שמאית סיפקה הערכות מנופחות - והורשעה בהפרת אמונים

סכסוך משפחתי שהחל בעסקת נדל"ן שבה הרוכשת כשלה בהשלמתה ואחיה ביצע את הרכישה במקומה, הסתיים בשבוע שעבר בפסיקה חריגה של בית המשפט המחוזי תל אביב (המחלקה הכלכלית). השופט מגן אלטוביה קבע כי מירי זילברמן, שמאית מקרקעין מוסמכת ודירקטורית בחברת נכסים משפחתית, הפרה את חובת האמונים שלה כלפי אחיה גדעון עליס, ופסק לו פיצויים בסכום של כ-200 אלף שקל, כולל פיצויים עונשיים.

החברה במרכז הסכסוך, עליס בין עמי (נכסים), היא חברה משפחתית סגורה שמחזיקה נכסי מקרקעין בהולון ובתל אביב. בספטמבר 2019 ניסתה זילברמן לרכוש מניות מכמה בני משפחה שרצו למכור את חלקם, אך העסקה לא יצאה לפועל. במקומה, נכנס עליס ורכש את אותן המניות תמורת 6 מיליון שקל, ובכך הוא הגדיל את חלקו בחברה לכשליש מהמניות. כעבור כמה חודשים רבים החלה רשות המסים לבחון את עסקת הרכישה. הרשות סיווגה את החברה כאיגוד מקרקעין, וחייבה את עליס במס רכישה. עליס הגיש התנגדות, ועורך דינו פנה לדירקטורים בחברה - כולל זילברמן - בבקשה לקבל מסמכים שדרושים לצורך ההליך.

ב-12 בינואר 2021, יום אחד בלבד לאחר שעורך הדין שלח את פנייתו, נקטה זילברמן צעד שיהפוך לב סכסוך כולו: היא פנתה בעצמה, ביוזמתה, ישירות למשרד מיסוי מקרקעין - מבלי ליידע את אחיה, את עורך דינו, או את יתר בעלי המניות - וסיפקה לפקיד הרשות הערכות שווי שהיא עצמה גיבשה: הנכס בחולון לבדו שווה, לדבריה, 49 מיליון שקל; כל נכסי החברה שווים 90 עד 100 מיליון שקל; ואילו המניות שרכש אחיה תמורת 6 מיליון שקל, שוות לטענתה בין 15 ל-17 מיליון שקל.

הבעיה? זילברמן הודתה בחקירה כי לא ערכה שמאות מקצועית, לא בדקה עם מתווכים באותו היום, ולא היה בידיה כל מסמך תומך לנתונים שמסרה. שמאות מקצועית שנעשתה שלוש שנים קודם לכן העריכה את הנכס בחולון ב-33.7 מיליון שקל בלבד. "כאשר נשאלה [זילברמן] מדוע לא הודיעה לעורך הדין על פנייתה", כתב השופט אלטוביה, "לא היתה לה תשובה".

• למה מקורות קונה מעל למחיר שוק? כי היא יכולה - עם הכסף שלנו
• "אנחנו בתחילת ירידות המחירים בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מעין שותפות" - ודרישות גבוהות יותר

בית המשפט דחה את טענת זילברמן שלפיה פעלה כבעלת מניות פרטית בלבד ולא כדירקטורית. הראיות הראו כי היא השתמשה במסמכים פנימיים שהיו נגישים לה רק מכוח תפקידה, וכי היא הציגה עצמה בפני רשות המסים כדירקטורית. עוד קבע בית המשפט כי חברה משפחתית קטנה מסוג זה מוגדרת כמעין שותפות, מה שמטיל על הדירקטורים חובת אמונים מוגברת כלפי יתר בעלי המניות. "נדרשת כאן מידה יתרה של תום לב", ציין השופט, "וזילברמן לא עמדה בה".

לצד חובת האמונים, בחן בית המשפט גם טענות לרשלנות מקצועית. הוא מצא אמנם עדויות לרשלנות - זילברמן פעלה בחופזה, ללא בדיקה מתאימה, באופן שסטה בצורה קיצונית משמאות מקצועית תקינה. ואולם בגלל המורכבות הסיבתיות ומאחר שגם עליס עצמו הגיש לרשות המסים הערכות מנופחות (לפני שנודע לו על פנייתה של אחותו), קבע השופט כי לא הוכח קשר סיבתי מספיק לצורך פיצוי עבור עילת הרשלנות.

הפיצויים שנפסקו כוללים 102,709 שקל בגין הוצאות שמאות ועורך דין בהליכי הערר בפני רשות המסים - הוצאות שבית המשפט ייחס ישירות לפעולתה של זילברמן. אבל החלק החריג בפסיקה הוא דווקא 66 אלף שקל שנפסקו כפיצויים עונשיים - סעד נדיר בתביעות הפרת חובת אמונים.

• סטארטאפ תבע חצי מיליון מחברת גיוס - ויצא בלי כלום
• זרק את הכיריים - ואיבד את התביעה שהגיש נגד אלקטרה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• קנו דירה חדשה מתמ"א 38, קיבלו שנתיים וחצי של סיוט

בית המשפט הסביר את ההחלטה החריגה: זילברמן, כשמאית מוסמכת, ידעה היטב מה הם הסטנדרטים המקצועיים שעליה לעמוד בהם. היא בחרה להגיע לרשות המסים ביוזמתה, להסתיר את הפנייה מאחיה, ולמסור הערכות בלתי מבוססות - וכל זאת, קבע השופט, תוך ניצול מידע פנימי ומתוך מניעים אישיים. העובדה שחשבה שהמניות שוות 6 מיליון בלבד כשניסתה לרכוש אותן בעצמה, ופתאום טענה לשווי של 17-15 מיליון לצורך המס, לא נעלמה מעיני בית המשפט. זילברמן תשלם גם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 32 אלף שקל.