400 מיליון שקל: יוחננוף קונה קרקע מגב ים להקמת דאטה סנטר - למה היא מוכרת?

איתן יוחננוף רכש מגב ים גב ים -0.87%   קרקע בגן יבנה בכ-400 מיליון שקל, לא בשביל נדל"ן מניב רגיל אלא כדי לבחון כניסה לתחום חוות השרתים. הנכס מייצר כיום כ-18 מיליון שקל בשנה, תשואה של כ-4.5%. מדובר במתחם של כ-65.5 דונם עם כ-32 אלף מ"ר בנוי באזור התעשייה הצפוני של יבנה.

במבט ראשון עוד עסקה, קרקע, תשואה בינונית, שום דבר מיוחד. אבל כשעוצרים רגע, זה לא יושב. יוחננוף נכנס לתחום חדש, לא פשוט, וגב ים, שמכירה אותו טוב, דווקא מוכרת. זה מרגיש קצת הפוך ומעלה סימני שאלה.

לא עוד נדל"ן מניב

גם אחרי שמסתכלים על התשואה, זה עדיין לא מתחבר עד הסוף. תשואה של כ-4.5% לפני עלויות מימון, מסים ותחזוקה אינה חריגה בנדל"ן מניב, במיוחד בתקופה של ריבית יחסית גבוהה שבה המשקיעים מחפשים פיצוי גבוה יותר על סיכון.

לכן, נראה שהעסקה לא נבנתה סביב המצב הנוכחי של הקרקע, אלא סביב האפשרות העתידית שלה. יוחננוף לא קונה רק פארק תעשייה, אלא פוטנציאל להפוך את המתחם למרכז נתונים, תחום שנהנה מביקוש גבוה בגלל הזינוק בבינה מלאכותית, שירותי ענן, אחסון מידע, סייבר, פיננסים ותשתיות דיגיטליות.

• ראש בראש רמי לוי מול איתן יוחננוף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ההתלהבות מהתחום לא מגיעה רק מהביקוש, אלא גם מהמספרים. בנדל"ן מניב קלאסי תשואות של 6% עד 8% נחשבות סבירות, אבל בדאטה סנטרים מדברים על כ-10% עד 11% על ההשקעה, ולעיתים גם הרבה יותר על ההון בזכות מינוף. 

הסיבה היא שהקרקע היא רק חלק קטן מההשקעה, בעוד עיקר ההון הולך לתשתיות חשמל, קירור ומערכות. זה מאפשר השבחה גבוהה יותר כשהנכס מתמלא בלקוחות גדולים. זה אחד ההסברים לכניסה של חברות נדל"ן ותשתיות לתחום בשנים האחרונות, ולמה השוק המקומי כבר רואה מהלכים מצד שחקנים כמו עזריאלי, מגה אור ואחרים שמנסים לתפוס נתח. להרחבה: הבהלה לדאטה סנטרס בישראל: השחקנים, המודל העסקי ולמה בעצם צריך חוות שרתים בארץ? 

יוחננוף מגיע מעולם הקמעונאות, שבו הרווחיות התפעולית יחסית נמוכה, התחרות גבוהה והניהול יומיומי. דאטה סנטר, לעומת זאת, הוא נכס תשתיתי כבד, עתיר הון, עם לקוחות גדולים וחוזים ארוכים, אבל גם עם סיכוני ביצוע מורכבים.

• יוסי אבו מסיים את תפקידו בניו מד אנרג'י אחרי יותר מ-15 שנה
• הכלכלן הראשי לשעבר ברשות ני"ע מצטרף לקרני פמילי אופיס ומקים קרן לשווקים מתעוררים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טבע הכתה את הציפיות והמניה מזנקת: הכנסות של 4 מיליארד דולר...

למה דאטה סנטר הפך לנכס כל כך מבוקש

מרכזי נתונים כבר מזמן אינם נישה טכנולוגית, אלא תשתית בסיסית של הכלכלה. כמעט כל פעולה דיגיטלית, מתשלום באפליקציה ועד מערכות בינה מלאכותית ושירותי ענן, נשענת על כוח מחשוב, אחסון ותקשורת שמסופקים דרך דאטה סנטרים.

הבום האחרון בתחום קשור בעיקר לבינה מלאכותית, כאשר מודלים גדולים דורשים כמויות עצומות של חישוב, וכתוצאה מכך גם חשמל, קירור, שטחי שרתים, גיבוי, אבטחה וקישוריות. זאת כבר לא רק שאלה של נדל"ן, אלא של תשתית לאומית ועסקית. מי שמחזיק קרקע מתאימה, חיבורי חשמל חזקים, יכולת תכנונית וגישה ללקוחות גדולים, מחזיק נכס שיכול להיות שווה הרבה יותר ממבנה תעשייה רגיל.

עם זאת, צריך להיזהר מהתלהבות יתר. לא כל קרקע יכולה להפוך לדאטה סנטר, ולא כל דאטה סנטר הופך אוטומטית למכונת מזומנים. צריך זמינות חשמל גבוהה מאוד, יכולת קירור, אישורי תכנון, תשתיות תקשורת, ביטחון פיזי, מרחק מתאים ממרכזי אוכלוסייה, ולעיתים גם התאמה לדרישות של ענקיות טכנולוגיה בינלאומיות.

בישראל זה אפילו מורכב יותר. משק החשמל מוגבל, תהליכי תכנון יכולים להימשך שנים, רגולציה סביב שימושי קרקע אינה פשוטה, והקמת מרכז נתונים דורשת השקעות עתק. לכן, גם אם הפוטנציאל גדול, הדרך מהקרקע בגן יבנה עד מרכז נתונים פעיל ורווחי יכולה להיות ארוכה.

למה יוחננוף נכנס לזה

איתן יוחננוף הוא קודם כל קמעונאי. רשת יוחננוף יוחננוף 3.39%   סיימה את 2025 עם הכנסות של כ-4.9 מיליארד שקל, לעומת כ-4.6 מיליארד שקל ב 2024. הרווח הנקי ירד לכ-185 מיליון שקל, לעומת כ-210 מיליון שקל שנה קודם לכן. כלומר, החברה ממשיכה לצמוח במחזור, אבל הרווחיות אינה חסינה ללחצים של שכר, תחרות, שכירות, עלויות תפעול, מבצעים ושחיקה בצריכה.

זה הרקע לכניסה לתחום הדאטה סנטרים. קמעונאות מזון היא עסק יציב יחסית, אבל מאתגר. המרווחים מוגבלים, הצרכן רגיש למחיר, התחרות מול שופרסל, רמי לוי, ויקטורי, קרפור ושחקנים נוספים חזקה, וכל עלייה בעלויות לוחצת על השורה התחתונה.

נדל"ן, לעומת זאת, מאפשר לבעלי רשתות מזון לייצר ערך נוסף. זה לא חדש. קמעונאים רבים מבינים שהנדל"ן סביב החנויות, המרכזים הלוגיסטיים והקרקעות יכול להיות מקור רווח גדול לא פחות מהפעילות הקמעונאית עצמה. יוחננוף כבר פועלת גם בכיוונים נדל"ניים נוספים, ולכן העסקה בגן יבנה משתלבת במהלך רחב יותר של פיזור מקורות הכנסה.

אבל כאן מדובר במדרגה אחרת, מאחר שרכישת קרקע ב-400 מיליון שקל לצורך אפשרי של דאטה סנטר אינה עוד נכס להשכרה. זאת עסקה שמחייבת ראייה ארוכה, הון משמעותי ויכולת לספוג תקופה שבה ההכנסה קיימת, אבל הערך המרכזי עדיין לא מומש.

העסקה הפרטית וההפרדה מרשת יוחננוף

נקודה חשובה בעסקה היא שהרכישה בוצעה דרך חברה פרטית ייעודית, ולא דרך חברת יוחננוף הציבורית. זה משמעותי. איתן יוחננוף מחזיק בכ-16% ממניות רשת יוחננוף הציבורית, ושווי אחזקותיו בה מוערך בכ 821 מיליון שקל. אבל העסקה הזו, לפי הפרטים שפורסמו, אינה מהלך של החברה הקמעונאית הציבורית, אלא יוזמה פרטית.

המשמעות היא שהסיכון והסיכוי נמצאים ככל הנראה מחוץ לחברת הסופרמרקטים. בעלי המניות של יוחננוף הציבורית לא מקבלים חשיפה ישירה למיזם הדאטה סנטר, אבל גם לא נושאים ישירות בסיכון שלו. מצד שני, עצם המהלך מלמד על הכיוון העסקי של בעל השליטה המרכזי והמנכ"ל: חיפוש אחר תחומים עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר מהפעילות המסורתית.

זה גם מעלה שאלה מעניינת מבחינת שוק ההון - האם יוחננוף, כאיש עסקים, רואה בתחום הדאטה סנטרים הזדמנות שלא מתאימה כרגע לחברה הציבורית? ייתכן שכן. חברה ציבורית קמעונאית נבחנת לפי רווחיות, פתיחת סניפים, תזרים, תחרות ומכפילים. מיזם תשתיתי ארוך טווח, עם אי ודאות תכנונית והשקעות גדולות, יכול להכביד על התמונה הציבורית. בחברה פרטית, אפשר לעבוד בשקט רב יותר.

גב ים מוכרת, וזו שאלה בפני עצמה

הצד השני של העסקה לא פחות מעניין, והוא חוזר לשאלה שעלתה כבר בתחילת הסיפור. גב ים היא אחת מחברות הנדל"ן המניב הבולטות בישראל, עם ניסיון בפרויקטים מורכבים. אם תחום הדאטה סנטרים נמצא בצמיחה ומתחיל לקבל ביטוי גם בישראל, נשאלת השאלה למה היא בוחרת למכור קרקע עם פוטנציאל כזה.

יש לכך כמה הסברים אפשריים, כשהראשון הוא שגב ים פשוט רואה את המהלך כמימוש טוב. החברה תרשום הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בכ-60 מיליון שקל ורווח נקי של כ-45 מיליון שקל. כלומר, מבחינתה זו עסקה שמייצרת רווח מיידי ומחזקת את התוצאות.

ההסבר השני הוא שהדרך להקמת דאטה סנטר במקום לא כל כך פשוטה, כאשר הקרקע מושכרת כיום למפעלים ולחברות קיימות. פינוי שוכרים, שינוי ייעוד, תכנון, אישורים, תשתיות וחיבורי חשמל יכולים לקחת שנים. ייתכן שגב ים העדיפה למכור את הפוטנציאל במקום להשקיע זמן, הון וניהול בפרויקט שהבשלתו אינה מיידית.

ההסבר השלישי קשור לתעדוף. גב ים מחזיקה פורטפוליו רחב ויש לה אפשרויות השקעה רבות. לא כל נכס עם פוטנציאל הופך לפרויקט שהיא רוצה להוביל בעצמה, ולעיתים היא מעדיפה לממש ולהפנות הון להזדמנויות אחרות.