המחירים יורדים, אז למה הדירה הממוצעת התייקרה ב-7.9%?

שני נתונים שהתפרסמו זה לצד זה, מאותו מקור ובאותו יום, מושכים לכיוונים הפוכים. מדד מחירי הדירות עלה ב-0.1% בעסקאות מאי-יוני לעומת אפריל-מאי, ובחשבון של שנים עשר חודשים הוא נמוך ב-1.5% מהתקופה המקבילה. באותו פרסום מופיע גם המחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון השני של 2026: 2.435 מיליון שקל, לעומת 2.256 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. זו עלייה של 7.9%.

שני המספרים מדויקים, והם מודדים דברים שונים לגמרי. מדד מחירי הדירות הוא מדד מנוכה איכות: הלמ"ס מריצה מודל שמנטרל הבדלים באזור, בגודל, במספר החדרים ובמאפייני הנכס, כדי לענות על שאלה אחת - כמה עולה היום דירה בעלת מאפיינים דומים לזו שנמכרה בתקופה הקודמת. המחיר הממוצע מבצע פעולה חשבונאית פשוטה בהרבה: סוכמים את מחירי כל העסקאות שדווחו ומחלקים במספרן. כל הפרש בין הדירות שהחליפו ידיים נשאר בתוך התוצאה.

ההבדל בין השיטות מתפוצץ ברגע שתמהיל העסקאות זז. בבאר שבע עמד המחיר הממוצע לעסקה ברבעון השני על 1.23 מיליון שקל, ובתל אביב על 4.55 מיליון. נניח שבתקופה אחת נסגרו שמונה עסקאות בבאר שבע ושתיים בתל אביב: הממוצע יוצא 1.89 מיליון שקל. בתקופה הבאה מחירי הדירות בשתי הערים יורדים ב-3%, אבל התמהיל מתהפך לשש עסקאות בבאר שבע וארבע בתל אביב. הממוצע מזנק ל-2.48 מיליון שקל, קפיצה של 31%, בזמן שכל דירה בודדת בשתי הערים נמכרה זול יותר מקודמתה.

הלמ"ס עצמה מספקת את ההדגמה החיה לתרגיל הזה. במחוז תל אביב היה המחיר הממוצע לעסקה ברבעון השני גבוה ב-11.8% מהרבעון המקביל אשתקד, ובאותם שנים עשר חודשים בדיוק ירד המדד המנוכה מאיכות של אותו מחוז ב-1.7%. במחוז חיפה המחיר הממוצע עלה ב-6.3% בעוד המדד ירד ב-1.8%. במחוז המרכז המחיר הממוצע עלה ב-1.5% והמדד ירד ב-4.1%, הירידה השנתית החדה ביותר בארץ.

מחוז הצפון מדגים את אותו מנגנון בכיוון ההפוך: המחיר הממוצע לעסקה שם ירד ב-1.8% בהשוואה שנתית, בעוד המדד המנוכה מאיכות עלה ב-1.6%. דירות בעלות מאפיינים דומים התייקרו במחוז, והעסקאות שנסגרו בפועל היו זולות יותר, ככל הנראה משום שהרכב העסקאות נטה לדירות קטנות יותר וליישובים זולים יותר בתוך אותו מחוז.

הגיאוגרפיה היא המנוע הראשי של התמהיל. הפער בין המחיר הממוצע בתל אביב, 4.55 מיליון שקל, לבין באר שבע, 1.23 מיליון, עומד על פי 3.7. בהרצליה הגיע הממוצע ל-3.57 מיליון שקל, ברמת גן ל-3.07 מיליון ובירושלים ל-3.05 מיליון; בחיפה הוא עמד על 1.81 מיליון ובאשקלון על 1.72 מיליון. כשהמרווח כזה, די בכך שחלקן של הערים היקרות בסך העסקאות יגדל במעט כדי להזיז את הממוצע הארצי במאות אלפי שקלים.

גודל הדירה וסוגה פועלים באותו כיוון. רבעון עשיר יותר בדירות חדשות מרים את הממוצע, משום שדירה חדשה יקרה בממוצע ממשומשת באותו אזור. מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-0.5% בבדיקה החודשית האחרונה ורשם ירידה של 2.0% בהשוואה השנתית, כלומר גם בקטגוריה הזאת הכיוון של הדירה הבודדת הפוך מהכיוון של הממוצע.

מרכיב נוסף שמנפח את הממוצע כלפי מעלה קשור לאופן שבו יזמים מוכרים כיום. המחירים יורדים והכוח עבר לרוכשים, והבדיקות שנעשות לפני החתימה קובעות אם ההנחה נשארת בכיס, וההנחה עצמה מגיעה לעיתים קרובות דרך תנאי מימון, דחיית תשלומים, שדרוגים ומימון ביניים על חשבון היזם, במקום הורדה של המחיר החוזי. המחיר שנרשם בחוזה ומדווח לרשויות נשאר גבוה, בעוד העלות הכלכלית בפועל לרוכש נמוכה ממנו.

העלייה של 0.1% במאי-יוני עצרה רצף ירידות שנמשך מדצמבר 2025, והיא מורכבת מכיוונים מנוגדים בין המחוזות: ירושלים עלתה ב-1.8%, חיפה ב-1.5% והצפון ב-0.9%, בעוד מחוז המרכז ירד ב-1.0% ומחוזות תל אביב והדרום ירדו ב-0.7% כל אחד. בהשוואה השנתית מחוז המרכז מוביל את הירידות עם 4.1%, ואחריו חיפה עם 1.8% ותל אביב עם 1.7%.

• הרוכשים חוזרים לריבית פריים - הציבור מהמר על ירידת ריבית ומה יקרה אם היא תתעכב?
• מדד המחירים ביולי עלה ב-0.3%, מחירי הדירות עלו ב-0.1%

מדד מחירי הדירות מתפרסם לצד מדד המחירים לצרכן ונשאר מחוץ לחישוב שלו, משום שרכישת דירה מסווגת כהשקעה; צריכת הדיור השוטפת נמדדת דרך סעיף שכר הדירה, שבו חוזים של דיירים חדשים התייקרו ב-4.7% וחוזים שחודשו ב-2.6%. כך יוצא שבאותו פרסום מופיעים שלושה מספרים נפרדים על אותו שוק: המדד המנוכה מאיכות, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן והמחיר הממוצע לעסקה. הערבוב ביניהם הוא הטעות הנפוצה ביותר בקריאת נתוני הנדל"ן.

לרוכש שמנסה להעריך אם כדאי להמתין, המדד לפי מחוז ולפי מספר חדרים הוא המספר הרלוונטי, והממוצע הארצי עונה על שאלה אחרת לגמרי - אילו דירות החליפו ידיים ברבעון. גם בצד המימון הממוצע הארצי חסר ערך מעשי: הבנק גוזר את שיעור המימון ואת דרישת ההון העצמי מהשמאות של הנכס הספציפי. כמה הון עצמי באמת צריך להביא מהבית ויחס ההחזר מההכנסה שקובע כמה משכנתא הבנק יאשר נגזרים מהמחיר של אותה דירה ומההכנסה של אותה משפחה.

גם המחיר החוזי עצמו רחוק מהעלות המלאה של הרכישה. דירה ב-2 מיליון שקל מסתכמת בכמעט 2.12 מיליון שקל אחרי מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות, עמלות פתיחת תיק, ביטוחים והובלה, תוספת של כ-120 אלף שקל שנשארת מחוץ לכל ממוצע שמתפרסם. המדריך למשכנתא, מההון העצמי ועד הרישום בטאבו, מפרט את הסדר שבו כל אחת מהעלויות האלה נופלת על הרוכש.

הפער החד ביותר בין שתי שיטות המדידה נמצא כרגע במחוז תל אביב: מחיר ממוצע לעסקה גבוה ב-11.8% מאשתקד, לצד מדד מנוכה איכות שנמוך ב-1.7% באותה תקופה, מרווח של 13.5 אחוזים בין שני מספרים שמתארים את אותו מחוז ואת אותם חודשים.