"שוק הדירות לא יעבור לעליות חדות, גם אם יהיה מהפך פוליטי"

שוק הדיור מציג בתקופה האחרונה נתונים שנראים במבט ראשון סותרים: מצד אחד, מספר העסקאות עלה ביוני בחדות והמחיר הממוצע של דירה הגיע לשיא של 2.435 מיליון שקל. מצד שני, רמת הפעילות בשוק החופשי עדיין נמוכה יחסית ולפי למ״ס מחירי הדירות נמוכים ב-1.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ומספר העסקאות שבוטלו ממשיך לעלות. המדד של למ״ס לא מדייק ומגיע באיחור לעומת מה שקורה בשטח, כשבפועל, המחירים ירדו בכ- 7-10% בשנה האחרונה.

בנוסף, המחיר הממוצע לדירה עולה במקביל לירידה במחירי הדירות כאמור - כתבנו על: המחירים יורדים, אז למה הדירה הממוצעת התייקרה ב-7.9%?

גם שוק השכירות ממשיך ללחוץ על משקי הבית. לפי נתוני למ״ס האחרונים, שכר הדירה עלה בכ-2.6% אצל שוכרים שחידשו חוזה ובכ-4.7% בדירות שבהן התחלפו השוכרים. העלייה בשכר הדירה מתרחשת בזמן שבו הריבית עדיין מכבידה על מי ששוקל לרכוש דירה, אף שבנק ישראל כבר הפחית אותה לרמה של 3.5%.

על רקע הנתונים האלה, ולקראת הבחירות שיתקיימו ב-27 באוקטובר, מסביר בראיון לביזפורטל שמאי המקרקעין ארז כהן את מצב השוק, ומה צפוי להערכתו בהמשך.   

ארז, האם שוק הדיור מתחיל להתאושש?

״יש כאן בהחלט נתון חיובי. עלייה במספר העסקאות אומרת שהשוק מנסה לחזור למסלול של פעילות ומכירות נורמליות יותר. אחרי תקופה ארוכה שבה אנשים ישבו על הגדר, עצם העובדה שנעשות יותר עסקאות מלמדת שיש רוכשים שחוזרים לבדוק את השוק ולהתקדם.

עם זאת, צריך להיזהר בפרשנות: חלק מהעלייה נובע מכך שהחודש המקביל בשנה שעברה היה חריג וחלש מאוד. לכן לא הייתי אומר שהשוק כבר חזר לפעילות מלאה. אפשר לומר שיש תנועה חיובית, אבל היא עדיין מתקיימת בתוך שוק עם הרבה מאוד סימני שאלה. המימון עדיין יקר, המצב הכלכלי והגיאופוליטי אינו יציב, ויש רוכשים שמעדיפים להמתין. לכן העלייה בעסקאות היא סימן מעודד, אבל היא עדיין לא מסמנת שהמשבר מאחורינו״.

מה לגבי ביטולי העסקאות? עלו משמעותית

״זה מבחינתי הנתון שמעלה יותר תהיות לגבי ההמשך. לפי נתוני האוצר, מספר העסקאות שבוטלו עלה באופן משמעותי, וחלק גדול מהן הן עסקאות שנחתמו בתקופה שבה מבצעי ה-10/90 וה-20/80 היו נפוצים מאוד. אנשים שילמו סכום קטן במועד החתימה ודחו את עיקר התשלום למועד המסירה, ועכשיו חלק מהעסקאות האלה מגיעות לנקודה שבה צריך להשלים את המימון.

כאשר העסקאות נחתמו, תנאי המימון וההערכות של הרוכשים לגבי העתיד היו שונים. בינתיים הריבית עלתה, ההחזר החודשי התייקר והמצב התעסוקתי של חלק מהמשפחות השתנה. יש אנשים, גם בענפי ההייטק ובמקצועות אחרים, שמקור ההכנסה שלהם כבר אינו בטוח כפי שהיה בעת החתימה. כל הגורמים האלה מתחברים ועלולים להביא רוכשים למסקנה שהם אינם יכולים להשלים את העסקה.

חשוב לזכור שרבות מהדירות שנרכשו בשנים האחרונות עדיין לא נמסרו. לכן ייתכן שעוד לא ראינו את מלוא היקף הביטולים. ככל שמועדי המסירה והתשלומים הגדולים יתקרבו, נדע עד כמה התופעה הזאת רחבה״.

במקרה של הורדת ריבית נוספת, נראה את הרוכשים חוזרים?

״הפחתה נוספת תשפיע בכיוון חיובי, אבל אני לא חושב שרבע אחוז לבדו יחולל שינוי מהותי. גם לאחר הפחתה כזאת, עלות המימון עדיין תהיה גבוהה יחסית ותמשיך להכביד על משקי הבית. הירידה יכולה לשפר מעט את ההחזר החודשי, להקל על חלק מהרוכשים ולשפר את התחושה שהריבית נמצאת במגמת ירידה, אבל היא לא פותרת את כל הבעיות.

יש כיום גורמים שלדעתי משפיעים לא פחות, ואולי אפילו יותר: המצב הגיאופוליטי, הביטחון התעסוקתי, מצב העסקים וחוסר הוודאות הכללי במשק. רוכש דירה מקבל החלטה לשנים רבות, ולכן הוא אינו מסתכל רק על רבע אחוז לכאן או לכאן.

מצד שני, אם נראה רצף של הפחתות ריבית ובמקביל עלייה במספר העסקאות, השילוב ביניהן יכול ליצור מגמה חיובית יותר. לא החלטת ריבית אחת תשנה את השוק, אלא הכיוון המצטבר והתחושה שהמימון הופך בהדרגה לנוח יותר״.

המחיר הממוצע של דירה עלה מכ-2.3 מיליון שקל ל-2.435 מיליון

״צריך להפריד בין מחיר ממוצע לבין מדד שמנסה לבדוק את השינוי במחירי דירות דומות. המחיר הממוצע יכול לעלות גם אם נמכרו ברבעון יותר דירות יקרות, יותר דירות גדולות או יותר דירות באזורי הביקוש. לכן אי אפשר להסיק מהנתון הזה לבדו שכל הדירות בישראל התייקרו.

אבל יש גורם נוסף שאי אפשר להתעלם ממנו, והוא עלות הבנייה. המרכיבים של כוח אדם, חומרי גלם, מימון ומשך הביצוע משפיעים מאוד על העלות לקבלן. חלק מהעלויות האלה בסופו של דבר מתגלגלות למחירי המכירה, משום שקבלן לא יכול לבנות ולמכור לאורך זמן בהפסד.

לכן גם כשהביקוש חלש וקשה להעלות את המחיר הרשמי, העלויות מייצרות מעין רצפה שהקבלנים מתקשים לרדת מתחתיה. בפועל אנחנו רואים שהקבלנים מעדיפים לעיתים לתת הטבות מימון או תנאי תשלום במקום להפחית משמעותית את מחיר הדירה בחוזה״.

כמה עולה כיום לבנות דירה? נניח בתל אביב

״אם בעבר דיברו בתל אביב על עלות של כ- 10-12 אלף שקל למ״ר, היום בפרויקטים מסוימים מדברים כבר על 20 אלף שקל למ״ר וצפונה. זה תלוי כמובן בסוג הפרויקט, אם מדובר במגדל, ברמת המפרט ובמורכבות הביצוע. כשמתרגמים את זה לעלות הדירה, היא יכולה להתקרב ל-2 מיליון שקל ואף לעבור את הסכום הזה.

חשוב להדגיש שלא מדובר רק בבלוקים, בטון וברזל. יש עלויות של כוח אדם, מימון, פיקוח, מערכות, חניונים, שטחים משותפים ועיכובים. בתל אביב קיימות גם מורכבויות תכנוניות ולוגיסטיות שמייקרות את הבנייה. ככל שהפרויקט גבוה ומורכב יותר, העלות למ״ר יכולה להיות גבוהה משמעותית״.

תכף הבחירות. מה צפוי לקרות?

״תקופת הבחירות מתחברת השנה גם לחגים ולחופשות, ולכן שני הגורמים יחד יכולים להאט את קבלת ההחלטות. מי שרוצה לקנות דירה נמצא בהתלבטות ומנסה להבין לאן המדינה והמשק הולכים. חוסר ודאות גורם לחלק מהאנשים להמתין, אבל הוא לא בהכרח רק דבר שלילי.

בתקופה של חוסר ודאות יש לרוכש כוח משא ומתן גדול יותר: מוכרים ויזמים שרוצים לבצע עסקה מבינים שיש פחות קונים שמוכנים להתקדם במהירות, ולכן הם עשויים להיות גמישים יותר במחיר, בתנאי התשלום או בהטבות. במובן הזה, אי-ודאות יכולה ליצור הזדמנויות.

אני מעריך שככל שנתקרב לבחירות, המגמה הזאת תלך ותגבר. יהיו רוכשים שיעדיפו לחכות לתוצאות, אבל מי שייכנס לשוק בתקופה הזאת עם הון עצמי ומימון מסודר עשוי למצוא מולו מוכרים שמוכנים לנהל משא ומתן משמעותי יותר״.

ולאחר מכן?

״גם אחרי הבחירות אי-הוודאות לא תיעלם ביום אחד. צריך לראות את התוצאות, האם ניתן להקים ממשלה וכמה זמן יידרש עד שתתבהר המדיניות הכלכלית. לכן סביר שבחודש או בחודשיים הראשונים לאחר הבחירות נראה המשך של אותה מגמה.

גם אם יהיה מהפך פוליטי, לוקח זמן עד שהשוק סופג את השינוי ומבין את משמעותו. אם לא יהיה מהפך, התגובה תהיה תלויה בתחושה של הציבור ובשאלה אם המצב הכלכלי והפוליטי מתייצב. בכל תרחיש, לא צפוי מעבר מיידי משוק מהוסס לשוק של עליות חדות. אנשים ירצו לראות יציבות, מדיניות ברורה והמשך ירידה בריבית לפני שהם חוזרים לרכוש בהיקפים גדולים״.

כמה בעצם משפיעה ההגירה השלילית על מחירי הדירות?

״אני חושב שההשפעה שלה קיימת בתוך העצירה הכללית שאנחנו רואים בשוק. לא הייתי מגדיר את המצב כמיתון מלא, אבל יש האטה משמעותית מאוד בהשקעות וברכישות, וההגירה היא אחד הגורמים לכך.

החשיבות אינה רק במספר האנשים שעוזבים, אלא גם במאפיינים שלהם. חלק מהעוזבים הם אנשים צעירים יחסית, בעלי השכלה וכוח כלכלי, ובהם עובדים בענפי ההייטק, מהנדסים ובעלי מקצועות חופשיים. אלה אנשים שכל אחד מהם יכול היה להיות רוכש דירה בהווה או בעתיד.

גם אם מדובר במספר שאינו משנה לבדו את כלל שוק הדיור בישראל, כשחותכים את הנתונים לפי הרמה הסוציו-אקונומית מקבלים השפעה גדולה יותר על אזורי הביקוש ועל הדירות היקרות. לכן לדעתי ההגירה היא אחת הסיבות להאטה הקיימת כיום, ואם היא תימשך לאחר הבחירות היא עלולה להמשיך לגרוע ביקושים מהשוק״.