שמאית סיפקה הערכות מנופחות - כדי להגדיל את חבות המס של אחיה

סכסוך משפחתי שהחל בעסקת נדל"ן שבה הרוכשת כשלה בהשלמתה ואחיה ביצע את הרכישה במקומה, הסתיים בשבוע שעבר בפסיקה חריגה של בית המשפט המחוזי תל אביב (המחלקה הכלכלית). השופט מגן אלטוביה קבע כי מירי זילברמן, שמאית מקרקעין מוסמכת ודירקטורית בחברת נכסים משפחתית, הפרה את חובת האמונים שלה כלפי אחיה גדעון עליס, ופסק לו פיצויים בסכום של כ-200 אלף שקל, כולל פיצויים עונשיים.

אבל מעבר לדרמה המשפחתית, הסיפור הזה מדגים עד כמה מספר אחד של שמאי יכול להזיז מיליונים. הערכת שווי של נכס משפיעה על מס רכישה, על חלוקת מניות, על ירושות ועל מאבקים בין שותפים. כאשר שמאי זורק מספרים לא מבוססים - אפילו בשיחת טלפון לרשות המסים - זה יכול לשנות את כל התמונה הכלכלית של העסקה.

החברה במרכז הסכסוך, עליס בין עמי (נכסים), היא חברה משפחתית סגורה שמחזיקה נכסי מקרקעין בחולון ובתל אביב. בספטמבר 2019 ניסתה זילברמן לרכוש מניות מכמה בני משפחה שרצו למכור את חלקם, אך העסקה לא יצאה לפועל. במקומה, נכנס עליס ורכש את אותן המניות תמורת 6 מיליון שקל, ובכך הגדיל את חלקו בחברה לכשליש מהמניות. כעבור כמה חודשים החלה רשות המסים לבחון את העסקה. הרשות סיווגה את החברה כאיגוד מקרקעין וחייבה את עליס במס רכישה. עליס הגיש התנגדות, ועורך דינו פנה לדירקטורים בחברה - כולל זילברמן - בבקשה לקבל מסמכים הדרושים להליך.

ב-12 בינואר 2021, יום אחד בלבד לאחר שעורך הדין שלח את הפנייה, נקטה זילברמן צעד שיהפוך למרכז הסכסוך: היא פנתה בעצמה למשרד מיסוי מקרקעין, מבלי ליידע את אחיה או את יתר בעלי המניות, ומסרה לרשות הערכות שווי שגיבשה בעצמה. לטענתה, הנכס בחולון לבדו שווה 49 מיליון שקל, כל נכסי החברה ששווים 90 עד 100 מיליון שקל, והמניות שרכש אחיה ב-6 מיליון שקל שוות בכלל 15 עד 17 מיליון שקל.

הבעיה הייתה פשוטה: לא הייתה שמאות.

כתבות מעניינות בנושא

הערכת שווי של 960 מיליון שקל בלבד לפרויקט שדה דב של חנן מור

כמה שווה הקרקע של חנן מור בשדה דב? תלוי את מי שואלים

"הדירה שווה 7.5 מיליון שקל" – בדקנו את הערכת השווי של שמאי ה‑AI

זילברמן הודתה בחקירה כי לא ערכה בדיקה מקצועית, לא בדקה מחירים מול מתווכים ולא הציגה מסמך שמאי כלשהו. למעשה, שמאות מקצועית שנעשתה שלוש שנים קודם לכן העריכה את הנכס בחולון ב-33.7 מיליון שקל בלבד.

השופט אלטוביה כתב בפסק הדין כי כאשר נשאלה מדוע לא הודיעה לעורך הדין של אחיה על הפנייה לרשות המסים - לא הייתה לה תשובה.

בית המשפט דחה את טענת זילברמן שלפיה פעלה כבעלת מניות בלבד. לפי הראיות, היא השתמשה במסמכים פנימיים שהיו זמינים לה רק כדירקטורית ואף הציגה עצמה כך בפני רשות המסים. השופט קבע כי בחברות משפחתיות קטנות קיימת לעיתים מערכת יחסים הקרובה ל"מעין שותפות", ולכן חובת האמונים בין בעלי המניות גבוהה במיוחד. במילים אחרות - במשפחה, במיוחד כשמדובר בנדל"ן, מצופה משחק הוגן יותר.

המספרים קפצו פתאום

עוד פרט שלא נעלם מעיני בית המשפט היה הסתירה הבולטת בהתנהלותה של זילברמן. כאשר היא עצמה ניסתה לרכוש את המניות, הן היו מבחינתה שוות 6 מיליון שקל בלבד. אבל כאשר העסקה בוצעה על ידי אחיה, פתאום שווי המניות זינק לפי דבריה ל-17-15 מיליון שקל.

השופט ציין כי הפער הזה מעלה סימני שאלה משמעותיים לגבי המניעים מאחורי הפנייה לרשות המסים.

בית המשפט פסק לעליס החזר הוצאות של 102,709 שקל בגין שמאים ועורכי דין שנדרשו במסגרת ההליך מול רשות המסים. אך החלק החריג באמת בפסק הדין הוא 66 אלף שקל שנפסקו כפיצויים עונשיים - סעד שניתן לעיתים רחוקות בלבד בתביעות מסוג זה. הסיבה: זילברמן היא שמאית מקרקעין מוסמכת, ולכן בית המשפט קבע כי היא ידעה היטב מהן הדרישות המקצועיות לשמאות תקינה ובכל זאת מסרה הערכות ללא בסיס.

בנוסף היא חויבה לשלם גם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 32 אלף שקל.

שמאים והערכות שווי - לא פעם זה נגמר בבית משפט

המקרה הזה אינו הראשון שבו הערכת שווי הופכת למוקד סכסוך משפטי. בעולם הנדל"ן, שבו כל מספר יכול להשפיע על מסים במיליוני שקלים, שמאות לא מבוססת עלולה להפוך לנשק במאבקים עסקיים.

בשנים האחרונות נחשפו לא מעט מקרים שבהם בתי משפט מצאו פערים חריגים בין הערכות שמאים לבין מחירי השוק בפועל - ולעיתים הפערים היו של עשרות אחוזים.

במילים פשוטות: שמאות יכולה להיות מדע - אבל לפעמים היא נראית כמו ניחוש.