בעל דירה התנגד למגדל של 19 קומות על חוף ת"א

יעקב קפילוטו הוא בעל דירה בבניין בן שלוש קומות על חלקה 73 - אחת משבע חלקות שאוחדו למגרש תמורה אחד על חוף הים של תל אביב. חלקו היחסי במגרש הוא 0.36% בלבד. על פי תוכנית תא/4701, תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שאושרה כדין, כל המבנים על החלקות מיועדים להריסה, ובמקומם אמור לקום מגדל בן 19 קומות.

הירקון זרובבל, החברה היזמית שקידמה את התוכנית ומחזיקה בחלק מהזכויות במגרש, הגישה לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף. כל בעלי הזכויות, כ-70 במספר, הסכימו לכך, חוץ מקפילוטו. הוא טען שלא ניתן לפרק את השיתוף בחלקה 73, משום שבנוי עליה בית משותף, וכי על המשיבה לפעול לפי חוק פינוי בינוי או חוק החיזוק - חוקים שמעניקים לדיירים הטבות משמעותיות כמו דירה חדשה, פטורים ממס ומימון דיור חלופי. לטענתו, התוכנית הנוכחית תשאיר אותו עם פחות ממחצית התמורה שהיה מקבל בפרויקט פינוי בינוי. בית משפט השלום דחה את עמדתו, הורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה חיצונית למרבה במחיר ומינה כונס נכסים. קפילוטו הגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

הרכב של שלושה שופטים - השופטת עינת רביד (אב"ד), השופט נפתלי שילה והשופט יחזקאל אליהו - נתן רשות ערעור לאור כך שמדובר בשאלה שעדיין לא הוכרעה בבירור בבית המשפט העליון, אך דחה את הערעור לגופו. השופט שילה, שכתב את פסק הדין, קבע כי קפילוטו העלה שתי טענות מרכזיות: הראשונה, שמדובר בזכויות אובליגטוריות ולא קנייניות ולכן הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי; השנייה, שלא ניתן לבצע פירוק שיתוף כאשר על חלקה 73 רשום בית משותף.

טענת התובע "גובלת בחוסר תום לב דיוני"

בנוגע לטענת הסמכות, בית המשפט קבע כי קפילוטו זנח אותה לחלוטין. במהלך שנתיים של דיונים בבית משפט השלום, הוא לא העלה אותה בבקשה לסילוק על הסף - לא בהודעותיו, וגם לא בסיכומיו. בית המשפט ציין גם שהעלאת טענת חוסר סמכות בשלב הערעור "גובלת בחוסר תום לב דיוני". מעבר לכך, בית המשפט אימץ את הקביעה שלפיה זכויות מכוח תוכנית איחוד וחלוקה הן זכויות קנייניות, גם לפני הרישום.

• חלמתם על דירה חדשה בפינוי-בינוי? סעיף קטן בהסכם יכול להרוס לכם את החלום
• בעלי מחסן של 41 מ"ר תקע הקמת 616 דירות במשך שנים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוגע לטענה על הבית המשותף, בית המשפט קבע כי אין מניעה עקרונית לפרק שיתוף במגרש שנוצר מתוכנית איחוד וחלוקה, גם אם חלקות המקור רשומות כבתים משותפים. השופט שילה הסביר שהפירוק מתייחס לזכויות במגרש התמורה ולא בחלקת המקור, וכי בעלי הדירות "מתנתקים מחלקות המקור וזוכים להקצאה במגרש החדש, כך שאין כל משמעות לכך שחלקות המקור רשומות כבתים משותפים".

בית המשפט הדגיש גם שקבלת עמדת המבקש תביא לסיכול התוכנית שכבר את כל הליכי האישור הנדרשים. "לא ניתן לבודד חלקת מקור אחת ולהחיל עליה משטר משפטי לפי מצב משפטי קודם, שעבר מן העולם ולא קיים יותר, עם אישור התוכנית", נפסק.

היה צריך לעלות טענות במסגרת ההתנגדויות לתוכנית

בית המשפט התייחס גם לעובדה שמנגנון האיחוד והחלוקה מעוגן בחוק התכנון והבנייה, ומהווה מסלול נוסף ועצמאי שיכול להביא להריסת בית משותף, בנוסף לחוק פינוי בינוי ולחוק החיזוק. העובדה שקיימים חוקים ספציפיים אחרים לא גורעת מהמסלול הזה. אם קפילוטו סבר שנפגעו הזכויות שלו, הוא היה צריך להעלות זאת במסגרת ההתנגדות לתוכנית. לאחר שהיא אושרה, אין עוד מקום להתנגד לה.

• ביהמ"ש העליון מחדיר אי-ודאות להפרה יסודית של הסכם
• תבע קצבה מיוחדת - ואז התגלתה טעות של 30 שנה
• תוכן שיווקי גידור בנאמנות: הראל Multi-Strategy (4D) מובילה את הטבלה
• עובד עירייה התנדב לעזור לקשיש, ויירש את כל רכושו

הערעור נדחה. קפילוטו חויב בהוצאות משפט בסכום כולל של 40 אלף שקל למשיבה. הערובה שהוא הפקיד הועברה לחברה היזמית על חשבון ההוצאות.