הבהלה לדאטה סנטרס בישראל: השחקנים, המודל העסקי ולמה בעצם צריך חוות שרתים בארץ?

כולם רוצים להיות בתחום הדאטה סנטרס. התחום שהוא ממשק של נדל"ן וטכנולוגיה מייצר עניין גדול גם מחברות הנדל"ן המניב שרוצות לגוון את הפעילות ולשלב תשתיות וטכנולוגיה שקרובות לתחום. אם פעם זה נחשב תחום אפור ומשעמם,  מהפכת ה-AI הפכה אותו לאחד התחומים החמים והמרתקים - אי אפשר להמשיך ולתמוך בצרכים ההולכים והוברים של ה-AI בלי דאטה סנטרס ואנרגיה. זו גם הסיבה שלתחום הזה נכנסות גם חברות אנרגיה, זה מתממשק לפעילות הבסיסית שלהם - בסופו של דבר נדל"ן מניב, אנרגיה מניבה, דאטה סנטרס מניב אלו תחומים קרובים שכולם גם נשענים על מינוף - קנייה או הקמה של נכס, השכרתו, תשלום ריבית ורווח-תזרים בשורה התחתונה. הדאטה סנטרס נותנים יותר מנדל"ן מניב - סדר גודל של 10%-11% על ההשקעה שזה יכול להיות גם 20% פלוס על ההון.  

התחום הזה שגדל מאוד גם בעולם, צפוי לצמוח אצלנו בלפחות 15% בממוצע שנתי בחמש השנים הקרובות. זה מפתה את השחקניות המקומיות כשחלקן גם פועלות בחו"ל. בנוסף לכל זה גם הרגולטור מוסיף לאטרקטיביות של התחום בעיקר דרך שילוב של הכרה רשמית בתחום כתשתית לאומית והקלות תכנוניות. ההכרה בחוות שרתים כתשתית חיונית מאפשרת לקדם פרויקטים במסלול מואץ דרך הוות"ל, מה שמקצר לוחות זמנים ומפחית אי-ודאות תכנונית - אחד החסמים המרכזיים בפרויקטים עתירי הון כאלה. במקביל, פרויקטים ממשלתיים כמו "נימבוס" דוחפים ביקוש מקומי ומייצרים עוגן ראשוני לשוק, במיוחד סביב דרישות של ריבונות מידע ואחסון נתונים בישראל. בנוסף, הרגולציה נוטה לאפשר חיבורי חשמל ותשתיות בקדימות גבוהה יותר לפרויקטים כאלה, מתוך הבנה שהם חלק מתשתית דיגיטלית קריטית למשק. התוצאה היא סביבה שבה הסיכון הרגולטורי יורד, הוודאות עולה, וזמן ההגעה לשוק מתקצר – שילוב שמעלה את הכדאיות הכלכלית עבור יזמים ומשקיעים

עזריאלי היא עדיין השחקנית הגדולה ביותר בתחום, מגה אור נהפכה לכוכבת החדשה, ואחריהן מצטופפות דליה, קרן קיסטון, נופר, קרדן ב.ס.ר, מבנה, אלקטרה ושורה של שחקנים פרטיים. ה״בום״ של ה-AI הפך את חוות השרתים לנכס הכי חם בנדל"ן ובתשתיות, אך השאלה האמיתית כבר אינה רק מי יבנה ראשון, אלא למה בכלל צריך דאטה סנטרס בישראל אם אפשר לשים שרתים בחו"ל, ואיך בדיוק נראה המודל הכלכלי שמסביר את ההתלהבות

כולם רוצים היום חתיכה מעולם הדאטה סנטרס. זה כבר מזמן לא תחום נישתי של תקשורת ואירוח שרתים. עבור שוק ההון, עבור יזמי נדל"ן ועבור חברות אנרגיה, חוות שרתים נהפכו למפגש נדיר בין נדל"ן מניב, תשתיות, חשמל, AI ולקוחות עוגן גלובליים. זה לא עוד בניין משרדים עם שוכרים, אלא נכס שאמור לייצר חוזים ארוכים, שוכרים חזקים, קצב צמיחה גבוה, ולעיתים גם פרמיית שווי חריגה. זה בדיוק מה שהקפיץ את השווי של מגה אור, חיזק עוד יותר את מעמדה של עזריאלי, ודחף שחקנים חדשים להיכנס במהירות.

• החשמל צומח מהר מהאנרגיה - הסולאר מוביל את הגידול העולמי ב-2025
• קיסטון מקימה דאטה סנטר ענק ליד תחנת הכוח IPM
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אך בתוך המרוץ הזה צריך לעצור ולשאול את השאלה הגדולה באמת: אם העולם כבר עובד דרך ענן, ואם אפשר להחזיק שרתים בנורווגיה, בגרמניה או בארה"ב, למה בכלל צריך כל כך הרבה דאטה סנטרס בישראל. התשובה היא כן, צריך, אך לא כל סוג של קיבולת ולא בכל מחיר. יש מידע ושירותים שחייבים להיות כאן, ויש כאלה שיכולים לשבת היטב בחו"ל. מי שמבין את ההבדל הזה, מבין גם למה התחום כל כך מבטיח, ולמה לא כל פרויקט מקומי הוא זהב בטוח.

למה בכלל צריך דאטה סנטרס בישראל

הסיבה הראשונה היא מהירות תגובה. בענן ובשירותים דיגיטליים, המרחק הגיאוגרפי עדיין חשוב. ספקיות הענן עצמן מדגישות שאזורי ענן מקומיים בישראל נועדו לספק לטנסי נמוך יותר, זמינות טובה יותר וביצועים טובים יותר ללקוחות מקומיים. זה חשוב במיוחד במערכות ממשלתיות, פיננסיות, בריאות, סייבר, ויישומי AI בזמן אמת. לא כל דאטה חייב להיות כאן, אך חלק מהמערכות פשוט עובדות טוב יותר כשהן קרובות למשתמש ולמידע.

הסיבה השנייה היא ריבונות נתונים. ממשלה, גופי ביטחון, בנקים, חברות ביטוח, מערכות בריאות ותשתיות קריטיות לא אוהבים להשאיר את כל המידע הרגיש שלהם במדינות אחרות. זה אחד המנועים הגדולים מאחורי פרויקט נימבוס, וגם מאחורי ההכרה של הממשלה בחוות שרתים כתשתית לאומית חיונית, מהלך שאמור להאיץ אישורים ולהעביר פרויקטים לנתיב תכנוני מהיר יותר בות"ל. כשמדינה רוצה להיות מעצמת AI, היא לא יכולה להסתפק רק במרכזי פיתוח. היא צריכה גם חלק מהתשתית הפיזית.

• חג'ג' אירופה עוברת לרווח: זינוק בהכנסות וכניסה לתחום האנרגיה
• המלצה למניות הבנקים - תשואה שנתית צפויה של מעל 22%
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• פרופ׳ אמנון שעשוע הורס ערך לאינטל ומובילאיי תוך יצירת ערך...

הסיבה השלישית היא עצמאות תפעולית. בישראל יושבים מרכזי פיתוח גדולים, ובהם של אנבידיה, לצד פעילות ממשלתית, ביטחונית ועסקית ענפה. לכן יש היגיון בכך שחלק מקיבולת המחשוב תהיה כאן. לא כל עומס, לא כל אימון מודל, אך חלק משמעותי מהשירותים שדורשים קרבה, זמינות, ורציפות מקומית. לכן גם אי אפשר לומר בפשטות שדאטה סנטרס בחו"ל מספיק טובים לישראל. הם מספיק טובים לחלק מהשימושים, אך לא לכולם.

ומה דווקא כן יכול לשבת בחו"ל

כאן התמונה שונה. כל מה שקשור באימון של המודלים, גיבוי, ארכיון, DR, ועומסים כבדים שאינם רגישים במיוחד לזמן תגובה, יכולים לשבת בחו"ל. זו הסיבה שעזריאלי בנתה פעילות רחבה דרך גרין מאונטיין בנורווגיה, בריטניה וגרמניה. ב-2025 ה-NOI של מגזר הדאטה סנטרס של הקבוצה הגיע לכ-440 מיליון שקל, ולפי הערכות השוק ה-NOI השנתי צפוי לעמוד על סדר גודל של כ-550 מיליון שקל, עם תרומה משמעותית מקמפוס טיקטוק בנורווגיה. החוזים החתומים במגזר הדאטה סנטרס מבטיחים לעזריאלי הכנסות שנתיות של כמיליארד שקל בשנים הקרובות. עזריאלי גם חתמה על עסקאות גדולות בנורווגיה ובפרנקפורט, והכיוון שלה ברור: ישראל חשובה, אך חו"ל נותן לה קנה מידה, חשמל, ויכולת צמיחה מהירה יותר.

זאת בדיוק הסיבה שהשאלה הנכונה איננה ישראל או חו"ל, אלא איזה סוג דאטה ואיזה סוג עבודה צריך בישראל, ואיזה יכול לשבת היטב בחו"ל. מי שינסה לבנות כאן כל סוג של קיבולת, יתנגש די מהר במגבלות חשמל, קרקע ועלות. מי שיבחר נכון, יוכל ליהנות מביקוש אמיתי ומחוזים איכותיים.

המודל הכלכלי שמושך את כולם

כדי להבין למה נדל"ן ואנרגיה רצים לתחום, צריך להבין את המתמטיקה. המודל שעליו בונים היום לא מעט יזמים בתעשייה נראה בערך כך: תשואה תפעולית של כ-10% עד 11% על ההשקעה בנכס המושלם, כאשר הקרקע עצמה היא רק כ-5% עד 7% מסך ההשקעה. שאר הכסף הולך על מעטפת, מערכות, קירור, חשמל, גנרטורים, UPS, מיגון, תכנון וחיבוריות. ברגע שמכניסים מינוף, וממלאים את הקיבולת עם שוכר איכותי, התשואה על ההון יכולה לטפס הרבה מעל הרמה הנומינלית של הנכס, ובשוק מדברים כבר על תרחישים של 20% ויותר על ההון בפרויקטים מוצלחים. כאן גם מגיע האפסייד הגדול: אם שוק ההון או שותף אסטרטגי מתמחרים את הנכס במכפילי EBITDA של 20 עד 25 כשיש לקוח גדול וחזק, או 16 עד 20 כשמדובר בפרופיל לקוחות פחות חזק, ההשבחה יכולה להיות מהירה וחדה מאוד. זה בדיוק מה שמסביר למה התחום נראה פתאום כל כך מפתה לחברות נדל"ן ותשתיות.

אלה לא מספרים אחידים לכל פרויקט, והם תלויים בשלב הכניסה, במיקום, בחשמל, בשוכר העוגן, ובעלות ההקמה. אפילו בשוק המקומי ההערכות על תשואה נעות מטווח של 6% עד 10% בפרויקטים מסוימים ועד דו ספרתי גבוה יותר באקוויטי כשהביקוש חזק והחיתום היה שמרני. יש כסף גדול, אך הוא לא אוטומטי.

עזריאלי היא עדיין הגדולה ביותר, אבל מגה אור היא הסיפור החם

אם צריך לסמן את השחקנית הגדולה ביותר, זאת עדיין עזריאלי עזריאלי קבוצה -0.22%  . היא נכנסה מוקדם, בנתה פעילות בחו"ל, מימשה בעבר את קומפאס ברווח גדול, וכבר הפכה את הדאטה סנטרס לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים שלה. בעזריאלי גם מדברים על כך שפעילות חוות השרתים תגדל ל-20% עד 25% מנכסי הקבוצה בשנים הקרובות, ויש בשוק מי שמעריכים שהכנסת שותף בינלאומי לגרין מאונטיין עשויה לשקף לה שווי מהותי מאוד.

אך מי שגנבה את ההצגה בבורסה המקומית היא מגה אור מגה אור 1%  . החברה נכנסה יחסית מוקדם, חתמה על עסקאות עם גוגל, נביוס ואנבידיה, והציגה קפיצה חריגה בשווי, כאשר שווי השוק שלה מגיע לכ-22 מיליארד שקל. היא כבר דיווחה על עסקה עם נביוס בהספק משולב של 80 מגה ואט IT במסמיה ובבית שמש, עם NOI צפוי של כ-300 מיליון שקל לשנה. בפברואר היא חתמה עם אנבידיה על חוות שרתים במבוא כרמל בהשקעה של יותר ממיליארד דולר, ולפני ארבעה ימים רכשה דרך מגה די.סי את קרקע אליאנס בחדרה במיליארד שקל במזומן. הקרקע משתרעת על כ-180 דונם וכוללת כ-95 אלף מ"ר מבנים ותשתיות חשמל, עם חיבור לגז טבעי וקווי מתח עליון. זה חשוב כי בעולם הזה קרקע רגילה אינה מספיקה. הקרקע צריכה להגיע עם חשמל, תשתית, וקישוריות.

עסקת אליאנס היא בדיוק הדוגמה לסוג ההימור שהמשקיעים אוהבים. אם מגה אור תצליח להפוך את האתר הזה לקמפוס גדול באמת, עם לקוחות עוגן וקיבולת מתאימה, יש בשוק מי שמדברים על פוטנציאל EBITDA של כ-1.5 עד 2 מיליארד שקל לאורך זמן. זה כבר מספר שיכול להצדיק חלק מהתמחור האגרסיבי של החברה. אך צריך לומר ביושר: זה תרחיש שאפתני מאוד. הוא דורש לא רק קרקע טובה, אלא גם חשמל, רגולציה, בנייה, ציוד, שוכר, ולוחות זמנים כמעט מושלמים.

אחרי מגה אור ועזריאלי מגיעה שכבה רחבה של שחקנים. נופר אנרג'י נופר אנרג'י 10.01%   הקימה יחד עם ב.ס.ר הנדסה, רועי גיל ומשקיעים פרטיים מיזם בשוהם לחוות שרתים על כ-30 דונם ובהיקף של כ-100 מגה ואט. קרדן ישראל, יחד עם ב.ס.ר, גבע נדל"ן ופעילות סרברז, מקדמת גם היא פרויקטים בתחום, לרבות שוהם וכפר סבא, ויש לה חשיפה ישירה ומתפתחת לשוק הזה. מבנה פועלת עם דיגיטל ריאליטי ומד-וואן בפתח תקווה. אלקטרה בונה פרויקט בנתניה יחד עם לוינשטיין ו-NED. דליה מקדמת פרויקט גדול באשכול, קיסטון מתכננת שני מתחמים ליד IPM בבאר טוביה, דוראל חוברת לאמפא, ואנלייט כבר זכתה במכרז באשלים. חוץ מהחברות הציבוריות יש גם לא מעט שחקנים פרטיים, בהם מד-וואן, טקטוניק, NED, סרברז ואחרים. התחום כבר מזמן אינו נחלת שניים או שלושה שמות גדולים.

למה נדל"ן פתאום מוביל תחום שנראה טכנולוגי

זה אולי נשמע פרדוקסלי, אך דאטה סנטר הוא קודם כל נדל"ן תשתיתי מורכב. צריך קרקע, זכויות, בנייה, מעטפת, אישורים, ניהול פרויקט, חשמל, קירור ומיגון. חברות הטכנולוגיה הן בדרך כלל הלקוחות. הן רוצות קיבולת, שירות וזמינות, אך לא תמיד רוצות להחזיק את הנכס עצמו, לרדוף אחרי היתרים ולהתעסק בבטון, גנרטורים וחיבורי מתח. לכן יזמי נדל"ן ותשתיות נהפכו לשחקנים המרכזיים בהקמה, בעוד שחברות הענן והטכנולוגיה נשארות שוכרות עוגן או שותפות מסחריות.

אך זה בדיוק גם מקור הקושי. זה נדל"ן, אך לא רק נדל"ן. זה טכנולוגיה, אך לא רק טכנולוגיה. זה נכס שצריך להיבנות כמו מתקן קריטי, אך גם להימכר ולתופעל כמו מוצר טכנולוגי. המתח הזה מייצר תחום עם חסמי כניסה גבוהים מאוד. לא מספיק הון, צריך גם ניסיון תפעולי, קשרים עם ספקים, הבנה במערכות, ויכולת להחזיק פרויקט ענק בזמן שעדיין אין ודאות מלאה לגבי הלקוח.

החשמל הוא הסיפור, אבל לא היחיד

הסיכון הגדול ביותר הוא חשמל רציף ויציב. דאטה סנטר לא יכול לחיות עם הפסקות, קפיצות מתח או חוסר ודאות. הוא צריך מקור אנרגיה חזק, הולכה איכותית, גיבוי, ולעיתים גם קרבה לתחנת כוח. בגלל זה חברות אנרגיה נכנסו למשחק. מי שמחזיקה תחנת כוח מחזיקה גם יתרון נדל"ני. אך כאן גם מתחיל הקושי הלא פשוט של ישראל: משק החשמל לא אינסופי, והולכה היא צוואר בקבוק. גם אם יש קרקע ויש כסף, בלי חשמל אין פרויקט.

יש גם שכבות סיכון נוספות. ביטוח של מתקנים כאלה יקר. קלקולים טכנולוגיים יקרים. מערכות קירור, UPS, גנרטורים, מערכות גילוי וכיבוי, מערכות אבטחה, סיבים, ציוד רשת, כל אלה מייצרים CAPEX גבוה וגם OPEX לא קטן. בנוסף, יש סיכון של התיישנות טכנולוגית. חווה שנבנתה לפי דרישות של דור ציוד אחד עלולה לגלות מהר מאוד שהשוק עבר לצפיפויות אחרות, לדרישות הספק אחרות, ולארכיטקטורה אחרת. ככל שה-AI מתקדם מהר יותר, כך גם הסיכון הזה גדל. מה שנראה היום נכס מודרני מאוד, עלול להזדקן מהר יותר ממרכז לוגיסטי או מבניין משרדים.

יש גם סיכון ביקוש. הרבה פרויקטים נבנים בתקווה ששוכר עוגן גדול יגיע, או שירחיב. אך אם שוק ה-AI יעבור אופטימיזציה מהירה יותר, אם יקרה שינוי רגולטורי, אם לקוח יעדיף חו"ל, או אם יהיה אירוע גיאופוליטי, המודל יכול להיפגע. גם עזריאלי כבר חוותה פרויקט בנורווגיה שבו סוגיות רגולטוריות עיכבו או טרפדו התקדמות. גם הענקיות לא חסינות.

השוק חם, אבל לא כל פרויקט יהפוך לזהב

לכן, צריך להחזיק את שני הדברים יחד. מצד אחד, יש כאן מגמה אמיתית, עמוקה וארוכת טווח. AI, ענן, ריבונות מידע, שירותים דיגיטליים, וביקוש לחשמל ומחשוב לא הולכים לשום מקום. מצד שני, ככל שיותר יזמים וחברות נדל"ן רצים פנימה, גם הסיכון לעודף היצע ולפרויקטים חלשים גדל. אם כל שחקן עם קרקע וסיפור על חשמל יתחיל לדבר על חוות שרתים, השוק יתחיל להבחין בין מי שבאמת יכול להוציא פרויקט כזה לפועל, לבין מי שרק רוכב על הטרנד.

בסוף, השאלה הגדולה אינה אם צריך דאטה סנטרס בישראל. צריך. אך לא כל דאטה, לא כל עומס, ולא כל מיקום. מה שבאמת צריך להיות כאן הוא מידע רגיש, שירותים מקומיים, יישומים שדורשים מהירות, ותשתית אסטרטגית. מה שלא צריך להיות כאן בכל מחיר הוא עומסים שאפשר להריץ טוב יותר, זול יותר ובקנה מידה גדול יותר בחו"ל.

בשורה התחתונה

הדאטה סנטרס נהפכו לסיפור הכי חם בנדל"ן הישראלי, אך זה לא רק נדל"ן. זה משחק של חשמל, תכנון, טכנולוגיה, רגולציה, מיגון, שוכר עוגן ומימון. עזריאלי היא עדיין השחקנית הגדולה ביותר, עם פלטפורמה רחבה בחו"ל ותרומה מהותית לתוצאות. מגה אור היא הסיפור הכי נפיץ בשוק, עם רצף עסקאות, קפיצה בשווי ועסקת אליאנס שיכולה להפוך, אם הכול ילך נכון, לאחד מאתרי הדאטה סנטרס המשמעותיים בישראל. אחריהן כבר עומדות קרדן ישראל, נופר, ב.ס.ר, מבנה, דליה, קיסטון, אלקטרה ושורה של חברות פרטיות שמבינות שהחלון נפתח עכשיו.

אך כמו תמיד, דווקא כשכולם רצים, צריך להיות הכי זהירים. זה תחום עם תשואות יפות, עם פוטנציאל השבחה גדול, ועם שוק שמוכן לפעמים לשלם מכפילים נדיבים מאוד על נכסים איכותיים. אך זה גם תחום עם צריכת חשמל עצומה, עם סיכון תפעולי וטכנולוגי, ועם רגישות גדולה מאוד לביקוש אמיתי. מי שיצליח כאן באמת לא יהיה מי שיש לו רק קרקע, וגם לא מי שיש לו רק חלום על AI. הוא יהיה מי שיודע לחבר קרקע, חשמל, הון, לקוח ותזמון. בישראל של 2026, זה כנראה הנכס הכי חם שיש. אך גם אחד המורכבים ביותר.