15 מיליון, 4 מיליון או אפס? שלוש שומות לאותו פרויקט בבית שמש
ועדת הערר התערבה בצורה נדירה בקביעותיו של השמאי המכריע, משום שמצאה שטעה בפרשנות התוכנית של פרויקט מסחר ומגורים שמקימה אפי קפיטל נדל"ן בבית שמש
שמאות 15 מיליון שקל, 4 מיליון שקל, אפס שקלים. אלו היו ההערכות השמאיות שניתנו לשיעור ההשבחה באותו פרויקט בבית שמש - דוגמא לפערים העצומים בשמאויות, ש"משום מה" מסתדרות עם האינטרסים של מי ששכר את השמאי. במקרה בו מדובר, התמונה מוזרה עוד יותר, שכן ועדת הערר קבעה שכל הצדדים שגו.
מדובר בפרויקט של חברת אפי קפיטל נדל"ן, בשליטת אפי שקדי, לבניית שתי קומות מסחריות ומעליהן קומות מגורים בבית שמש. הוועדה המקומית אישרה את התוכנית עם מספר הקלות, שעמדו במוקד המחלוקת בשאלה האם הייתה השבחה, ואם כן - מהו שוויה. מהתשובות לשאלות אלו נגזר כמובן סכום היטל ההשבחה שעל החברה לשלם לעיריית בית שמש.
שיקול דעת שמאי מול פרשנות משפטית
הוועדה המקומית, שהיא כידוע חלק מהעירייה, אמדה את שווי ההשבחה ב-15 מיליון שקל, ומכאן שהיטל ההשבחה הנדרש הוא 7.5 מיליון שקל. אפי נדל"ן טענה: ההשבחה היא אפס, וממילא שאין היא חייבת בתשלום כלשהו. השמאי המכריע, חיים מסילתי, קבע ששווי ההשבחה הוא 3.9 מיליון שקל, ולכן ההיטל הוא 2 מיליון שקל. הן החברה והן הוועדה המקומית ערערו לוועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטל השבחה במחוז ירושלים. בראש הוועדה עומדת עו"ד שרית אריאלי בן-שמחון, וחבריה הם שמאית המקרקעין נאוה סירקיס ונציג מתכנן המחוז, יעקב אנוקה.
הוועדה מציינת בתחילת החלטתה, כי "ככלל, ועדת הערר ממעטת להתערב בקביעותיו המקצועיות של שמאי מכריע, המהווה מוסד מעין שיפוטי בעל מומחיות מיוחדת. התערבות הוועדה תוגבל בדרך כלל למקרים שבהם נפלה בהחלטה טעות מהותית או דופי חמור. עם זאת, הלכה פסוקה קובעת הלכה ברורה בין שיקול דעת שמאי-מקצועי לבין פרשנות משפטית של הוראות הדין או התוכנית.
"בעוד שבעניינים שמאיים טהורים, כגון בחירת עסקאות השוואה או קביעת מקדמי התאמה, לשמאי המכריע יתרון מקצועי מובהק, הרי שבכל הנוגע לפרשנות הוראותיה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) אין לשמאי כל יתרון על פני ועדת הערר. פרשנות תוכנית נחשבת כפרשנות של 'מעשה חקיקה' וזו שאלה משפטית מובהקת המצויה בליבת סמכותה וחובתה של ועדת הערר.
"ככל שיימצא על ידי ועדת הערר, כי השמאי המכריע ביסס את שומתו על תשתית משפטית חסרה או על פרשנות שגויה של התוכנית החלה על המקרקעין, חלה עליה החובה להתערב ולהעמידו על טעותו. שומה הנשענת על הנחות תכנוניות שגויות אינה יכולה לעמוד, שכן היא יכולה חלילה לעוות את חישוב ההשבחה מיסודו.
הן הצדדים והן השמאי שגו
"בנסיבות כאמור 'דרך המלך' אינה החלפת שיקול דעתו השמאי של השמאי בשיקול דעתה של הוועדה, אלא הכתבת הפרשנות התכנונית והמשפטית הנכונה לשמאי המכריע והשבת השומה אליו לתיקון בהתאם להנחיות מחייבות אלו. השמאי המכריע יהיה מחויב להידרש להנחיות אלו ולבחון מחדש את עמדתו המקצועית על בסיס התשתית המשפטית שקבעה הוועדה".
- העליון: יישלל רשיונן של חברות קנאביס שבפעילותן מעורבים עבריינים
- קצינים ביחידות מסווגות בצה"ל ובמשטרה מואשמים בעבירות בעשרות מ"ש
- תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
- עובד עירייה התנדב לעזור לקשיש, ויירש את כל רכושו
זה בדיוק מה שקרה הפעם. הוועדה קובעת: "מצאנו כי הצדדים (בחלק מהנחותיהם) וכך גם השמאי המכריע שגו בפרשנותם את הוראות תכנית מי/במ/ 841 באשר להוראות סעיפים 13ו-19 להוראותיה. השמאי המכריע אימץ פרשנות שיש בה במידה רבה לטשטש את האבחנה כפי שנקבעה בהוראות התוכנית עצמה בין 'חזית מסחרית' ל'קומה מסחרית', כך גם נפלה שגגה באשר למגבלות הגובה והשימושים המותרים בקומת המסד. מאחר ונמצאנו למדים כי הנחות היסוד התכנוניות, כפי שנקבעו בשומה המכרעת לגבי המצב הקודם, אינן עולות בקנה אחד עם לשון התכנית ותכליתה, נדרשת התערבותנו לצורך מתן הנחיה מחייבת".
בסופו של דבר, הוועדה דחתה את ערעורה של אפי קפיטל והורתה למסילתי כיצד עליו לתקן את חישוביו. את הוועדה המקומית ייצג עו"ד אמיר בירנבוים, ואת אפי קפיטל - עו"ד אריאל יונגר.
