פיצל נכס ששכר לארבע דירות - וזה מה שעשה המשכיר

סכסוכי שכירות בבתי המשפט הם עניין שבשגרה, אך פסק דין שהותר לפרסום באחרונה בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב-יפו מציג תמונה יוצאת דופן: משכיר שסירב להשיב צ'ק עירבון בנקאי בסכום של עשרות אלפי שקלים, בטענה שהשוכר "עשה עליו סיבוב" והרוויח כסף רב משכירות משנה. השופט הבכיר מנחם מריו קליין לא התרשם מהטענות של בעל הנכס, קיבל את התביעה במלואה וקבע כי השוכר פעל בדיוק לפי החוזה.

הכל החל בנובמבר 2021, כשגיל אור שכר נכס מקרקעין ברחוב שמעיה פינת אבטליון בתל אביב מבעל הנכס, קיבורק נלבנדיאן. לאחר חתימת ההסכם, הפקיד השוכר בידי המשכיר צ'ק עירבון בנקאי על סכום של 25.9 אלף שקל. בהמשך, בעקבות בקשת השוכר, הסכימו הצדדים להאריך את תקופת השכירות עד לאוקטובר 2024.

לטענת השוכר, הוא עמד בכל התחייבויותיו, שילם את התשלומים בזמן ואף תיקן ידית בדלת הכניסה לבקשת המשכיר ביום פינוי הנכס. למרות זאת, וכשנה לאחר סיום החוזה, סירב המשכיר להשיב לו את צ'ק העירבון. בעקבות כך, הגיש השוכר תביעה בעל סכום של 29 רלף שקל, שכללה את שווי הצ'ק, ריבית והצמדה, עוגמת נפש והוצאות.

מנגד, בעל הנכס הציג קו הגנה לוחמני וטען כי השוכר פעל בחוסר תום לב קיצוני. לדבריו, רק בדיעבד התברר לו כי השוכר לא היה "שוכר מגורים רגיל", אלא פעל ביחד עם שותף עסקי בשם דוד רחמני. השניים הפעילו מנגנון מסודר של השכרות משנה, פיצלו את הנכס המושכר לארבע יחידות דיור, גבו בטוחות וחוזים מהדיירים והפיקו מכך הכנסות משמעותיות. המשכיר טען כי מדובר בהפרה יסודית ובהטעיה, וכי אם הוא היה יודע על המודל העסקי הזה, הוא לא היה חותם על החוזה.

ממעוף הציפור אל לשון החוזה

השופט מנחם מריו קליין בחר לבחון את המקרה באמצעות "מבט ממעוף הציפור" על החוזה ונסיבות חתימתו. כשהוא ניגש לבחון את סעיפי הליבה של ההסכם, התבררה תמונה הפוכה לחלוטין מהטענות של המשכיר. בסעיף 6.7 לחוזה נכתב שחור על גבי לבן: "השוכר יהא רשאי להשכיר לדיירי משנה. השוכר אינו רשאי להעביר חוזה שכירות זה לצד שלישי...".

השופט הסביר כי ישנו הבדל משפטי מובהק בין העברת חוזה לבין שכירות משנה. בעוד שהעברת חוזה משמעותה שהשוכר המקורי יוצא לחלוטין מהתמונה ומסיר אחריות, כאן השוכר נותר האחראי הבלעדי. הוא זה שחתם על חוזי השכירות מול דיירי המשנה, הוא שילם את החשבונות השונים, ואביו אף שימש ערב להסכם.

השופט קבע באופן חד-משמעי כי תכלית החוזה היתה עסקית לחלוטין מהרגע הראשון. בנספח לחוזה אף צוין במפורש כי השוכר לוקח על עצמו סיכון עסקי מלא, משנה את ייעוד הנכס ומפצל אותו לארבע דירות. "המודל העסקי הוא פשוט - מר אור 'השוכר הראשי' ממר נלבנדיאן את הנכס, משקיע בו 'עובד בנכס' ובתמורה לזה רשאי להשכיר בשכירות משנה לדיירים", ציין השופט בפסק הדין שלו. "מר נלבנדיאן בתור המשכיר גורף לכיסו דמי שכירות חודשיים קבועים... ואם נתמצת טענה זו ניתן להבין שמר גיל עשה את עבודתו בדיוק כפי שהחיוב בהסכם מתבקש ממנו עד סוף ההתקשרות".

"טעות בכדאיות העסקה" אינה עילת ביטול

בית המשפט דחה לחלוטין את הטענה שלפיה חשיפת הרווחים הגבוהים של השוכר מהווה עילה להחזקת העירבון. השופט הבהיר למשכיר כי מכיוון שדמי השכירות החודשיים שולמו לו כסדרם ובמלואם, העובדה שהשוכר הפיק רווחים נאים היא לכל היותר "טעות בכדאיות העסקה" מצדו של בעל הנכס. כפי שקובע החוק, טעות מהסוג הזה אינה מקנה זכות לפיצוי או לביטול החוזה.

• "שוק הדירות לא לפני קריסה - אבל, במרכז המחיר הגיע לתקרה. הקונים נסוגים"
• 5 סעיפים בחוזה שכירות שכל בעל דירה חייב - כך נמנעים מהליך פינוי שוכרים

מעבר לכך, המשכיר ניסה לטעון כי סעיף שכירות המשנה הופר בצורה יסודית, אך השופט עיין בסעיף 11 לחוזה - הסעיף שמונה את ההפרות שייחשבו יסודיות - וקבע כי סעיף שכירות המשנה (6.7) כלל לא מופיע שם.

בסופו של דבר, השופט מתח ביקורת על התנהלות המשכיר וקבע כי הוא זה שהפר את חובת תום הלב הכללית המעוגנת בדיני החוזים, בכך שסירב להשיב את הערבון ללא כל הצדקה כדין. התביעה של השוכר התקבלה במלואה. השופט קליין פסק כי על המשכיר להשיב לשוכר את צ'ק העירבון המקורי, ובנוסף לשלם לו הוצאות משפט ועוגמת נפש בסכום של 1,800 שקל.