פלורנטין: 2.5 מיליון שקל ל-57 מ״ר - והמחירים ממשיכים לרדת

פלורנטין נולדה בשנות השלושים כשכונת עולים ופועלים, הפכה בהמשך לאזור של מלאכה ומסחר, ובשנות התשעים החלה למשוך צעירים, אמנים וסטודנטים. כיום זו אחת השכונות המזוהות ביותר עם חיי הלילה של דרום תל אביב, אבל מאחורי הברים, המסעדות והגרפיטי פועל שוק דיור שנמצא בתקופה של האטה משמעותית.

הדירות בשכונה קטנות יחסית: רוב המלאי מורכב מדירות של שניים ושלושה חדרים בבניינים בני שלוש או ארבע קומות, בחלקם ללא מעלית, חניה או ממ״ד. לצדם נבנים פרויקטים חדשים עם מרפסות, מעליות, חניונים ומפרט מתקדם יחסית.

המספרים מצביעים על ירידה במחירים ובהיקף הפעילות: בבדיקה רחבה של העסקאות בשכונה ירד המחיר החציוני מכ-63 אלף שקל למ"ר לכ-59 אלף שקל למ״ר, ירידה של כ-6%. בדירות יד שנייה בלבד המחיר עומד על כ-52.9 אלף שקל למ"ר.

כשבוחנים את היקף הפעילות והעסקאות בשכונה, מגלים כי מספר העסקאות ירד מ-105 ל-84, ואילו בבדיקה המצומצמת נספרו 48 עסקאות בלבד ב-12 החודשים האחרונים, ירידה של יותר ממחצית. הכיוון הוא די ברור: פחות דירות נמכרות, הקונים זהירים יותר והמוכרים נאלצים להתאים את המחיר.

2.5 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים: מה נסגר בפועל

אחת העסקאות האחרונות נרשמה ברחוב נחלת בנימין 140, שבו נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 57 מ״ר, בקומה הראשונה בבניין משנת 1950, תמורת 2.52 מיליון שקל. המחיר בעסקה עמד על כ-44.2 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית מהמחיר הממוצע שמיוחס לשכונה.

העסקה ממחישה עד כמה מצב הבניין והדירה חשובים בפלורנטין. דירה ותיקה ללא מעלית, חניה וממ״ד לא מתומחרת כמו דירה חדשה באותו גודל, גם אם המרחק ביניהן הוא כמה רחובות בלבד.

בשדרות ירושלים 42 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 97 מ״ר תמורת 4 מיליון שקל, כ-41.2 אלף שקל למ"ר. בנחלת בנימין 118 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 64 מ״ר תמורת 3.5 מיליון שקל, ובשדרות ושינגטון 14 נמכרה דירת שני חדרים בשטח 49 מ״ר תמורת 2.575 מיליון שקל.

בדירות הגדולות, שהן מוצר נדיר יחסית בשכונה, המחיר עולה: ברחוב הרבי מבכרך 4 נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 91 מ״ר, בקומה החמישית, תמורת 4.5 מיליון שקל. פחות מ-5% מהדירות שנרכשו בשכונה בשנים האחרונות היו בנות ארבעה חדרים ומעלה, ולכן עסקה בודדת יכולה להשפיע בצורה חדה על הממוצע בקטגוריה.

על בסיס העסקאות האחרונות, דירת שני חדרים בשכונה עולה בדרך כלל כ-2.4-2.8 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים בבניין ותיק עולה כ-2.5-3.5 מיליון שקל, בהתאם לשטח, לקומה ולמצב הנכס. בדירות ארבעה חדרים הטווח כבר נע סביב 4.5-6.5 מיליון שקל.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

יד שנייה מול בנייה חדשה: פער של יותר ממיליון שקל

הפער הגדול ביותר נמצא בין השוק הוותיק לפרויקטים החדשים. ברחוב מטלון 34 נמכרו מספר דירות שלושה חדרים בשטחים של 53-62 מ״ר, במחירים של 2.4-2.8 מיליון שקל. המחיר בעסקאות נע סביב 45-45 אלף שקל למ״ר.

לכאורה מדובר בבנייה חדשה במחיר נמוך יחסית, אך כמה מאות מטרים משם התקבלו מחירים אחרים לחלוטין: בפרויקט באברבנאל 6 נמכרו דירות שלושה חדרים בשטחים של 69-86 מ״ר במחירים של 4.6-5.2 מיליון שקל, שהם כ-61–67 אלף שקל למ״ר. הפער נובע מהמיקום המדויק, מגודל הדירה, מהקומה, מהמפרט ומהצמדות כמו חניה ומרפסת.

דירות מוצעות בטווח מחירים רחב, כך למשל בנחלת בנימין 101 מוצעת דירת שלושה חדרים בשטח 65 מ״ר ב-2.9 מיליון שקל, לאחר שהמחיר המבוקש ירד מ-3.2 מיליון שקל. בנחלת בנימין 118 מוצעת דירת שני חדרים בשטח 45 מ״ר בכ-2.2 מיליון שקל, לאחר ירידה ממחיר קודם של 2.45 מיליון שקל. בנחלת בנימין 116 מבקשים כ-2.8 מיליון שקל על דירת שני חדרים בשטח 55 מ״ר, ובנחלת בנימין 151 מוצעת דירת שני חדרים בשטח 68 מ״ר בכ-2.87 מיליון שקל.

8,000 שקל לשלושה חדרים ותשואה של עד 3%

פלורנטין היא בראש ובראשונה שכונת שוכרים: כ-70% מהתושבים הם בני 20-40, ורק שיעור קטן מהאוכלוסייה מורכב מילדים ובני נוער. המבנה הדמוגרפי מתאים למלאי הדירות הקטנות, לחיי הלילה ולקרבה למוקדי התעסוקה במרכז תל אביב.

שכר הדירה הממוצע בשכונה נע כיום סביב 7,500-7,700 שקל בחודש, אך גם כאן סוג הדירה משנה את התמונה. דירת שני חדרים מושכרת בדרך כלל בכ- 6,200-7,800 שקל בחודש. בדירות שלושה חדרים המחיר המבוקש בדרך כלל נע סביב 7,200-9,000 שקל, כאשר דירות חדשות או משופצות יכולות לעבור גם את הרף הזה. דירות ארבעה חדרים מוצעות בדרך כלל בכ-10,500-12,000 שקל בחודש.

• בישראל צריך 113 הכנסות חודשיות לדירה; כמה צריך בארה״ב ובגרמניה?
• נווה ים: 19 עסקאות בלבד - והמחירים עלו בזמן שראשון לציון ירדה

רכישת דירת שני חדרים בכ-2.7 מיליון שקל למשל, והשכרתה בכ-6,700 שקל בחודש מייצרות תשואה של כ-3% בשנה. דירת שלושה חדרים שנרכשת בכ-3.4 מיליון שקל ומושכרת בכ-8,200 שקל מייצרת תשואה של כ-2.9%.

מבחינת תחבורה, תחנת סלמה של הקו האדום פועלת בשדרות ירושלים מאז 2023. הקו הסגול אמור לעבור ברחוב אלנבי, עם תחנות באזור יהודה הלוי והעלייה, והפעלתו מתוכננת ל־2027. הקו הירוק מוקם בשדרות הר ציון ובאזור קיבוץ גלויות, והחלק הדרומי שלו מתוכנן להתחיל לפעול ב-2028. בטווח הארוך הקווים ישפרו את הנגישות, אבל בטווח הקצר הם מוסיפים עבודות, אבק, רעש ושינויים בהסדרי התנועה.

גם הבנייה בשכונה נמשכת: לצד פרויקטים נקודתיים ברחובות הוותיקים מקודמת ההתחדשות במתחם החרש והאומן, שבו מתוכננות כ-314 דירות לצד מסחר ומשרדים. הבנייה החדשה תגדיל את היצע הדירות ותשנה חלק מהאופי הישן של האזור, אך היא גם צפויה להוסיף עומס לשכונה שכבר היום סובלת מרחובות צרים וממחסור בחניה.

בית הספר היסודי המרכזי באזור הוא דרויאנוב ברחוב הנגרים. היצע מוסדות החינוך בשכונה עצמה מוגבל ביחס לצפון ולמרכז תל אביב, ומלאי הדירות הגדולות קטן. פלורנטין מתאימה מאוד לצעירים, לזוגות ולמי שרוצה לגור קרוב למרכז העיר, אבל משפחה שזקוקה לארבעה או חמישה חדרים מגלה שההיצע מצומצם והמחיר קופץ בחדות.