רשות המסים בערעור לעליון: "עסקאות מחיר למשתכן הן מכירה ומחויבות במס רכישה"

מדינת ישראל הגישה ערעור לבית המשפט העליון בירושלים נגד אשדר חברה לבניה, בתביעה שהשלכותיה נוגעות לעשרות אלפי רוכשי דירות ולמאות עררי מס שממתינים להכרעה. בלב המחלוקת: האם חוזי החכירה שחתמה רשות מקרקעי ישראל עם יזמי "מחיר למשתכן" - לתקופה של 98+98 שנים - הם חכירה לכל דבר, או שהם משהו אחר לגמרי.

במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" השקיעה מדינת ישראל מיליארדי שקלים כדי שרבבות יחידות דיור יימכרו במחיר מופחת לחסרי דיור. המנגנון המרכזי: הנחות של עשרות אחוזים על מחיר הקרקע במכרזים, שאיפשרו ליזמים להרוויח אף בעת מכירת דירות זולות.

אשדר חברה לבניה, מקבוצת אשטרום, זכתה בשלושה מכרזים: בטירת הכרמל - 244 יחידות דיור; בקריית אליעזר - 213 יחידות; ובקריית אונו - 729 יחידות. בכל שלושת המכרזים נקבע מפורשות שמדובר ב"הצעות לחתימה על חוזה חכירה ישירה מהוון לתקופה של 98+98 שנים", שהחכירות נרשמו בטאבו, ושהיזם מתחייב לרשום אותן על שמו.

הפסיקה שהרעידה את שוק הנדל"ן

כשאשדר ביקשה לתקן את שומות מס הרכישה שדיווחה עליהן - בטענה שלא רכשה "זכות במקרקעין" כלל - הגיעה המחלוקת לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה. הוועדה, בראשות השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את עמדת אשדר ב-2026 בפסיקה תקדימית.

הנימוק שרשמה הוועדה הפתיע את המדינה. "במקרה הנדון אין לייחס משמעות רבה לעובדה כי בחוזה החכירה עליו חתמה העוררת, נאמר כי לעוררת יש זכות חכירה ל-98 שנים, שכן זכות שאינה מגיעה כדי זכות משפטית אמיתית של 'חכירה', אינה הופכת לכזו, רק בשל תקופתה הלכאורית. במלים אחרות, מכפלת מספר כלשהו גדול ככל שיהיה, במספר אפס, תביא לאותה תוצאה של אפס."

לפי הוועדה, חוזי החכירה אינם חכירות אלא התקשרויות עם "קבלן-מבצע, פרוייקטור" - כלומר גורם שמקבל קרקע לבנות עליה מבלי לרכוש ממש זכות בה. חוזה הבנייה, קבעה הוועדה, הוא "המסמך המשפטי העיקרי" - לא חוזה החכירה. הפסיקה עוררה חשש גם לרוכשי הדירות עצמם - שמא ייקבע שהם הם שרכשו קרקע ולא דירה, וידרשו לשלם מס רכישה נוסף.

הוועדה עצמה הדגישה שפסיקתה נוגעת לא רק לאשדר, אלא ל"עשרות רבות של עררים נוספים בחיפה, ועשרות רבות של עררים בוועדות ערר נוספות" שכולם ייגזרו ממנה. פרקליטות המדינה מתארת בערעור שהפסיקה "יצרה בוקה ומבולקה רבתי בשוק המקרקעין שכבר באה לידי ביטוי בעיתונות הכלכלית, בהודעות לבורסה ובהליכים משפטיים."

רשות המסים: שלושה הבדלים שהוועדה התעלמה מהם

פרקליטות המדינה, בראשות עמנואל לינדר ממונה על עניינים פיסקאליים, מציגה שלושה הבדלים מהותיים בין קבלן-מבצע לחוכר שלטענתה הוועדה התעלמה מהם לחלוטין.

ראשית, קבלן-מבצע אינו משלם עבור הקרקע - ובענייננו שולמו מיליונים, עשרות מיליונים ואף מאות מיליוני שקלים עבורה, ורכיב זה בהגדרת "חכירה" שבחקיקה נעלם לחלוטין מפסיקת הוועדה. שנית, קבלן-מבצע אינו נרשם כחוכר בטאבו - ולעומת זאת כאן קיימת חובת רישום מפורשת בכל מסמכי העיסקה, ובכל מסמכי העיסקה נקבע שאשדר לא תקבל כל שירות מרמ"י קודם לרישום החכירה על שמה. שלישית, קבלן-מבצע אינו מעביר זכות חכירה לרוכשי הדירות - שכן אין לו זכות כזו להעביר.

• אשדר תבעה את המדינה על 2 מיליון ש', ותשלם 80 אלף
• רמ״י עם מכרז חדש ברחובות: 410 דירות בקריית משה, כמחציתן במחיר מטרה

93 שנים ולא "צינור"

הנקודה השלישית חדה במיוחד. בפסיקת הוועדה תואר אשדר כ"צינור" בלבד בהעברת הזכויות לרוכשים. פרקליטות המדינה מפריכה זאת: מחוזה מכר שנחתם ב-12 באוגוסט 2021 עולה שאשדר הצהירה בפני רוכשים כי "החברה הינה בעלת הזכויות בקרקע", וכי "זכויות החכירה בקרקע הנן לתקופת חכירה בת 98 שנים החל מיום 30 במאי 2016". כלומר, כשמנינו את הזמן שחלף, אשדר העבירה לרוכשים חכירה לקצת פחות מ-93 שנה בתוספת אופציה לעוד 98 שנים. "צינור היה מעביר 98+98 שנים," כותבת פרקליטות המדינה. "אשדר העבירה 93+98 - ולפיכך 'המונה דפק' במהלך שנות הבנייה, והיא חוכרת לכל דבר."

האם רישום בטאבו הוא "טכני"?

פסיקת הוועדה ייחסה לרישום החכירה בטאבו אופי של "כלי טכני" בלבד לצורך רישום זכויות הרוכשים. פרקליטות המדינה מתנגדת לכך בשתי רמות. ברמה הטכנית - בכל מסמכי העיסקה נקבע שרישום החכירה הוא חובה ותנאי לקבלת כל שירות מרמ"י, ואשדר אף נשאה בעלות ביצוע הפרצלציה עצמה. ברמה העקרונית - "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום", לפי חוק המקרקעין, ורישום בטאבו מקנה זכויות כלפי כולי עלמא - מה שאינו "טכני" כלל.

מחלוקת על תקופת החכירה

גם לו הכירה הוועדה בכך שמדובר בחכירה, היא קבעה לחלופין שתקופתה אינה עולה על 25 שנה - הסף הנדרש לפי חוק מיסוי מקרקעין להיחשב "זכות במקרקעין". הנימוק: היזמים נדרשו לבנות ולמכור תוך שנים ספורות.

המדינה דוחה זאת: עקרון יסוד בדין קובע שאין אדם יכול להעביר יותר ממה שיש לו, ואשדר העבירה לרוכשים חכירה לכ-93+98 שנה - ולפיכך היה בידיה לפחות כך. "האם ניתן להעלות על הדעת שרוכשים חתמו על חוזה רכישה, נאמר להם שהם רוכשים מ'בעלת הזכויות בקרקע', ולמעשה - לפי הפסיקה - אשדר לא הייתה חוכרת כלל?" שואלת הפרקליטות.

שאלות מס שנותרו פתוחות

פרקליטות המדינה מזהירה מפני השלכות רוחב. אם פסיקת הוועדה תיוותר על כנה, ייווצרו לטענתה שאלות קשות: האם יש לראות את הרוכשים כמי שרכשו קרקע ושירותי בנייה, ולחייבם במס רכישה על הקרקע בנפרד? פסיקת בית המשפט העליון בעניין בונייך מ-2023 קבעה שחוזי המכר עם הרוכשים הם בין היזמים לרוכשים - ולא בין המדינה לרוכשים. פסיקת הוועדה, לפי המדינה, עומדת בסתירה ישירה לכך.

• רוכשי קרקע גילו שחלק מהשטח הופקע: מי אמור לשלם על טעות בטאבו?
• האוצר: שפל של 20 שנה בשוק הדירות, תזרים הקבלנים עבר לשלילי

ועדת הערר עצמה ציינה בפסיקה שהמחלוקת "רובה ככולה משפטית ונובעת מעובדות וממסמכים שאינם שנויים כלל במחלוקת, למעט עניין פרשנותם." בית המשפט העליון נדרש כעת להכריע: האם חוזה חכירה ל-98+98 שנים, הרשום בטאבו, שבגינו שולמו מאות מיליוני שקלים - הוא חכירה לכל דבר, או שפרשנות כלכלית של עסקת הבנייה מוציאה אותו מהגדרה זו.