רעננה: 3.3 מיליון שקל ל-4 חדרים - והתשואה נשארת מתחת ל-3%

רעננה עדיין נחשבת לאחת הערים המבוקשות בשרון, אבל שוק הדיור שלה כבר אינו מתנהל כפי שהתנהל לפני שנתיים או שלוש. אחרי תקופה ארוכה של עליות, הקונים נעשו זהירים יותר, המשא ומתן התארך והמוכרים נדרשים להתגמש. זו אינה ירידת מחירים חדה בכל העיר, אלא מעבר לשוק מאוזן יותר, שבו המחיר המבוקש אינו מתקבל באופן אוטומטי.

מחיר למ״ר ברוב העסקאות בעיר נע כיום סביב 31–35 אלף שקל. במרכז הוותיק ובבניינים ללא מעלית, חניה או ממ"ד אפשר למצוא גם מחירים נמוכים יותר. בשכונות החדשות, בדירות משופצות ובפרויקטים חדשים המחיר עולה לכ־36-40 אלף שקל למ"ר, ובנכסים מיוחדים הוא עשוי להיות גבוה עוד יותר.

לא מדובר בשוק דירות אחיד: דירה ישנה ליד רחוב אחוזה, דירה משפחתית בלב הפארק ודירה חדשה בנווה זמר הן מוצרים שונים. שנת הבנייה, הקומה, החניה, המרפסת והממ״ד משפיעים לעיתים יותר מהמרחק בין שתי הכתובות.

הביקוש לעיר נשען בעיקר על משפחות שמחפשות מערכת חינוך חזקה, שטחים ירוקים ונגישות לכביש 4, לכביש 531 ולתחנות הרכבת. גם הקהילות הגדולות של עולים ותושבים חוזרים מספקות לעיר ביקוש נוסף.

2.4 מיליון שקל ל-75 מ״ר: מה נסגר לאחרונה?

ברחוב התבור בלב הפארק נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 73 מ״ר, בקומה השלישית, תמורת 2.8 מיליון שקל. המחיר משקף כ-38.3 אלף שקל למ״ר, בין היתר משום שמדובר בדירה קטנה יחסית למספר החדרים.

ברחוב אלימלך רימלט נמכרה דירת שלושה חדרים וחצי בשטח של כ-75 מ״ר תמורת 2.4 מיליון שקל, כ-32 אלף שקל למ״ר. עסקה נוספת ברחוב התבור, בדירה בשטח דומה, נסגרה בכ-2.995 מיליון שקל. הפער של כמעט 600 אלף שקל בין דירות בגודל קרוב מראה עד כמה מצבו של הנכס, הקומה, החניה והמיקום בתוך הבניין משפיעים על המחיר.

בנווה זמר נמכרה ברחוב אהוד מנור דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-118 מ"ר תמורת 3.65 מיליון שקל, כ-31 אלף שקל למ"ר. ברחוב משה וילנסקי נמכרו דירות גדולות יותר בכ-4.26-4.37 מיליון שקל, וברחוב ע' הלל נרשמו עסקאות בטווח של 3.74-4.55 מיליון שקל.

ברחוב מאה ושישים נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח 120 מ״ר תמורת 3.955 מיליון שקל, כ-32.9 אלף שקל למ״ר. ברחוב גאולה נמכרה דירת שישה חדרים בשטח 138 מ״ר תמורת 4.645 מיליון שקל, כ-33.6 אלף שקל למ״ר. עסקאות נוספות באותו מתחם נסגרו במחירים של 3.85-4.8 מיליון שקל, בהתאם לשטח ולקומה.

באופן כללי, דירת שלושה חדרים ברעננה עולה כיום בדרך כלל 2.6-2.9 מיליון שקל. דירת ארבעה חדרים נעה סביב 3-3.4 מיליון שקל, כאשר המחיר המייצג לדירה בגודל מקובל מתכנס לאזור 3.3 מיליון שקל. דירות חדשות או גדולות עשויות להתקרב ל-4 מיליון שקל ואף לעבור את הרף הזה.

• קבוצת אורון תקים שני מחלפים ונתיבי תחבורה ציבורית בהיקף של כ-545 מיליון שקל
• שכונה חדשה ברעננה עם 2,200 דירות

בדירות חמישה חדרים הטווח הרגיל הוא 3.9-4.1 מיליון שקל. נכסים חדשים, דירות גג ודירות גדולות במיוחד עשויים להגיע ל-5 מיליון שקל ויותר. מנגד, בבניינים ותיקים אפשר למצוא עסקאות במחירים נמוכים יותר, בעיקר כאשר הדירה דורשת שיפוץ או אינה כוללת חניה, מעלית וממ״ד.

העליות נעצרו, האם הירידות בדרך?

הנתונים לא מצביעים על ירידה אחידה בכל העיר, אלא על פערים בין השכונות. בלב הפארק נרשמה בשנה האחרונה ירידה של כמה אחוזים במחיר למ״ר, וגם בחלק מהשכונות הוותיקות נרשמה שחיקה. מנגד, נווה זמר שמרה על יציבות ואף הציגה עלייה קלה, ובאזורים נוספים נרשמו שינויים קטנים בלבד.

המגמה המשותפת לעיר היא עצירת העליות המהירות: מוכרים רבים עדיין נשענים על מחירי השיא של השנים האחרונות, אך הקונים מסתכלים על העסקאות שנחתמו לאחרונה ועל עלות המשכנתה. הפער הזה מתגלגל למשא ומתן ארוך יותר ולהפחתות של כמה אחוזים מהמחיר המבוקש.

לאחר עלייה מצטברת של עשרות אחוזים בחמש השנים שקדמו לבלימה, גם ירידה של 3-5% לא מחזירה את רעננה לרמות המחירים שהיו בה בתחילת העשור. היא בעיקר מתקנת חלק קטן מהעלייה החדה ומחזירה לקונים מעט מכוח המיקוח שאבד להם בשנות הגאות.

במרכז העיר, סביב רחוב אחוזה, קריית רמז והרחובות הוותיקים, המחירים נעים בדרך כלל סביב 29-33 אלף שקל למ"ר. היתרון הוא הקרבה למסחר, לבתי קפה, לשירותים העירוניים ולתחבורה ציבורית. החיסרון הוא מלאי גדול יחסית של בניינים ישנים, שחלקם ללא מעלית, ממ״ד או חניה מסודרת.

• רמי לוי משקיע 225 מיליון שקל בשני מרכזי קניות חדשים
• ״לא רואה עליות מחירים משמעותיות בדירות ;עלויות המימון של הקבלנים וההאטה במכירות יובילו למיזוגים בענף

בלב הפארק ובקריית שרת המחירים מתקרבים ברוב העסקאות ל-33-35 אלף שקל למ״ר. נווה זמר נמצאת בחלק העליון של השוק בזכות הבנייה החדשה, המרפסות, החניה והממ״ד. עם זאת, גם שם לא כל עסקה חוצה את רף 35 אלף השקלים למ״ר. בדירות גדולות המחיר למ״ר עשוי להיות נמוך יחסית, משום שהמחיר הכולל כבר מגיע ל-4-5 מיליון שקל ומצמצם את מספר הקונים האפשריים.

שכר דירה של 8,500 שקל - ועדיין תשואה נמוכה

שוק השכירות ברעננה נשען בעיקר על משפחות, אנשי הייטק, עולים ותושבים שרוצים לבדוק את העיר לפני רכישת דירה. הביקוש יציב יחסית, אבל מחיר הרכישה הגבוה מגביל את התשואה למשקיעים.

דירת שלושה חדרים מושכרת בדרך כלל בטווח של 6,500-8,000 שקל בחודש, בהתאם למיקום ולמצב הנכס. בדירות ארבעה חדרים שכר הדירה נע סביב 7,500-9,000 שקל, ובדירות חמישה חדרים הוא מגיע בדרך כלל ל-9,000-11,500 שקל בחודש. דירות חדשות, בתים פרטיים ונכסים מיוחדים מוצעים במחירים גבוהים יותר, אבל המחיר במודעה לא בהכרח המחיר שנחתם בחוזה.

דירת ארבעה חדרים שנרכשת ב-3.3 מיליון שקל ומושכרת ב-8,000 שקל בחודש מייצרת תשואה של כ-2.9% בשנה. בדירה שנרכשת במחיר גבוה יותר או מושכרת במחיר נמוך יותר, התשואה יורדת לכ-2.5%. בדירות קטנות וזולות יחסית אפשר לעיתים להתקרב לתשואה של מעט יותר מ־3%, אבל מספר הנכסים האלה מוגבל.

גם סביבת המגורים מסבירה מדוע משפחות ממשיכות להגיע: מערכת החינוך בעיר מדורגת גבוה ביחס לממוצע הארצי, פארק רעננה מספק שטח ציבורי משמעותי ורחוב אחוזה מרכז חלק גדול מהמסחר והשירותים. מנגד, התנועה ברחוב אחוזה ובכניסות לעיר עמוסה בשעות השיא, ובחלק מהשכונות המרחק מתחנות הרכבת מחייב שימוש ברכב או באוטובוס.