עלמדב חוזרת לבורסה: שווי של 1.5 מיליארד שקל על פעילות נדל"ן בצפון אמריקה

עלמדב חוזרת לשוק ההון בתל אביב ומנסה להציף שווי של כ-1.5 מיליארד שקל על פעילות נדל"ן בצפון אמריקה. החברה מתכננת לגייס כ-300 מיליון שקל ולמכור לציבור עד כ-30% מהמניות, במהלך שמובל על ידי לידר שוקי הון. מאחורי השם הנוכחי עומדת אלעד קנדה לשעבר, עם בעלות של רסטר מנג'מנט הקנדית והנהלה ישראלית ששומרת על חיבור הדוק לשוק המקומי.

החברה מתחייבת למנות יו"ר ישראלי, להרכיב דירקטוריון ברובו מקומי ולסחור רק בתל אביב למשך שבע שנים לפחות, במטרה להרגיע חששות סביב שליטה זרה. בפועל, האתגר המרכזי יהיה תמחור צבר הפרויקטים מול הסיכונים בשוק הנדל"ן בצפון אמריקה.

10,000 דירות בדרך ו-159 מיליון שקל NOI שנתי

הפורטפוליו של עלמדב כולל נכסים יזמיים ומניבים בשווי כולל של 2.8 מיליארד דולר קנדי, או כ-6.2 מיליארד שקל. בתחום הדירות מדובר בכ-10,000 יחידות בשלבי תכנון ובנייה, בעיקר בקנדה. הנכסים המניבים מייצרים NOI שנתי של כ-159 מיליון שקל. התחזית מדברת על רווח גולמי של 1.1 מיליארד דולר קנדי ב-7 שנים, כ-2.4 מיליארד שקל, עם כ-520 מיליון שקל בשלוש השנים הקרובות.

ההון העצמי עומד על כ-1 מיליארד שקל, בתוספת שווי נטו לקרקעות שמגיע לשווי כולל של 1.5 מיליארד שקל. השוק יבחן את ההפרש בין שווי זה לבין תזרים מזומנים בפועל, קצב מימוש והשפעת הריבית הגבוהה על עלויות המימון. צבר כזה דורש ניהול מדויק של לוחות זמנים ועלויות, במיוחד כשריבית הבנקים המרכזיים בצפון אמריקה נשארת מעל הממוצע ההיסטורי.

• ספייס איקס מתקרבת להנפקה - הבורסה מחפשת סיכון מחושב
• מדיסון אייר יוצאת להנפקה בניו יורק: גייסה כ-2.2 מיליארד דולר לפי שווי של 13.3 מיליארד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

206 מיליון שקל לפירעון חובות - המינוף יורד

מתוך הגיוס של כ-300 מיליון שקל, כ-206 מיליון שקל ילכו לפירעון שתי הלוואות, בעוד שהיתרה, כ-100 מיליון שקל, תופנה לקידום פרויקטים. בפועל, עיקר המהלך הוא הורדת מינוף ולא רק גיוס לצמיחה, על רקע סביבת ריבית גבוהה שמכבידה על חברות נדל"ן. זה צפוי לשפר את היציבות הפיננסית, אבל גם מדגיש שהחברה מגיעה לשוק עם צורך בחיזוק המאזן.

אלעד קנדה נסחרה במניות בין 2010 ל-2013, ובשוק החוב גייסה כ-847 מיליון שקל ב-2018-2019 וכ-790 מיליון שקל ב-2024-2025. כך שהיא כבר מכירה את השוק המקומי. כעת, המעבר למניות ידרוש התמודדות עם ציפיות לצמיחה, תזרים וחלוקות. אם שוק המגורים יאט, המינוף הנמוך יספק כרית ביטחון, אך החשיפה למחזוריות תישאר.

בעלי השליטה כוללים את משפחות דרייזין ודיטצר (33%), דוד באזוב (23%), ריצ'רד ודרק שטרן (17%) וקבוצה נוספת (28%), כולל הווארד סלאבץ ומיכל דלמר. מבנה זה מפזר את השליטה, אך מחדד צורך בקשר ישראלי חזק דרך ממשל תאגידי. 

• אנלייט פותחת את 2026 עם צמיחה בהכנסות וברווחיות, התחזית ל-2026 ללא שינוי
• מור נכנס לתיגבור: כ-36.5 מיליון שקל, בזמן שענף הסיעוד במשבר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טבע הכתה את הציפיות והמניה מזנקת: הכנסות של 4 מיליארד דולר...

ההנפקה תיבחן על פי קבלת השווי של 1.5 מיליארד שקל מול הון עצמי של מיליארד שקל, איכות השומות והיכולת לממש צבר יזמי. הנכסים המניבים, עם NOI של 159 מיליון שקל, יספקו עוגן לתמחור יציב יותר. ההנפקה מציבה אתגר תמחורי: פרמיה על פוטנציאל צמיחה בצפון אמריקה, מול סיכונים תפעוליים ותלות במימון. השוק יחליט אם 1.5 מיליארד שקל משקפים את הפורטפוליו, או שפרמיה נמוכה יותר מתאימה לסביבה הנוכחית.