמנואל יוזוק טוען שבמקרים רבים רוכשי הדירות בכלל לא מבינים בתחילת הדרך שהפרויקט שלהם מתחיל להתעכב. אחד הסימנים הראשונים, לדבריו, הוא אתר בנייה שנראה כמעט ריק במשך תקופה ארוכה, עם מעט עובדים ופעילות חלקית בלבד. גם החלפה פתאומית של קבלנים או קבלני משנה במהלך העבודות יכולה להעיד, לדבריו, על בעיות פנימיות או קשיים כלכליים.

עו''ד עמנואל יוזוק - צלם רז רוגובסקי

• דניה ברבעון פושר והמניה יורדת; הצבר בשיא, אבל הרווחיות עדיין לא שם
• הגב הכלכלי החדש של ההתחדשות העירונית והנדל"ן המניב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לדבריו, גם דחיות חוזרות של מועדי מסירה לא רשמיים אמורות לעורר סימני שאלה. משפטים כמו "עוד חודש", "מחכים לאישור אחרון" או "הבניין כמעט מוכן" חוזרים, לטענתו, בלא מעט פרויקטים שבסופו של דבר מתעכבים במשך חודשים ארוכים. יוזוק מוסיף שרוכשים רבים מסתכלים בעיקר על המראה החיצוני של הבניין וחושבים שהמסירה כבר קרובה, אבל בפועל דווקא השלבים האחרונים של הפרויקט עלולים להימשך זמן רב. 

מדובר בין היתר בעבודות גמר, תשתיות, מעליות, מערכות חשמל, אישורים וחיבורים מול הרשויות. לכן יש מקרים שבהם בניין נראה כמעט גמור מבחוץ, אבל עדיין רחוק מאכלוס בפועל. לדבריו, גם שינוי בגישה של החברה היזמית יכול לרמוז על עיכוב מתקרב. כשהחברה מתחילה להסביר שוב ושוב שיש מחסור בפועלים, בעיות אספקה, עיכובים מצד העירייה או טענות שקשורות למצב הביטחוני ול"כוח עליון", לא פעם מדובר בהכנה לקראת מחלוקת משפטית סביב האחריות לאיחור במסירה.

מה רוכש דירה אמור לעשות כשהוא חושד שמסירת דירתו תתעכב?

עו"ד עמנואל יוזוק מזהיר שרוכשי דירות רבים מנסים להתמודד לבד עם העיכוב עוד לפני שהם מבינים את המשמעות המשפטית של הצעדים שהם עושים. לדבריו, יש רוכשים שעוצרים תשלומים לחברה היזמית, מסתמכים על עצות מקבוצות פייסבוק או ממהרים לחתום על מסמכים שונים בלי לקבל ייעוץ משפטי. לטענתו, מהלכים כאלה עלולים לפגוע בזכויות שלהם בהמשך הדרך. לדבריו, ברגע שמתחילים להופיע סימנים ממשיים לכך שהמסירה צפויה להתעכב, עדיף לבדוק את המצב משפטית ולא להסתמך רק על הבטחות של היזם או על עדכונים לא רשמיים מהשטח.

• הכישלון של פרשקובסקי בראשון לציון והאם יש סיכוי למתחם האלף?
• אחרי הזינוק הגדול, השוק ביהוד הוריד הילוך
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כבר לא עיר זולה בצפון, אך משקיעים עדיין בוחנים אותה

יוזוק מזכיר שהחוק בישראל קובע מנגנון פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה, אם כי הוא כולל תקופת חסד מסוימת ליזמים לפני שמתחיל הפיצוי לרוכשים. בשנת 2022 עודכן החוק ונקבע מודל פיצוי חדש. לפי ההסדר הישן, רוכשי דירות היו זכאים לפיצוי של 150% משכר הדירה המקובל באזור עבור כל חודש עיכוב, ובהמשך ל-125%. במודל החדש ניתנת ליזמים תקופת חסד של 30 יום בלי פיצוי כלל. מהחודש השני מתחיל פיצוי בגובה שכר דירה רגיל של דירה דומה באזור, אחר כך הפיצוי עולה ל-125%, ומהחודש ה-11 כבר ל-150% משכר הדירה הממוצע באזור ועד למסירת הדירה בפועל.

לדבריו, המשמעות היא שבחודשים הראשונים של העיכוב החוק החדש נחשב נוח יותר מבחינת היזמים לעומת ההסדר שהיה בעבר. מעבר לפיצוי עצמו, רוכשים רבים מתמודדים גם עם הוצאות נוספות שנוצרות בגלל הדחייה במסירה. משפחות נאלצות במקרים רבים להמשיך לשלם במקביל גם שכירות וגם משכנתה, להאריך חוזי שכירות קיימים, לאחסן ציוד ורהיטים או לדחות מעבר של ילדים למסגרות חינוך חדשות בגלל חוסר הוודאות סביב מועד הכניסה לדירה.

אחת התביעות שבהן מטפל משרדו של עו"ד עמנואל יוזוק קשורה לפרויקט HIGH TWINS בשכונת עיר היין באשקלון. בפרויקט רכשו עשרות משפחות דירות בשנת 2022, חלקן במסגרת "מחיר למשתכן" וחלקן בשוק החופשי. לפי הטענות שהוגשו, הדירות היו אמורות להימסר במהלך 2024, אבל רבות מהן נמסרו רק לקראת סוף 2025 ותחילת 2026. חלק מהרוכשים, כך נטען, המתינו יותר משנה מעבר למועד שנקבע בחוזים, ובמקרה אחד לפחות הדירה עדיין לא נמסרה גם בזמן הגשת התביעה.

בפרויקט נוסף בעיר, HIGH PARK, הוגשה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע תביעה של יותר מ-6 מיליון שקל נגד חברת "ליאם נחמיאס" חברה לבניין. התביעה הוגשה בשם 213 רוכשים שרכשו 116 דירות בפרויקט. לטענת הרוכשים, יותר ממאה דירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" נמסרו באיחור של חודשים ארוכים, בזמן שמועדי המסירה נדחו פעם אחר פעם.

גם בפרויקט "נופי הסלע" במבשרת ציון ייצג משרדו של יוזוק רוכשי דירות שטענו לעיכובים במסירה. מדובר בעשרות משפחות שרכשו דירות במסגרת "מחיר למשתכן", כאשר לפי הטענות חלק מהדירות נמסרו באיחור של שישה עד שבעה חודשים. הרוכשים טענו כי במקביל לדחיות החוזרות הם המשיכו לשלם גם שכירות וגם משכנתה, בעוד שהחברה המשיכה לגבות ריביות והצמדות גם בתקופת העיכוב.

במקרה נוסף בפרויקט "מחיר למשתכן" בשכונת מורשת במודיעין, ההליך הסתיים בפשרה אחרי שעשרות משפחות קיבלו את הדירות באיחור ממוצע של כשבעה חודשים. החברה היזמית טענה כי העיכובים נגרמו בין היתר בגלל תקופת הקורונה, מחסור בחומרי בנייה ועיכובים בענף. בסופו של ההליך אושר הסכם פשרה שבמסגרתו התחייבה החברה לשלם לרוכשים יותר מ-3.5 מיליון שקל.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק, ריבוי המקרים מהשנים האחרונות מראה שאיחורים במסירת דירות כבר הפכו לחלק קבוע יחסית משוק הדיור החדש בישראל. לטענתו, גם כשחברות בנייה מסבירות את העיכובים במלחמה, מחסור בפועלים, בעיות אספקה או עיכובים מול הרשויות, בסופו של דבר בתי המשפט נדרשים לבדוק האם הסיבות האלו באמת מצדיקות את מלוא תקופת האיחור ומה גובה הפיצוי שמגיע לרוכשים.

בינתיים, לא מעט משפחות נשארות במשך חודשים ארוכים בין דירה שכורה לדירה חדשה שעדיין לא נמסרה, תוך המשך תשלומים והוצאות סביב המעבר שנדחה פעם אחר פעם.