מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים

השאלה אם עדיף לקנות דירה חדשה או דירה יד שנייה תלויה בגורמים רבים ומשתנים לרבות שיקולים פיננסיים, תזרימיים, משפחתיים ועוד. רבים נמשכים לדירה חדשה בגלל תוכניות מסובסדות, מבצעי קבלנים ותחושת ביטחון של בניין חדש, אבל שוק היד השנייה ממשיך להיות מרכז הכובד של העסקאות בישראל. אנשים קונים דירה שהם יכולים לראות בעיניים.

נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי מראים תמונה ברורה שהיא המשכה  של מגמה ברבעונים האחרונים: יותר דירות יד 2 נמכרות מאשר דירות חדשות. ברבעון השלישי כ-65% מעסקאות הדיור בישראל הן בדירות יד שנייה, לעומת 35% בדירות חדשות. הפער הזה מתרחב בתקופות של אי-ודאות כלכלית, כשרוכשים מעדיפים לראות מה הם קונים.

דירה חדשה על הנייר היא רכישה בתנאי אי-ודאות - לא רק לגבי הדירה עצמה, אלא לגבי הסביבה, הבניין, איכות הביצוע, השירות והזמן עד המפתח. דירה יד שנייה מאפשרת בדיקה מהירה של רוב הדברים שמכאיבים באמת: רעש, אור, רוחות, חניה, שכנים, ועד בית, ליקויים, נזילות ותחושת המרחב. בד בבד, היא יכולה לדרוש שיפוץ יקר, טיפול בתשתיות ישנות ולעיתים פשרות בתכנון.

ודאות מול הבטחה: מה באמת קונים כשחותמים על דירה חדשה

קניית דירה חדשה בנויה משני חלקים: המפרט ומה שלא כתוב. המפרט הוא מה שמופיע בחוזה, בתוכניות ובנספחים. מה שלא כתוב הוא איכות החיים שתתגלה רק אחרי אכלוס. חניון ש"על הנייר" עובד, אבל במציאות מתעכב; מעליות חדשות שמייצרות תקלות בשלב ההרצה; חדרי אשפה שמעלים ריחות; חברת ניהול שמחליפה נהלים כל חודש; ולפעמים סביבה שמשתנה בזמן שהפרויקט נבנה, כמו תשתיות חדשות, כבישים, מבני ציבור או שינויי תכנון. וגם - תשלום גדול לוועד בית, עיכובים שונים, פגמים ותקלות בדירה שהקבלן אמור לתקן. ועוד. 

• דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גם אם הקבלן פועל לפי כללים, בניין חדש הוא מערכת שצריכה זמן כדי להתייצב. שנים ראשונות כוללות תקופת בדק ואחריות, תיקונים, ביקורי בעלי מקצוע ודיונים אינסופיים בווטסאפ של הדיירים. זה מחיר שצריך לקחת בחשבון. יש יתרון לכך שהקבלן אחראי על ליקויים בתקופות מוגדרות - שנה לבדק ושלוש שנים לאחריות על רוב הרכיבים - אבל האחריות לא תמיד מתורגמת לפתרון מהיר, ולעיתים הדיירים נאלצים להתעקש, לתעד ולהכניס אנשי מקצוע מטעמם. זה כאב רוב גדול, כשברוב הבניינים החדשים וברוב הדירות זה טיפול שוטף מול הקבלן. 

בדירה יד שנייה, התמונה הפוכה. אין הבטחות, יש מציאות. אפשר להגיע פעמיים, שלוש, גם חמש פעמים, בשעות שונות, לשמוע את הרחוב, להבין אם יש בעיית רטיבות בחורף, לראות איך הבניין מתנהל ואפילו לשאול שכנים שאלות שלא כתובות בשום חוזה. אם יש חניה בעייתית, זה מורגש מיד. אם הדירה חשוכה, זה ברור מיד. אם יש משטר רוחות שמקשה על שימוש במרפסת, רואים את זה מהר מאוד.

כלומר, דירה חדשה קונים עם סיפור ועם מפרט. דירה יד שנייה קונים אחרי בדיקת שטח.

• האם שוק הדיור בתל אביב נמצא לקראת עליות?
• הדירה שלכם על מסלול המטרו? לפחות תקבלו פיצוי גדול
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

מעבר לכך, יש את העניין הפיננסי - רוכשים נוטים להשוות מחיר למטר ולהרגיש שהם שולטים בעסקה. אבל ההבדל האמיתי בין חדש ליד שנייה הוא בתזרים ובעלויות הנלוות. בדירה חדשה, במיוחד על הנייר, יש מוקשים שחוזרים שוב ושוב: 

הצמדה למדד תשומות בנייה. גם אם המחיר הבסיסי ברור, חלק מהתשלומים צמוד למדד, ואם תקופת הבנייה ארוכה, זה מצטבר לעשרות אלפי שקלים ולעיתים יותר. מדד תשומות הבנייה צפוי לעלות ב-5% ב-2025, על דירה של 2.5 מיליון שקלים עם תקופת בנייה של שלוש שנים, ההצמדה יכולה להוסיף 100-180 אלף שקל למחיר הסופי. זה כסף שלא תמיד נמצא במודעות של הרוכשים כשהם חותמים וחשוב שיפנימו את קיומו. 

דחיית תשלומים ומבצעי מימון. מבצעי 10% או 20% עכשיו והשאר בסוף נשמעים כמו פתרון, אבל הם מעבירים סיכון לעתיד. אם הריבית משתנה, אם הבנק מחמיר חיתום, אם ההכנסה משתנה, הרוכש עלול להגיע למסירה עם צורך במשכנתא גדולה בתנאים פחות טובים. בנק ישראל סימן שהמבצעים האלו בעייתיים מבחינת סיכון, והשוק כבר לא מתייחס לזה כמתנה חינמית, אם כי בסופו של דבר מדובר בהטבה מאוד גדולה ששקולה להנחה של 7%-10% במחיר הדירה. 

בדירה יד שנייה יש מוקש נוסף והוא השיפוץ. שיפוץ יכול להיות קל ומדויק, אבל יכול גם להפוך לפרויקט שמתנפח. בישראל, עלויות שיפוץ משתנות מאוד לפי היקף, חומרים ותשתיות, אבל טווחים של 3,000-6,000 שקלים למטר אינם חריגים בשיפוץ מהותי. מי שקונה יד שנייה צריך להכניס כבר ביום הראשון תקציב ריאלי לשיפוץ, כולל הפתעות ולתזמן נכון את הכניסה כדי לא להיתקע בין דירה לדירה.

בסוף, ההשוואה הנכונה היא לא רק מחיר קנייה, אלא מחיר קנייה של דירה חדשה פלוס מימון פלוס מדד פלוס שכר דירה בתקופה שעדיין נמצאים בשכ"ד למרות רכישת הדירה (לוקח זמן לעבור אליה) פלוס שדרוגים, מול מחיר קנייה של דירה יד 2 פלוס שיפוץ פלוס עלויות מעבר וזמן.

הבדלים במשכנתא 

גם בצד המימון יש הבדלים. בדירה חדשה על הנייר, הבנק מאשר משכנתא אבל משחרר אותה רק לקראת המסירה. זה אומר שהרוכש צריך לממן את התשלומים הראשונים מהון עצמי או מהלוואות ביניים (גרייס), שעלותן עלתה משמעותית עם עליית הריבית.

בדירה יד שנייה, המשכנתא משתחררת תוך ימים ספורים מהעסקה, מה שמפשט את התזרים. מצד שני, בנקים לעיתים מעריכים דירות ישנות בשווי נמוך יותר, מה שיכול לדרוש הון עצמי גבוה יותר. שמאות בנקאית לדירה ישנה עשויה להיות נמוכה ב-5%-10% ממחיר העסקה, במיוחד אם הדירה דורשת שיפוץ.

ריבית המשכנתא הממוצעת בדצמבר 2025 עומדת על 5.0%-5.6% במסלולים הצמודים, ו-5.6%-6.0% בריבית קבועה לא צמודה. אלה רמות גבוהות משמעותית לעומת 2021-2022, מה שהופך כל שקל של מחיר דירה למשמעותי יותר בהחזר החודשי.

איך בוחרים נכון: לא מה יפה יותר, אלא מה מתאים למצב המשפחתי - הבחירה בין חדש ליד שנייה תלויה בעיקר בשלושה משתנים: זמן, ודאות וכוח תזרימי. מי שחייב להיכנס מהר, בדרך כלל ייטה ליד שנייה. אפשר לסגור עסקה, לקחת משכנתא, לעבור. מי שמוכן לחכות שנתיים או שלוש ומסוגל לשאת אי-ודאות, יכול לשקול חדש, במיוחד אם מדובר בפרויקט איכותי עם מוניטין, ליווי בנקאי ברור וחוזה שמגדיר היטב את כללי המשחק.

מי שחי על הקצה התזרימי צריך להיזהר מרכישה על הנייר עם דחיית תשלומים. זה נראה כמו הקלה, אבל זה מייצר פצצה לסוף הדרך. עם זאת, גם יד שנייה יכולה להפתיע, בעיקר בשיפוץ או בליקויים סמויים. לכן בדיקת מהנדס לדירה יד שנייה יכולה להיות חשובה.

ומה לגבי האזור? ביד שנייה קל יותר לקנות בלב אזור מבוקש, קרוב לתחבורה, מוסדות חינוך ותעסוקה, כי פשוט יש יותר היצע. דירות חדשות מתרכזות לא פעם בשכונות מתפתחות, שבהן חלק מהשירותים יגיעו רק בהמשך. לפעמים זה יתרון, מחירים נמוכים יותר ופוטנציאל עליית ערך, לפעמים זה תסכול יומיומי של שנים עד שהשכונה "מתעוררת".

גיל הנכס: מתי ישן זה בעיה אמיתית -  יש הבדל עצום בין דירה בת 15 שנה לדירה בת 50שנה. בבניינים משנות ה-60 וה-70 יש לעיתים בעיות מבניות, אסבסט בצנרת או בלוחות, מערכות חשמל לא תקניות וצנרת ביוב שדורשת החלפה. בניינים משנות ה-90 ומעלה בדרך כלל בנויים טוב יותר ועומדים בתקנים מחמירים יותר.

חשוב לבדוק: האם הבניין עבר חיזוק רעידות אדמות (תמ"א 38)? מה מצב החניון והלובי? האם יש מעלית ומה מצבה? מה גובה דמי ועד הבית ומה הם כוללים? האם יש קרן שיפוצים? תשובות לשאלות האלה יכולות לחשוף עלויות עתידיות של עשרות אלפי שקלים.

פוטנציאל עליית ערך לטווח ארוך - מעבר לעלויות המיידיות, חשוב לשקול את הפוטנציאל לטווח הארוך. דירות חדשות בשכונות מתפתחות יכולות להניב עליית ערך משמעותית, בזכות פיתוח תשתיות ושירותים. לעומת זאת, דירות יד שנייה במרכזים ותיקים נוטות לעלייה מתונה יותר, אבל עם יציבות גבוהה וביקוש קשיח לשכירות. כמו כן, בדירות יד שנייה יש פוטנציאל להתחדשות עירונית. 

תקן בנייה ירוקה וחיסכון באנרגיה: יתרון לדירות חדשות - דירות חדשות מחויבות בתקן בנייה ירוקה, שכולל בידוד טוב יותר, מערכות חימום יעילות ואוורור מתקדם. זה מתורגם לחיסכון של 20%-30% בחשבונות חשמל ומים לעומת דירות ישנות. בטווח ארוך, זה מפחית עלויות תחזוקה ומגביר את ערך הנכס בשוק המשני.