עתירת רפאל התקבלה: לא תשלם 1.25 מיליארד שקל לעיריית קרית ים
שופט בית המשפט המחוזי בחיפה, רון סוקול, ביטל דרישת תשלום בסך 1.25 מיליארד שקל שהוציאה עיריית קרית ים לחברת רפאל. סוקול קבע, כי בדרישה נפלו פגמים מהותיים רבים, השוללים מן העירייה את חזקת התקינות, ולכן עליה לערוך את החישוב מחדש - אם בכלל תוציא דרישת תשלום מתוקנת.
"מכון דוד" של רפאל משתרע על פני 6,800 דונם, ש-6,000 דונם מתוכם משויכים מאז 2018 לקרית ים (לפני כן לא שויכו לרשות כלשהי). העירייה הוציאה את דרישת התשלום - אולי הגבוהה ביותר בתולדות המדינה - בשנת 2021 והיא כללה חיובים בגין היטל סלילה, היטל תיעול והיטל שטחים ציבוריים פתוחים. בהמשך ההליכים ציינה העירייה בין היתר את רווחיה הגבוהים של רפאל, במיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
מתחם רפאל שונה לחלוטין
סוקול אומר: "תחשיבי ההיטלים נערכו על פי שיטת המדגם, דהיינו עורך התחשיב בחר ארבעה אזורים בעיר וקבע את תעריף ההיטלים על פי חישוב העלויות להקמת התשתיות באותם אזורים, הן ביחס לשטחים המבונים והן ביחס לשטחי הקרקע. הבחירה בשיטת המדגם היא שיטה מקובלת ועשויה להיות יעילה וראויה במקרים המתאימים, אך לא תמיד". לא ניתן להשתמש בו כאשר קיים שוני רב בינו לבין השטחים לגביהם נדרשים ההיטלים - וזהו המקרה הנוכחי.
"מתחם רפאל, הגדול כמעט פי 1.5 משטחה של כל שאר העיר (שטח העיר האמור בתחשיבים, לפני שיוך המתחם, היה 4,580 דונם. שטח המתחם כולו הוא 6,800 דונם, מתוכם 6,000 דונם בתחומי העיר) שונה לגמרי משטחי האזורים שנלקחו במדגם. תמהיל הבנייה במתחם שונה, היקף התשתיות שנבנו וייבנו שונה, צרכי המתחם שונים ולמעשה כמעט בכל היבט יש שוני מהותי בין מתחם רפאל לבין שאר שטחי העיר. למרות זאת נעשה שימוש במדגם שאינו מבטא את השונות האמורה.
"נזכיר, היקף הבנייה במתחם הוא מצומצם ביותר, כ-272 דונם בלבד. מרבית המתחם הוא שטחי קרקע. אין חולק כי המתחם לא מיועד לכל בנייה למגורים בהווה או בעתיד, ואף לא לבניית שטחי מסחר וכדומה. ברי על כן כי מאפייני מתחם רפאל שונים לחלוטין ממאפייני שאר העיר. גם סוגי התשתיות הבנויות במתחם והצפויות להיבנות בו בעתיד, שונים בתכלית.
"במתחם לא צפויות עבודות להקמת דרכים לרווחת הציבור, אין טענה כי מתוכננות בו מדרכות, דרכים עירוניות, מבנים לשירותים עירוניים, גני משחקים וכדומה. כל אלו הן תשתיות שצפויות להיבנות בשכונות מגורים, ואולי גם באזורי מסחר עירוניים, אך אינן צפויות להיבנות במתחם רפאל. עלות בניית תשתיות אלו באיזורי המדגם הובאה בחשבון במונה הנוסחה, אך ברי כי אין כל זיקה בין עלויות אלו לעלות התשתיות שישרתו את המתחם".
כמו 460 שנות גבייה
סוקול מוסיף: "גם ללא מומחיות ניתן להבחין שדרישת היטלי הפיתוח מרפאל, המבוססת על התחשיבים שהוכנו בהתאם למדגם, מביאה לתוצאה בלתי סבירה. המדגמים התבססו על שטחי קרקע של כ-543 דונם ושטחים מבונים של כ-551 דונם, יחס הבנייה במתחמי המדגם היה 40% קרקע ו-60% מבנים. בשטחי מתחם מכון דוד מדובר בשטח של 6,000 דונם קרקע ו-271 דונם מבנים, כלומר יחס של 95% קרקע ו-5% מבנים. ברי שהמדגם אינו יכול לשמש לקביעת ההיטל בשטח מתחם רפאל.
"זאת ועוד, תוצאת חישוב ההיטלים על פי התעריף שנקבע במדגם היא דרישה לתשלום סכום של 1.245 מיליארד שקל מרפאל, כאשר ביתרת הישוב התשלומים נופלים מ-3 מיליון שקל לשנה. דרישת ההיטל מרפאל היא בסכום דמיוני העולה לאין שיעור על ההוצאות הצפויות למימון תשתיות שישרתו את הנכס, ואולי אפילו על עלויות ביצוע התשתיות בעיר כולה". רפאל ציינה בעתירתה, כי הסכום הנדרש ממנה שקול ל-460 שנות גבייה בקרית ים כולה.
סוקול מנתח את רכיבי דרישת התשלום ומראה כיצד נפלו בהם פגמים משמעותיים, בשל התעלמות מהאופי המיוחד של מתחם רפאל. והוא מסכם: "הגעתי למסקנה כי דין הדרישה לחיובה של רפאל להתבטל, שכן התחשיבים שלפיהם חושבו התעריפים ועל פיהם חושבו ההיטלים היו פגומים. בין היתר קבעתי כי הכנת התחשיבים על בסיס מדגם, הכולל רק שכונות מגורים, מבלי להתחשב בצירופו של מתחם רפאל, אינה יכולה לשמש בסיס לחישוב דרישות ההיטלים מרפאל.
- רפאל השלימה ניסוי בספיידר: יירטה כטב"מים בעלי חתימת מכ"ם נמוכה
- עסקת ענק לישראל: יוון רוכשת מערכות הגנה וכטב"מים ב-3.5 מיליארד אירו
"עוד קבעתי כי היה על העירייה לתת משקל, בעת עריכת התחשיבים, לכך ששטח מתחם רפאל שצורף לעיר, גדול מכל שטח העיר, כי מדובר במתחם מיוחד, כי אין צפי לפיתוחו של המתחם ולבניית שכונות מגורים, מסחר, שטחי תעסוקה וכדומה בו, וכי העירייה לא צפויה להשקיע משאבים משמעותיים בפיתוח תשתיות המתחם.
"לאור פגמים אלו ואחרים, כפי שפורטו לעיל, על העירייה לשקול מחדש את אופן חישוב היטלי הפיתוח בהם תחויב רפאל, אם בכלל, וככל שתימצא לנכון, יהיה עליה לבסס דרישה חדשה לתשלום היטלי פיתוח. העירייה תוכל לבסס דרישה להיטלי פיתוח על תחשיב חדש שמביא בחשבון את כל ההערות שפורטו לעיל ומביא בחשבון את צורך מתחם רפאל ואת ייחודו". העירייה חויבה בתשלום הוצאות בסך 100,000 שקל. את רפאל ייצגו עוה"ד מלכה אנגלסמן ואריאל בן-בש"ט, ואת העירייה - עו"ד רועי רוזן.
הודעה מטעה של העירייה
בשולי הדברים יצוין, כי עיריית קרית ים פרסמה הודעה תחת הכותרת "הישג לעיריית קרית ים מול רפאל: בית המשפט אשרר את סמכותה של העירייה לגבות היטלי פיתוח מרפאל אך התנה את התשלום בהגשת דרישה מתוקנת". על פי ההודעה, בית המשפט "קיבל את עמדת העירייה בסוגיה העקרונית שעמדה בלב ההליך, וקבע כי מתחם רפאל אינו פטור מהשתתפות בהיטלי הפיתוח העירוניים, וכי לעיריית קרית ים קיימת סמכות לחייבו בתשלום היטלי פיתוח".
אולם, פסק דינו של סוקול אינו דן בשאלת סמכותה של העירייה לדרוש היטלים מרפאל, שכן סמכות זו לא הייתה נתונה במחלוקת. כאמור, הוא קיבל את עתירת רפאל, הצביע על פגמים קשים בדרישת התשלום וביטל אותה. משמעות ההערות שבסיום פסק הדין היא, שהעירייה תוכל לכל היותר להוציא דרישת תשלום מתוקנת וקטנה בהרבה.
