בין מטח למט"ח: 56 מיליארד דולר עשו רילוקיישן, לאן הולך הכסף הישראלי ב-2026?
בין ויכוחים על ההסכם עם איראן לירידה בשער הדולר, נתוני בנק ישראל העדכניים אינם משאירים מקום לספק ומצביעים על כך שהישראלים בוחרים "להצביע בארנק". כאשר תושבי ישראל השקיעו נטו 56 מיליארד דולר מחוץ לישראל ב-2025, עולות שתי שאלות: הראשונה היא כמובן לאן הלך
הכסף, והשניה היא מה יצא מההשקעה שלו מעבר לים
במציאות שבה אירועים ביטחוניים דרמטיים הופכים מ"קרייסס" חד־פעמי לשגרה קבועה, ולתזכורת מתמשכת לכך שאי אפשר באמת לדעת מה יקרה כאן מחר, ישראלים רבים מפסיקים לשבת בחיבוק ידיים. בעוד שהשיח הכלכלי בישראל נותר לכוד בתוך המשולש המוכר של שער הריבית, האינפלציה ומחירי הדיור, נתוני בנק ישראל חושפים תמונה מדהימה: בשנת 2025 בלבד העבירו תושבי ישראל השקעות נטו בגובה של 56 מיליארד דולר מחוץ לגבולות המדינה. נראה שמה שהוגדר בעבר כ"תוכנית ב' לעשירים בלבד" הפך לערוץ השקעה רלוונטי עבור מעמד הביניים, המבקש לייצר לעצמו עוגן וגידור סיכונים לתקופה של אי־ודאות מתמשכת.
עוגן מחוץ לישראל
אם בעבר רכישת נכס מעבר לים הייתה מזוהה בעיקר עם משקיעים ותיקים ובעלי הון, הרי שפלח השוק הצומח ביותר כיום מורכב דווקא מצעירים בשנות ה־20 וה־30 לחייהם וממשקיעים חדשים, הלוקחים את צעדיהם הראשונים בשוק הבינלאומי. בישראל, שבה יוקר המחיה שוחק את החסכונות ומחירי הדיור מרחיקים את חלום הדירה הראשונה, רבים אומרים נואש ומחפשים אלטרנטיבות בדמות דירות בטווח מחירים נגיש של כ-150,000 יורו.
הדלק המרכזי שמניע את המגמה הזו הוא המציאות הכלכלית שנוצרה בעקבות התחזקות השקל מול המטבעות הזרים. אם רק לפני שנה רכישת נכס באירופה בשווי של 150,000 יורו דרשה מהמשקיע הישראלי הון עצמי של כ-600,000 שקלים, הרי שכיום, בזכות פערי שערי החליפין, אותו נכס בדיוק דורש כ-500,000 שקלים בלבד. "הנחת המט"ח" הדרמטית הזו היא שהופכת את חלום הנדל"ן הזר לאפשרי.
אירופה משנה את כללי המשחק
אך דווקא עכשיו, כשהישראלים נוהרים למדינות כמו יוון וספרד כדי לרכוש את אותה ערובה, כדאי להדגיש ולזכור: אירופה משנה את החוקים, ומי שימשיך לפעול לפי המודלים הישנים עלול למצוא את עצמו -־2026 במבוי סתום משפטי וכלכלי. עידן "המערב הפרוע" בשוק ההשכרות לטווח קצר תם ונשלם. עיריות מדריד וברצלונה, כמו גם אתונה וסלוניקי, בגיבוי ממשלתי נחרץ, הכריזו על סדר יום חדש, המציב את המלחמה על הדיור למגורים בראש סדר העדיפויות.
תקנות חדשות מקפיאות את הנפקת רישיונות ה-Airbnb, והמכה הכואבת ביותר היא שהרישיון אינו עובר עוד עם הנכס במעמד המכירה. כך, ברגע שהדירה מחליפה ידיים, הרישיון פוקע. החמרת תנאי הרישוי, לצד חובת דיווח שבועית קפדנית על הכנסות, חותכות לעיתים בן לילה את התשואה הדו-ספרתית שהובטחה בברושורים השיווקיים. בנוסף, יוון העלתה את רף הכניסה לקבלת "ויזת זהב" ל־800 אלף אירו באזורי הביקוש. מעבר לרגולציה הנדל"נית, השינוי המשמעותי ביותר בזירה האירופית הוא טכנולוגי־משפטי במהותו, ונוגע לעידן השקיפות המלאה.
כניסתן לתוקף של תקנות חדשות לאיחוד האירופי יצרה רשת שקיפות, שמשנה לחלוטין את מאזן הכוחות. הימים שבהם משקיע יכול היה לפעול "מתחת לרדאר" ו"לשכוח" לדווח על הכנסות משכירות בחו"ל חלפו מן העולם. כיום, המידע זורם באופן אוטומטי וישיר בין המוסדות הבנקאיים לרשויות המס ביבשת ובישראל. משקיע שלא יבצע תכנון מס מקדים ויסדיר את חובותיו, ימצא את עצמו חשוף לקנסות כבדים ולסנקציות חריפות, דוגמת חסימת חשבונות בנק באירופה - סיבוך משפטי שקשה מאוד להתיר ללא ליווי מקצועי.
המציאות המורכבת הזו, בשילוב תקנות הדיור הירוק של האיחוד האירופי המחייבות שיפוצים בסכומי עתק, מובילה לתנועה מפתיעה של הון ישראלי למזרח אירופה, עם עלייה של 38% בהשקעות הנדל"ן באזורים אלו. דוח Colliers על שוק ההשקעות מצביע שם על התאוששות בהיקפי העסקאות וחזרת הבנקים לפעילות, כמו גם על מסלולי מימון אירופיים לשיפור יעילות אנרגטית - פוטנציאל שדורש מהמשקיע הישראלי הבנה של הרגולציה המקומית. למשל, בוקרשט של היום כבר אינה רק שוק של מחירים נגישים, אלא שוק ממוסד שבו היתרון עובר למי שיודע לבדוק אפשרויות השבחה.
מגמה דומה נרשמת גם בבולגריה, שנכנסה השנה לגוש האירו ורשמה זכיה ראשונה והיסטורית באירוויזיון. למרות זינוק של 18% במחיר למ"ר בבירה סופיה, התשואות המרשימות, העומדות על סביב 7.5%, מפצות על כך. בסופו של דבר, ההזדמנויות בחו"ל קיימות וקורצות מתמיד, אך לנוכח המציאות המשתנה נדרש שיקול דעת כתחליף לפאניקה ולניהיליזם. יש להשתחרר מהסתמכות על סימולציות רווח ותשואות עבר, ולדרוש ניתוח מעמיק הכולל את חוקי המיסוי המעודכנים ל-2026. אין תחליף להגנה משפטית. הסתמכות בלעדית על המוכר המקומי היא טעות אסטרטגית, ונדרשת עין בוחנת המכירה את הממשק מול רשויות המס בארץ כדי למנוע כפל מס וסנקציות.
עלינו להפנים כי נדל"ן בינלאומי הוא כבר לא רק שאלה של לוקיישן או בתי קיץ, אלא בראש ובראשונה שאלה של היכרות עם השטח ועם כלל המהמורות האפשריות בדרך.
- תופעת הפרוטקשן מגיעה לפרויקטים של חברות מובילות בת"א
- דוניץ-אלעד קיבלה היתר לבניין השמיני בקריית האומנים
הכותב הוא עו"ד, ח"כ וחבר בוועדת הכלכלה לשעבר, מומחה בהשקעות נדל"ן גלובליות.
