הצהירו לרשות המסים שאין הסכם - ומה קרה בביהמ"ש?
בית משפט השלום בכפר סבא קבע כי רוכשי דירה שטענו כי מתווכים העלימו מהם מסמך סודי בעסקת המכר, מושתקים מלהעלות את הטענה. הסיבה: היא סותרת הצהרה רשמית וחתומה שהם מסרו בעצמם לרשות המסים
עסקת מכר בית פרטית שהסתבכה בבית המשפט, ובתוך התיק - חשיפה של קבוצת ווטסאפ שבה עורכי דין דנים בשאלה איך "מתקנים" דיווח לרשות המסים. זה בערך מה שעומד מאחורי החלטה מעניינת שקיבל באחרונה בית משפט השלום בכפר סבא, בתיק שבו רוכשי דירה ניסו לגלגל אחריות למתווכים - ונתקלו בהצהרה שהם עצמם חתמו עליה.
הסיפור מתחיל בעסקת מכר בין עוז נח, המוכר, לבין קרן בלומנטל יניר ונדב יניר, הרוכשים. לפי כתב התביעה, הוסכם בין הצדדים שחוק המכר (דירות) - החוק שמגן על רוכשי דירות מקבלן ומאפשר תביעות בעקבות ליקויי בנייה - לא יחול על העסקה. יותר מכך: אם הרוכשים יגישו בכל זאת תביעה על ליקויי בנייה, הם יאבדו הנחה של 250 אלף שקל שקיבלו, ויהיו חייבים לשלם פיצוי מוסכם של 555 אלף שקל. וזה בדיוק מה שלטענת נח קרה - הרוכשים תבעו אותו על ליקויי בנייה, ולכן הוא תבע אותם בחזרה על 805 אלף שקל.
הרוכשים לא נשארו חייבים. הם טענו שכל ההסכם היה מלכתחילה מקפח ובלתי חוקי, שנועד לעקוף באופן פסול את הוראות חוק המכר (דירות) שאי אפשר להתנות עליהן. לדבריהם, הם נסחטו לשלם יותר מ-150 אלף שקל נוספים במזומן, מעבר למחיר שנקבע בחוזה הרשמי. הם האשימו את המוכר ואת המתווכים בעסקה - בי טופ האוס, עו"ד שאול בן דור וטליה גרינברג שימשולי - בכך שסייעו למוכר, "העלימו" זיכרון דברים שתיעד את התשלום הנוסף, וגיבשו ביחד את ההסכם הפסול. על בסיס זה הם שלחו הודעת צד שלישי נגד המתווכים, ותבעו מהם שיפוי מלא על כל נזק שייגרם להם.
מה קבע השופט?
המתווכים לא התכוונו לשבת בשקט. הם הגישו בקשה למחיקת התביעה נגדם על הסף, וטענו שהרוכשים בכלל מנועים מלטעון לקיומו של זיכרון דברים, משום שבהצהרה הרשמית שהם הגישו לרשות המסים בזמן העסקה, הם קבעו במפורש ובחתימת ידם: "לא נערך הסכם בכתב או בע"פ במישרין או בעקיפין לגבי הזכות במקרקעין הנ"ל... פרט להסכם המצורף להצהרה זו, ולא שולמה תמורה נוספת".
השופט איתי רגב קיבל את עמדת המתווכים במלואה. הוא הסתמך על דוקטרינת ההשתק השיפוטי - כלל משפטי שקובע שבעל דין שמסר גרסה עובדתית מסוימת לרשות רשמית, לא יכול לבוא אחר כך לבית המשפט ולטעון בדיוק ההפך. לדבריו, ההשתק לא חל רק על טענות שנטענות בין כותלי בית המשפט, אלא גם על הצהרות שנמסרות לרשויות מנהליות כמו רשות המסים. "בית המשפט לא יאפשר לרוכשים ליהנות מטענה עובדתית סותרת המכשירה בדיעבד מסמך שהועלם מרשויות המס בניגוד לחוק", נכתב בפסק הדין.
התיק קיבל תפנית דרמטית נוספת כשהתברר איך הרוכשים ניסו להתמודד עם הבעיה. בינואר 2026 פנתה עורכת הדין שייצגה אותם בעסקה, כרם רוזנברג, לרשות המסים כדי לבדוק אם אפשר לתקן את הדיווח. התשובה שקיבלה, במייל, היתה חד משמעית: "במועד הדיווח לא היה לך את זכרון הדברים וגם כעת אין לך מסמך ולכן לא ניתן לתקן את הדיווח, אלא אם תהיה הכרעה של בית משפט".
אלא שהמתווכים חשפו משהו נוסף: כמה ימים לפני כן, אותה עורכת דין פנתה לייעוץ בקבוצת ווטסאפ מקצועית של עורכי דין העוסקים במיסוי מקרקעין, ושאלה שם איך בכלל מדווחים בדיעבד על זיכרון דברים כשהשומה כבר סגורה. התשובות שקיבלה בקבוצה לא הותירו מקום לספק: מישהו כתב לה ש"כשמצהירים עליו צריך לצרף אסמכתאות, זה לא עובד ככה", ואחר ציין שלכאורה מדובר ב"דיווח כזב". בית המשפט ציין גם שהרוכשים, חרף הארכות שקיבלו, מעולם לא הציגו כל אישור רשמי מרשות המסים לכך שפנו בכלל לתקן את הדיווח.
"שימוש לרעה בהליכי משפט"
לאור כל זה, השופט קבע כי הרוכשים "מושתקים מלטעון לקיומו של זיכרון דברים שהועלם", וכי העלאת הגרסה ההפוכה בבית המשפט "מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט". הודעת צד שלישי נגד שלושת המתווכים נמחקה על הסף, והרוכשים חויבו לשלם להם הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 7,500 שקל.
עם זאת, זה לא סוף הסיפור: התביעה העיקרית בין המוכר לרוכשים תמשיך להתברר כך גם לגבי הודעת צד שלישי נפרדת שהוגשה נגד אמו של המוכר, דליה נח, שטענה מצדה כי מעולם לא היתה לה זיקה קניינית לנכס, וכי רק סייעה לבנה בניהול המשא ומתן.
