"מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא בלוף"

המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי רחוקה מהתמונה האופטימית שמנסים לצייר לנו אצל הלמ"ס שבדיווח האחרון הציגה עלייה במחירי הדירות - כך מסביר שמאי המקרקעין אומיד סולימני, המועמד לראשות לשכת שמאי המקרקעין. הוא תוקף את אמינות הנתונים הרשמיים ומסמן את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כמי שמייצרת מדד בעייתי שאינו משקף את העסקאות בפועל. לדבריו, המדד הנוכחי מערבב סוגי נכסים ללא אבחנה מקצועית ומתבסס על אלגוריתמים שלא עברו כיול למציאות המורכבת של השטח. סולימני מזכיר שהמדד של השמאי הממשלתי, שנחשב למדויק ושקוף יותר מאחר שהתמקד בדירות חדשות, הופסק לפני כמה שנים בצעד שמעורר תהיות לגבי האינטרסים של מקבלי ההחלטות.

אנחנו מדברים כשברקע מתנהלת מערכת בחירות יצרית כשאומיד סולימני, דמות יוצאת דופן בנוף המקצועי הוא מהשמות הבולטים. סולימני יוצא יחידה 8200 מביא איתו חשיבה טכנולוגית ואנליטית, וכמי שנולד בטהרן ועלה לארץ בגיל 6 הוא יודע מה זה לבנות קריירה בעשר אצבעות.

לדבר איתך היום זה עם הקשר אקטואלי, כי אי אפשר בלי להתחיל ממה שאנחנו שומעים על שיחות או התחממות לקראת תקיפות באיראן. מה עובר לך בלב כשאתה שומע את הדברים האלה? יש סיכוי שיום אחד תלך לעשות שמאויות בטהרן?

"היחסים בין ישראל לאיראן היו פעם נדירים, יחסי אהבה קרובים מאוד לפני המהפכה. חברות גדולות מאוד בנו באיראן תשתיות; סולל בונה בנתה שם הרבה מאוד ועד היום יש שם חובות פתוחים. רק לפני חמש שנים גילו שבנמל התעופה המרכזי של טהרן היה מוטבע סימן של מגן דוד בבטון. מדובר בעם אינטליגנטי מאוד, והרבה מתבלבלים וחושבים שמדובר במדינת ערב, אבל זה לא המצב. לכן אני חושב שאם תהיה שם מהפכה, אנחנו בהחלט נחזור לעשות איתם עסקים טובים".

מה עכשיו גורם לך ללכת ולדרוש את ההנהגה, אחרי שבבחירות הקודמות כבר קיבלת מקום מאוד מרכזי, ובסוף הפסדת בפער קטן? למה הפעם אתה אומר: "אני צריך להיות זה שמוביל את הלשכה"?

• השמאי שמעריך: "מדד תשומות הבנייה האחרון לא מדביק את עלויות השכר - וזה עלול לפגוע בהיצע הדירות"
• מחירי הדירות בירידה, אבל שכר הדירה ממשיך לטפס – הפער שיוצר דיסוננס
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"קודם כול צריך לזכור שהבחירות הקודמות היו מאוד צמודות. היינו ארבעה מועמדים, והפער ביני לבין המועמדת שנבחרה (נחמה בוגין) היה קטן מאוד, למרות שמדובר בדמות ותיקה מאוד, עם מנגנון חזק שעבד מאחוריה. הפעם המציאות שונה כי הפער בין ההנהגה לשטח הפך לבלתי נסבל. יש כאן הנהגה שמתנהלת בניתוק מוחלט מהשמאי הבודד. הם חתמו על הסכם כניעה מול המתווכים מאחורי הגב של חברי הלשכה, בלי אישור הוועד ובלי שקיפות. זו פשוט מכירת חיסול של המקצוע. כשאני רואה איך מפקירים את הפרנסה של השמאים הצעירים לטובת אינטרסים פנימיים, אני לא יכול לשתוק. מדובר במחדל ניהולי ומקצועי ממדרגה ראשונה".

אתה מדבר על הנהגה מנותקת - איפה זה פוגש את השמאי ביום-יום שלו? זה לא רק עניין של פוליטיקה פנימית?

"ממש לא, זו המלחמה על הלחם והחמאה. כשיושבת הנהגה וחותמת על הסכמי כניעה עם המתווכים, היא בעצם אומרת לשמאי שעובד בשטח: 'העבודה שלך לא שווה הרבה, כל אחד יכול לעשות אותה'. ברגע שנותנים למתווכים דריסת רגל בחוות דעת לבתי דין, זו יריקה בפרצוף של כל מי שעבר מסלול הכשרה מפרך. השמאי הקטן רואה איך המקצוע שלו נשחק, איך מציפים את השוק דרך הקלות בבחינות ומתן פטורים שרירותיים, והוא מרגיש שאין לו גב. ההנהגה הנוכחית מנהלת את הלשכה כמו מועדון סגור שדואג לעצמו, בזמן שהדור שבאמת עושה את העבודה נחנק".

יש מי שיאמר שזו מלחמה על זוטות, מאבק על 'פירורים' מול המתווכים, במקום להתמקד בנושאים גדולים יותר כמו היטלי השבחה, פינוי-בינוי או שומות מורכבות למגזר העסקי.

• מכרזים לבניית כ-1,900 דירות נסגרו בצפון ובדרום
• פרויקט ירושלמי חדש לאלביט הדמיה: צפי להכנסות של כחצי מיליארד שקל עד 2031
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

"זה ממש לא זוטות. זו מלחמה על ההגדרה של המקצוע. מתווך יכול לייעץ, ללוות עסקה, לתת תחושת שוק. אבל ברגע שנותנים לו מעמד של מומחה, זו פגיעה ישירה בליבת המקצוע. היום מתווכים משתמשים בהסכם הזה בבתי דין רבניים, מול רשויות ואפילו מול גופים ציבוריים. השמאי שעובד בשטח מוצא את עצמו מתחרה בגורמים שלא עברו הכשרה, שלא כפופים לאתיקה מקצועית ולא נושאים באחריות כמו שמאי”.

מה אתה היית עושה ביום שאתה נבחר - הולך ומחזיר הכל אחורה?

"אני קודם כול עוצר. עוצר את כל ההחלטות וההסכמים שנעשו בלי שקיפות ובלי אישור מוסדות הלשכה. הדבר הראשון שאני עושה הוא לפתוח מחדש את הסכם הפשרה עם המתווכים, גם ברמה המקצועית וגם ברמה המשפטית. אי אפשר להשלים עם מצב שבו יושב ראש חותם לבד על הסכם כזה, בלי וועד ובלי דיון אמיתי. במקביל אני מחזיר את הלשכה לשטח, לשיח עם השמאים עצמם. לא עוד החלטות ממגדל השן, אלא הנהגה שמבינה איך נראה יום עבודה של שמאי שעובד על שומות קטנות וגדולות, ולא רק על עסקאות ענק”.

"הנושא השני שאני מטפל בו מיד הוא הצפת המקצוע. בקדנציה הנוכחית התקבלו כמה החלטות שביחד יצרו פגיעה חמורה במקצוע השמאות, ואנחנו עוד נראה את ההשלכות שלהן בשנים הקרובות. איחדו שתי בחינות סופיות לבחינה אחת, נפתחו עוד ועוד מסלולי לימוד שמעניקים פטורים, והוכנס פקטור ייחודי שמעלה את אחוזי המעבר בצורה כמעט שרירותית. השילוב הזה הוריד בצורה דרמטית את רף הכניסה למקצוע”.

ומה הפתרון שאתה מציע?

"צריך לצמצם את מספר המוסדות שמעניקים פטורים, להחזיר שתי בחינות סופיות, ולהגביל מאוד את השימוש בפקטור ייחודי. פקטור צריך להיות חריג, מנומק ומדוד, לא כלי קבוע לשיפור סטטיסטיקות. תראה מה קורה במקצועות דומים, כמו מודדים או רואי חשבון, שם יש מסלולים ברורים ומספר מצומצם של מוסדות. זו הדרך לשמור על רמה מקצועית, ולא להציף את השוק בעוד ועוד שמאים שאין להם אופק תעסוקתי".

"המדד של הלמ"ס הוא ישראבלוף שנועד לשרת את קופת המדינה"

בוא נרחיב רגע החוצה. מעבר לפוליטיקה הפנימית של הלשכה, אתה אומר שהמציאות בשטח רחוקה מאוד מהמדדים הרשמיים. איך אתה רואה היום את מחירי הנדל"ן בישראל?

“שוק הנדל"ן נמצא היום בצומת של אי-ודאות. מצד אחד יש האטה ברורה במספר העסקאות, מצד שני מתחילים לראות ירידת ריבית, וזה תמיד יוצר ציפייה להתאוששות. אבל בניגוד לתמונה האופטימית שמנסים לצייר, בפועל יש היום לא מעט דירות שעומדות ריקות, גם באזורי ביקוש. יש מוכרים שמתקשים למכור במחירים שהם התרגלו אליהם בשנים האחרונות, והמחירים האמיתיים נקבעים רק בעסקאות שמתבצעות בפועל, לא במחירי היצע".

ובכל זאת, הלמ"ס מדווח על ירידות מתונות בלבד, לפעמים אפילו על עליות קלות. אתה פשוט לא מאמין לנתונים שלהם?

"אני אומר בצורה הכי ברורה: המדד של הלמ"ס הוא 'ישראבלוף' שנועד לשרת את הקופה הציבורית. המדינה היא הנהנית העיקרית מעליית מחירים, ולכן יש לה אינטרס מובהק לייצר מצג שווא של יציבות או עליות. המדד הזה מערבב בין דירות חדשות לישנות, בין נכסים עם זכויות בנייה לכאלה בלי, ויוצר בלילה סטטיסטית שלא אומרת כלום. 

"זו מתמטיקה בשירות הממסד שמייצרת כותרות, אבל לא אמת מקצועית. שום שמאי רציני לא היה חותם על הערכת שווי שמבוססת על המתודולוגיה של הלמ"ס. כששמאי בודק שוק, הוא מחפש עסקאות אמת בפינצטה, הוא לא זורק נתונים לאלגוריתם עיוור. העובדה שסגרו את מדד השמאי הממשלתי היא ההוכחה הכי גדולה לכך שהאמת המקצועית הפריעה לממשלה לגבות מיסים על גב הזוגות הצעירים".

אז איך כן צריך למדוד את השוק?

“אם רוצים להבין לאן השוק הולך, צריך להסתכל על דירות חדשות בפרויקטים חדשים. משם השוק זז. המדד של השמאי הממשלתי בזמנו עשה בדיוק את זה, הוא בדק דירות חדשות, ארבעה חדרים, באזורים מוגדרים. זה היה מדד שקוף וברור. הוא הופסק, ולא במקרה. הוא פשוט הפריע לנרטיב".

אתה רומז שיש כאן אינטרס?

"בוודאי. למדינה יש אינטרס בשוק שעולה, או לפחות נראה יציב. ברגע שמפרסמים מדד שעולה בחצי אחוז, גם אם זה נובע משיטה בעייתית, זה מייצר ציפיות בשוק. מוכרים מסתכלים על המדד ואומרים לעצמם שהמחירים עולים, ואז הם מעלים מחירים או מסרבים להתגמש. זה מנגנון של ביצה ותרנגולת: המדד לא רק משקף את השוק, אלא בפועל גם מעודד את עליית המחירים.

"בסופו של דבר זה גם מתגלגל לגביית מסים גבוהה יותר - מס רכישה, מס שבח, מס מכירה. זו לא קונספירציה, זה מנגנון מובנה. הבעיה היא שהציבור מקבל תמונה חלקית, שלא תמיד משקפת את מה שקורה בעסקאות בפועל".

איפה בכל זאת אפשר למצוא כיום הזדמנויות?

"באזורי ביקוש. זה אולי נשמע נגד האינטואיציה, אבל שם מתחילים לראות את הסדקים. תל אביב, הרצליה, קריית אונו, רמת השרון. אנחנו אחרי תקופה של רתיחה, והמים עכשיו שוקעים. המחירים לא קורסים, אבל הם מתייצבים, ובחלק מהמקומות גם חוזרים לרמות שלפני העלאות הריבית. מי שמוכן להתמקח, מי שלא שבוי במדדים ובכותרות, יכול למצוא היום עסקאות טובות גם במרכז".

יש מי שטוען שהשמאים עצמם תרמו לניפוח המחירים בשנים האחרונות.

"השמאים הם דווקא הגורם השמרני ביותר בשרשרת. מי שניפח מחירים אלה הקבלנים והיזמים. יש היום יזמים שמחזיקים עתודות קרקע אדירות באזורי ביקוש, עשרות אלפי יחידות דיור, ובונים בקצב שמשרת אותם, לא את הציבור. הם שולטים בהיצע, וכששולטים בהיצע שולטים גם במחיר”.

אז מה הפתרון?

"מס על עתודות קרקע, אבל כזה שעושים אותו חכם. לא מס גבייה, אלא כלי לעידוד בנייה. לא לפגוע במשפחה פרטית שקיבלה קרקע בירושה, אלא למקד את המס בגורמים עסקיים שמחזיקים מאות ואלפי יחידות דיור וממתינים ל’עיתוי נכון’. קבלן מוכר במחיר הכי גבוה שהשוק מאפשר לו, בלי קשר לכמה עלתה לו הקרקע. לכן הטענה שהמס ‘יתגלגל’ לצרכן פשוט לא מחזיקה מים".

אם אתה צריך לסכם את מצב השוק במשפט אחד, מה אתה אומר לציבור?

"שיפסיקו להסתכל רק על המדדים. המדד לא קונה דירה, והמדד לא משלם משכנתה. המציאות נקבעת בעסקאות אמיתיות, בין קונה למוכר. היום יש יותר כוח לקונה ממה שמנסים לשדר, במיוחד באזורי ביקוש. מי שמבין את זה ופועל בסבלנות, נמצא בעמדה טובה יותר ממה שנדמה לו".